Mit Urteil vom 24. April 2026 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 50/25 konkretisiert der BGH die Anforderungen an die Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Auch wenn gesetzliche Beschlusskompetenz besteht, können Mehrheitsbeschlüsse erfolgreich gerichtlich anfechtbar sein, wenn der beschlossene neue Schlüssel rechtswidrig ist, weil er ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht
Der Fall
Es handelt sich um eine im Amtsgerichtsbezirk Limburg an der Lahn belegene Mehrhausanlage mit drei Häusern (A, B und C) und insgesamt 15 Wohnungen, deren Miteigentumsanteile sich zwischen 41,37/1.000 und 130,44/1.000 MEA bewegen. Die Wohnung der Kläger weist einen MEA von 43/1.000 auf, gehört also zu den kleinsten Wohnungen im Objekt. In der TE/GO aus dem Jahr 1993 ist in § 8 geregelt, dass Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums – mit Ausnahme der Betriebskosten – entsprechend der Größe der Wohnungen zu tragen sind und Änderungen nur einstimmig beschlossen werden können. In der Eigentümerversammlung vom 19.9.2023 wurde zur Finanzierung der Erneuerung der Heizungsanlage in Haus A eine Sonderumlage von 25.000 € beschlossen. Diese sollte nach Einheiten verteilt werden, sodass auf jede Wohnung ein gleicher Betrag entfällt (25.000/15 = 1.666,67 EUR). Der Beschlussantrag, die Sonderumlage nach MEA zu verteilen, wurde abgelehnt. Die Wohnungsgröße der Kläger ist nicht festgestellt.
Die Entscheidung
Der BGH stellt klar, dass Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG grundsätzlich befugt seien, auch von einer in der TE/GO vorgesehenen Kostenverteilung abzuweichen. Diese Beschlusskompetenz unterliege jedoch materiellen Grenzen. Maßgeblich sei, ob der gewählte Verteilungsschlüssel den Interessen der GdWE und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere keine ungerechtfertigte Benachteiligung einzelner Eigentümer bewirkt. Die gerichtliche Kontrolle beschränke sich hierbei nicht auf eine bloße Willkürprüfung. Das Berufungsgericht hatte gemeint, dass der mehrheitlich beschlossene Schlüssel zwar möglicherweise nicht so richtig gerecht sei, aber keine „eigensüchtige“ Kostenüberwälzung auf die kleineren Wohnungen beinhalte, sodass er im Ergebnis noch ordnungsmäßiger Verwaltung entspräche, zumal sogar die kleinste Wohnung auch für den Antrag gestimmt habe. Das sah der BGH anders und stellte klar, dass es bereits unter der Grenze der Willkür/Eigensucht Grenzen des Mehrheitswillens gibt. Seien Wohnungen unterschiedlich groß und ist bislang eine Verteilung nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen vorgesehen, widerspreche es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, die Kosten einer Erhaltungsmaßnahme nach Einheiten zu verteilen. Erhaltungsmaßnahmen dienten typischerweise dem Werterhalt oder der Wertsteigerung der Einheiten. Größere Wohnungen profitierten hiervon in stärkerem Maße. Eine gleichmäßige Verteilung nach Einheiten führe daher typischerweise zu einer unangemessenen Belastung kleinerer Einheiten.
Bei der Suche nach einem neuen Kostenverteilungsschlüssel dürften Wohnungseigentümer jeden Maßstab wählen, der den Interessen der GdWE und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führe. Andersherum, also positiv gewendet: Der Mehrheitsbeschluss über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die neue Kostenverteilung diesen Interessen nicht angemessen ist und insbesondere zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt.
Fazit für den Verwalter
Eine Kostenverteilung nach Einheiten (Objektprinzip) ist grundsätzlich ein anerkannter und verbreiteter Verteilungsmaßstab. Er kann unbedenklich sein, wenn alle Einheiten ungefähr gleich groß sind, ferner auch dann, wenn die Leistungen, welche die Kosten/ Ausgaben auslösen, einen gleich großen Nutzen für alle bieten. Daher ist es unzweifelhaft zulässig, wenn beispielsweise die Verwaltervergütung nach dem Objektschlüssel verteilt wird, also alle Einheiten den gleichen Anteil tragen. Große Wohnungen und z.B. Stellplätze (Teileigentum) verursachen den gleichen Verwaltungsaufwand, insbesondere in Bezug auf Datenpflege, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Sonderumlagen, Einladung, Protokoll etc.
