Mit Urteil vom 24. April 2026 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 102/24 hat der Bundesgerichtshof eine für die Praxis grundlegende Frage im Sinne der Praktikabilität und Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft bei Sanierungstau entschieden. Das vollständige Urteil liegt noch nicht vor, wohl aber die Pressemitteilung Nr. 072/2026.
Der Fall
Der Kläger ist Mitglied der beklagten GdWE. Mehrere Balkone des Gebäudes waren sanierungsbedürftig; es drohten sich Betonteile zu lösen und herabzustürzen, weshalb die darunter liegende Grünfläche gesperrt wurde. Nach der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung (TE/GO) hat jeder Wohnungseigentümer u.a. die Balkone auf eigene Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. In der Eigentümerversammlung wurde über drei von einem Sachverständigen ausgearbeitete Sanierungsvarianten (A, B, C) abgestimmt; keine Variante erhielt eine Mehrheit (Negativbeschlüsse). Der Kläger focht die Negativbeschlüsse an und verlangte zudem die gerichtliche Ersetzung eines Beschlusses über die Durchführung der empfohlenen Variante B. Beim Amtsgericht Oldenburg in Holstein und beim Landgericht Itzehoe in der Berufungsinstanz hatte er damit keinen Erfolg. Die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers war erfolgreich und eröffnete ihm den Weg nach Karlsruhe.
Die Entscheidung
Der BGH hat den Vorinstanzen widersprochen, die Klage vollumfänglich zugesprochen, die Negativbeschlüsse für ungültig erklärt und einen Beschluss über die Balkonsanierung dem Grunde nach (Grundlagenbeschluss) ersetzt. Kernaussagen: Die GdWE hat die Beschlusskompetenz für Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum – dazu gehören auch Balkone und Balkonbrüstungen, soweit sie Gemeinschaftseigentum sind. Eine abweichende Regelung in der TE/GO, die einzelnen Eigentümern die Instandhaltung/ Instandsetzung auferlegt, nimmt der GdWE nicht die Möglichkeit, selbst zu entscheiden; die GdWE kann ihre Erhaltungslast zwar delegieren, sich aber nicht vollständig „entledigen“. Maßgeblich ist zudem die Verantwortung der GdWE für den baulichen Zustand und die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht: Bei konkreter Gefahrenlage muss die ordnungsmäßige Erhaltung sichergestellt werden.
Fazit für den Verwalter
Für Verwalter ist das Urteil ein starkes Argument, wenn notwendige Erhaltungsmaßnahmen wegen „Zuständigkeitsdiskussionen“ blockiert werden: Auch bei Vereinbarungen in der TE/GO, die Pflichten einzelnen Eigentümern zuweisen, bleibt die GdWE in der Verantwortung, den sicheren Zustand der Anlage zu gewährleisten. Bei Gefahr im Verzug (z.B. Absturzrisiko, Abplatzungen von Betonteilen) sollte die Verkehrssicherung priorisiert werden (Absperrung, Sofortmaßnahmen) und zugleich zügig eine beschlussfähige Entscheidungsgrundlage geschaffen werden (Gutachten, Varianten, Kosten, Umlagekonzept). Verwalter dürfen Wohnungseigentümer auf dieses Urteil hinweisen, ferner darauf, dass die GdWE sich schadensersatzpflichtig machen kann, wenn infolge einer verzögerten Instandsetzung einzelnen Sondereigentümern Schäden entstehen, beispielsweise durch Mietausfall.
Grundsätzlich liegt es im Ermessen, wann und wie einem Instandsetzungsbedarf nachgegangen wird. Das Ermessen kann sich bei aber zu einer unverzüglichen Instandsetzungspflicht verdichten. Unter Umständen kann die GdWE verpflichtet sein, umgehend tätig zu werden. Besteht zwingender Erhaltungsbedarf an Balkonen, sind an den Anspruch der Wohnungseigentümer auf ein Tätigwerden der GdWE trotz vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast auf einzelne Wohnungseigentümer eher niedrige Anforderungen zu stellen. Die GdWE ist jedenfalls dann verpflichtet, ihrerseits Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Bereich von Balkonen zu ergreifen, wenn mehrere Balkone zwingend saniert werden müssen. Doch auch, wenn nur ein Balkon betroffen ist, ist die GdWE zum Tätigwerden verpflichtet, wenn es - etwa wegen der Art der Schäden und der zu ihrer Behebung gebotenen Maßnahmen - für einen einzelnen Wohnungseigentümer unzumutbar erscheint, selbst tätig zu werden. Das kann etwa der Fall sein, wenn es durchgehende Balkonplatten gibt und eine Einzelsanierung rein tatsächlich, insbesondere bautechnisch, ausscheidet.
Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte
Für Wohnungseigentümer und Beiräte ist die Botschaft: Notwendige Erhaltungsmaßnahmen – insbesondere sicherheitsrelevante – dürfen nicht mit dem Hinweis „laut Teilungserklärung ist das Sache des Einzelnen“ blockiert werden. Die GdWE bleibt für das gemeinschaftliche Eigentum zuständig, verantwortlich und verkehrssicherungspflichtig. Praktisch ist entscheidend, dass bei mehreren Sanierungsvarianten eine umsetzbare Lösung beschlossen wird (oder zumindest ein verbindlicher Folgeprozess), statt alle Varianten abzulehnen. Bei Gefahrensituationen (Absperrungen, Absturzrisiken) ist zügiges Handeln geboten; Verzögerungen erhöhen Haftungs- und Kostenrisiken. Die Frage, wer die Kosten letztlich trägt, ist getrennt von der Frage zu behandeln, ob die GdWE die Maßnahme beschließen kann. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gibt nur eine gesetzliche Beschlusskompetenz für die Änderung der Kostenverteilung, nicht aber für eine Änderung der Zuständigkeit.
In vielen Gemeinschaftsordnungen ist davon die Rede, dass Wohnungseigentümer bestimmte Gebäudeteile im (räumlichen) Bereich ihrer Wohnungen selbst und auf eigene Kosten instand halten und instand setzen müssen. Das Urteil ergibt, dass jedenfalls die Zuständigkeit („selbst“) und somit die Zugriffsmöglichkeit (Beschlusskompetenz) bei der GdWE verbleibt. Daraus folgt, dass Beschlüsse über eine gemeinschaftliche Erhaltung einschließlich Bestandsaufnahme, Planung, Baugenehmigung und Umsetzung nicht etwa deshalb mangels Beschlusskompetenz nichtig sind, weil der jeweilige Sondereigentümer einer gemeinschaftlichen Maßnahme widerspricht und selber alle erforderlichen Schritte vornehmen will.
Fazit für die Gemeinschaft
Für die Gemeinschaft insgesamt stärkt das Urteil die Funktionsfähigkeit der Selbstverwaltung: Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum können durch Beschluss geregelt und – wenn erforderlich – auch gegen Blockaden durchgesetzt werden. Gerade bei baulichen Risiken bleibt die GdWE in der Verantwortung, die Verkehrssicherheit herzustellen und zu erhalten. Dafür sprechen insbesondere klare Beschlussgrundlagen (Gutachten, Varianten, Kosten, Terminplan), ein abgestimmtes Vorgehen bei Gefahrenlagen (Sofortmaßnahmen/Absperrungen plus zeitnahe Sanierungsentscheidung) und transparente Regelungen zur Kostenverteilung, wenn die Teilungserklärung Pflichten einzelnen Eigentümern zuweist.
Prozessual ist interessant, dass der BGH die Negativbeschlüsse für ungültig erklärt. Bisher tat er das nur, wenn auf die begehrte Maßnahme ein Rechtsanspruch stand, also im Falle einer Ermessensreduzierung auf null, was nach der bisherigen Rechtsprechung dann scheiterte, wenn mehr als nur eine Maßnahme bzw. Variante in Betracht kam. Da im vorliegenden Fall die Varianten A, B und C allesamt hätten umgesetzt werden können, war es nicht selbstverständlich, dass die Anfechtungsklage Erfolg hatte. Dem BGH genügte es gleichwohl für einen positiven Grundlagenbeschluss. Die Auswahl der Variante und Vergabe der Arbeiten verbleibt somit den Wohnungseigentümern vorbehalten. Sie müssen entsprechende Durchführungsbeschlüsse fassen unter Beachtung des Grundlagenbeschlusses.
Dr. Jan-Hendrik Schmidt
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartG mbB Hamburg
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