Mit Urteil vom 17.7.2026 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 190/25 hat der BGH entschieden, dass die Anfechtung eines Absenkungsbeschlusses unzulässig wird, sobald der darauf aufbauende („abgesenkte“) Umlaufbeschluss bestandskräftig geworden ist. Einer bis dahin zulässigen und begründeten Anfechtungsklage kann dadurch also der Boden entzogen werden.
Der Fall
Der Kläger ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). In der Eigentümerversammlung vom 25.5.2023 fassten die Wohnungseigentümer folgenden Beschluss:
TOP 7 (Erneuerung der Heizungsanlage): Die Wohnungseigentümer bestimmen nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG, dass über die Erneuerung der Heizanlage nach Variante 1 im Wege eines Umlaufbeschlusses, also ohne Eigentümerversammlung, mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden werden kann.
Das Amtsgericht Cham wies die dagegen erhobene Beschlussmängelklage mit Urteil vom 15.11.2023 ab. Während des Berufungsverfahrens vor dem Landgericht Nürnberg-Fürth führten die Wohnungseigentümer das Umlaufverfahren durch und beschlossen mit einfacher Mehrheit die Auftragserteilung zur Durchführung des Heizungsaustausches gemäß einem eingeholten Angebot. Zudem wurde in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung die Finanzierung beschlossen. Beide Beschlüsse wurden bestandskräftig. Das Landgericht wies die Berufung zurück. Der Kläger verfolgte sein Ziel weiter und begehrte die gerichtliche Ungültigerklärung des Absenkungsbeschlusses.
Die Entscheidung
Der BGH stellt klar, dass ein Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG isoliert anfechtbar ist. Die gerichtliche Ungültigerklärung eines solchen Beschlusses führe jedoch – ebenso wie seine Nichtigkeit – nur zur Anfechtbarkeit eines anschließend im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit gefassten Beschlusses. Entscheidend sei, dass der Umlaufbeschluss hier im Fall bereits bestandskräftig geworden sei. Damit sei der Absenkungsbeschluss „verbraucht“ und gegenstandslos; ein Erfolg der Klage könne den Wohnungseigentümern keinen Nutzen mehr bringen. Das Rechtsschutzbedürfnis entfalle daher, sobald die GdWE die anvisierte Maßnahme – hier die Heizungserneuerung einschließlich Finanzierung – beschlossen habe. An diesem Ergebnis ändere sich auch nichts dadurch, wenn man den Absenkungsbeschluss zugleich als Grundlagenbeschluss über die Erneuerung der Heizungsanlage nach „Variante 1“ interpretiere. Auch dann sei die Ungültigerklärung des Beschlusses nämlich ohne Auswirkungen, weil der bestandskräftige Umlaufbeschluss zugleich den gesamten Inhalt des Grundlagenbeschlusses bestätigt hätte.
In der weiteren Begründung führt der BGH aus, dass das Einstimmigkeitserfordernis beim klassischen Umlaufbeschluss (sog. Allstimmigkeit gemäß § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG) keine Nichtigkeitshürde sei. Werde ein mehrheitlicher Umlaufbeschluss ohne vorausgegangenen Absenkungsbeschluss verkündet, sei das allenfalls ein Anfechtungsgrund, aber kein Nichtigkeitsgrund. Auch ein solcher Umlaufbeschluss sei ein der Bestandskraft zugänglicher Beschluss, nicht etwa ein rechtlich nicht existenter sog. Nichtbeschluss.
Fazit für den Verwalter
Nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären (sog. Umlaufbeschluss). Von diesem Erfordernis der Allstimmigkeit können die Wohnungseigentümer abweichen. Gemäß § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG können sie nämlich beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Das Quorum der Einstimmigkeit aus dem klassischen Umlaufbeschluss wird abgesenkt. Einen solchen Beschluss (sog. Absenkungsbeschluss) haben die Wohnungseigentümer am 25.5.2023 gefasst. Im klassischen Umlaufverfahren müssen alle Wohnungseigentümer teilnehmen und einstimmig zustimmen, damit der Verwalter die Annahme des Beschlussantrags verkünden darf. Im abgesenkten Umlauf nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Taktisch betrachtet kann es sich je nach Einzelfall anbieten, das Abstimmungsverfahren im Umlauf zeitnah nach der Eigentümerversammlung mit dem Absenkungsbeschluss zu starten. Eine Wartefrist gibt es nicht, wobei die überwiegende Meinung davon ausgeht, dass die Erklärungsfrist für die Stimmabgabe im Umlauf ebenfalls 3 Wochen betragen sollte, in Anlehnung an die Einladungsfrist einer Eigentümerversammlung. Das ist umstritten und zweifelhaft und höchstrichterlich weiterhin nicht geklärt. In der Praxis kommt es vor, dass der Verwalter zusammen mit der Versammlungsniederschrift den Beschlussantrag im Umlauf versendet und den Eigentümern eine Erklärungsfrist setzt. Auf diese Weise kann es passieren, dass der Umlaufbeschluss noch während der einmonatigen Anfechtungsfrist gegen den Absenkungsbeschluss gefasst wird.