Ein Wechsel zum Objektprinzip für Erhaltungskosten ist bei unterschiedlich großen Wohnungen regelmäßig rechtlich erfolgreich angreifbar und sollte nicht schematisch vorgeschlagen werden. Ausnahmsweise kann dies anders aussehen, wenn die betreffende Erhaltungsmaßnahme allen Einheiten den gleich großen Nutzen bringt, etwa dann, wenn zu jeder Wohnung ein gleich großer Balkon gehört. Haben einzelne Wohnungen mehrere Balkone, ist das Objektprinzip (Anzahl der Wohnungen) regelmäßig ordnungswidrig. Ordnungsmäßig könnte eine Kostenverteilung nach Anzahl der Balkone sein (Stückzahl), sofern alle Balkone gleich groß wären; bei unterschiedlich großen Balkonen könnte Verteilung nach Balkonfläche der gerechteste und daher ordnungsmäßige Schlüssel sein.
Vor Beschlussfassung ist zu prüfen und darzustellen, ob einzelne Eigentümer durch die neue Verteilung erkennbar benachteiligt werden.
Fazit für Wohnungseigentümer und Verwaltungsbeirat
Beschlüsse zur Kostenverteilung dürfen nicht allein aus Vereinfachungsgründen getroffen werden, wenn sie kleinere Einheiten benachteiligen. Zwar würde ein ungerechter (ordnungswidriger) Mehrheitsbeschluss nach Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist bestandskräftig werden, also rechtsverbindlich sein für Kostenverteilung und Jahresabrechnung. Dennoch besteht ein eklatantes Anfechtungsrisiko.
Im Fall ging es um eine Heizungserneuerung. Zwar hängen alle Wohnungen an der (zentralen) Heizungsanlage, sodass sie allen einen Nutzen bringt. Das rechtfertigt aber keine „Gleichmacherei“, indem alle 1/15 zahlen. Hierzu der BGH: Je größer die Wohnung ist, desto größer fällt der Wertzuwachs aus. Wer eine große Wohnung hat, kann mehr Miete bzw. Gebrauchsvorteile erzielen als der Eigentümer einer kleineren Wohnung. Wem das Gebäude „mehr gehört“, der muss auch mehr bezahlen (Rn. 19 der Urteilsgründe). Selbst geringfügige Kostenmehrbelastungen von um die 5 % für die kleineren Einheiten müssten nicht hingenommen werden (Rn. 21).
Fazit für die Gemeinschaft
Die Wohnanlage bestand aus 3 Häusern, die Bildung von Untergemeinschaften mit getrennter Zuständigkeit, Kostentragung, Stimmberechtigung war in der TE/GO wohl nicht vereinbart, da andernfalls nur die Eigentümer von Haus A gezahlt hätten.
Nachvollziehbar ist, dass die Anfechtungsklage gegen den Negativbeschluss abgewiesen wurde. Die begehrte Verteilung der 25.000 EUR nach MEA widersprach § 8 TE/GO. Offenbar ist der MEA der klägerischen Wohnung für diese günstiger als die Verteilung nach qm-Fläche, denn andernfalls wäre unverständlich, weshalb dieser Beschluss angefochten wurde.
Gleichbehandlung bedeutet nicht gleiche Beträge, sondern eine sachgerechte Verteilung entsprechend der Beteiligung am gemeinschaftlichen Eigentum. Für Erhaltungsmaßnahmen bleibt eine Verteilung nach Fläche oder Miteigentumsanteilen regelmäßig der angemessene und rechtssichere Maßstab. Im Fall hatte das Berufungsgericht nicht festgestellt, wie groß die Wohnung der Kläger ist. Daher verwies der BGH die Akte zurück an das Landgericht Frankfurt am Main.
Soweit in der Gemeinschaftsordnung ein Einstimmigkeitserfordernis für die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels vereinbart war, war dieses wirksam, bei der Rechtsanwendung aber nicht mehr maßgeblich. Die Vereinbarung ist dynamisch auszulegen. Bei Beurkundung der TE/GO im Jahr 1993 gab es noch keine gesetzliche Beschlusskompetenz zur Änderung des Verteilerschlüssels. Erforderlich war daher eine Vereinbarung (Einstimmigkeit). Erst zum 1.7.2007 wurde mit § 16 Abs. 3 WEG aF eine gesetzliche Beschlusskompetenz zur Änderung des Schlüssels für Betriebskosten eingeführt, und erst seit 1.12.2020 hat der Gesetzgeber in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch diese Beschränkung der Beschlusskompetenz aufgehoben.
Dr. Jan-Hendrik Schmidt
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartG mbB Hamburg
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