Ebenfalls weiterhin nicht entschieden werden musste, ob die Möglichkeit der Fassung von Absenkungsbeschlüssen in der Einladung/ Tagesordnung als Beschlussgegenstand zu jedem einzelnen TOP oder allgemein gemäß § 23 Abs. 2 WEG angekündigt werden muss. Vereinzelt wird dies vertreten. Überzeugen kann es nicht. Gleichwohl liegt bis zu einer höchstrichterlichen Klärung der sicherste Weg darin, entsprechende Hinweise in die Einladung/Tagesordnung aufzunehmen.
Abzuwarten bleibt, ob die Aussagen des BGH zur Abdingbarkeit und Missachtung der Allstimmigkeit wirklich für alle Umlaufverfahren gelten, also auch das klassische, oder nur für abgesenkte Umlaufbeschlüsse auf Grundlage eines – vermeintlichen – Absenkungsbeschlusses einer vorausgegangenen Versammlung.
Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte
Das Umlaufverfahren muss seit dem 1.12.2020 nicht mehr in Schriftform durchgeführt werden, sondern die Textform reicht. Damit sind Abstimmungen per E‑Mail, über ein Verwalterportal oder andere digitale Kommunikationswege rechtlich zulässig. Praktisch bedeutet das Urteil, dass die Anfechtung eines Absenkungsbeschlusses ins Leere läuft, wenn die GdWE im Anschluss die eigentliche Maßnahme bereits beschlossen hat. Entscheidend ist daher, dass Eigentümer frühzeitig erkennen, wann ein Angriff auf einen vorbereitenden Beschluss noch sinnvoll ist und wann die GdWE bereits weitergegangen ist. Der Anfechtungskläger muss seine Klage in der Hauptsache für erledigt erklären. War sie bis dahin zulässig und begründet, wird nicht er die Prozesskosten zu tragen haben, sondern die GdWE. In der Jahresabrechnung wird er freilich auch als obsiegender Kläger seinen Anteil an diesen Kosten wiederfinden.
Absenkungsbeschlüsse sind Sachbeschlüsse, keine bloßen Geschäftsordnungsbeschlüsse. Daher sind sie grundsätzlich gerichtlich anfechtbar. Unter Geschäftsordnungsbeschlüssen (teilweise auch als „Verfahrensbeschlüsse“ bezeichnet) werden Beschlüsse verstanden, mit denen die Wohnungseigentümer Bestimmungen zum äußeren Ablauf der Eigentümerversammlung treffen. Nach überwiegender Ansicht dürfen derartige Beschlüsse nicht selbstständig angefochten werden, da sich ihr Regelungsgehalt typischerweise mit Ablauf der Versammlung erledigt. Dagegen erledigt sich der Absenkungsbeschluss nicht mit der konkreten Versammlung, in der er gefasst wird, sondern wirkt über sie hinaus, weil er die endgültige Willensbildung auf einen späteren Zeitpunkt verlagert.
Ein Anfechtungskläger muss abwägen, ob er nach der Anfechtung des Absenkungsbeschlusses auch den Umlaufbeschluss, also die Willensbildung in der Sache selbst, anficht. Hierfür läuft die einmonatige Anfechtungsfrist gesondert. Der BGH führt aus, dass der Kläger seine gegen den Absenkungsbeschluss erhobene Anfechtungsklage nachträglich um die Anfechtung des Umlaufbeschlusses erweitern darf (Rn. 18 der Urteilsgründe). Im Fall hier hatte der Kläger das nicht getan, da er offenbar in der Sache selbst keine Einwendungen gegen die Erneuerung der Heizung hatte.
Fazit für die Gemeinschaft
Ist die GdWE bzw. der sie vertretende Rechtsanwalt der Ansicht, dass die Anfechtungsklage von Anfang an unzulässig oder unbegründet war, sollte er sich der Hauptsacheerledigungserklärung des Klägers nicht anschließen, sondern Klageabweisung beantragen. Der Kläger muss dann auf Feststellung umstellen und das Gericht streitig entscheiden. Der BGH ist dahin zu verstehen, dass Erledigung erst mit dem Eintritt der Bestandskraft des Umlaufbeschlusses eintritt, also nicht bereits im Zeitpunkt der Verkündung des Ergebnisses des Umlaufbeschlusses.
Dr. Jan-Hendrik Schmidt
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartG mbB
Hamburg
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