Mit Urteil vom 27.03.2026 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 7/25 beendet der BGH die Mär der zwingenden „Drei-Angebote-Regel“ endgültig. Das bedeutet nicht, dass auf Alternativ- bzw. Vergleichsangebote schlechthin verzichtet werden darf. Im Normallfall jedenfalls ist es der Mehrheit allerdings gestattet, ihr Ermessen auf Basis eines einzigen Angebots auszuüben.
Der Fall
Die Kläger sind Wohnungseigentümer in einer aus mehreren Häusern mit insgesamt 32 Wohnungen bestehenden GdWE im Amtsgerichtsbezirk Wuppertal. In der Versammlung vom 18.09.2023 wurden Erhaltungsmaßnahmen beschlossen, und zwar der Austausch einzelner Fenster und Vordachverglasungen in mehreren Wohnungen und Häusern. Beauftragt wurden die Glaserei O. und eine Malerfirma M. mit einem Gesamtvolumen aller beschlossenen Maßnahmen von 9.740,13 EUR. Der teuerste Auftrag betraf den Austausch zweier Fensterelemente in einer Wohnung zum Preis von 4.091,22 EUR (TOP 11). Auf die Einholung von Vergleichsangeboten wurde in den Beschlüssen jeweils ausdrücklich verzichtet, da die Glaserei O. bereits seit Jahrzehnten „zur vollsten Zufriedenheit“ der GdWE für die Fenster verantwortlich sei und die Malerfirma in dem Jahr der Beschlussfassung bereits sämtliche Balkongeländer zur Zufriedenheit der GdWE gestrichen habe. Das Amtsgericht wies die Anfechtungsklage komplett ab. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht Düsseldorf den Beschluss zu TOP 11 für ungültig erklärt. Das Landgericht beanstandete, dass mit dem Preis die maximal zulässige Bagatellgrenze für derartige Maßnahmen überschritten worden sei und die Mehrheitsentscheidung ohne Vergleichsangebot daher ermessensfehlerhaft war. Das Landgericht ließ die Revision zu. Der BGH beurteilte den Fall so wie das Amtsgericht.
Die Entscheidung
Alle Beschlüsse - auch zu TOP 11 - entsprachen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Mehrheit habe das ihr bei der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen eröffnete Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Es sei nicht erforderlich gewesen, Vergleichsangebote einzuholen. Die positiven Vorerfahrungen mit den beauftragten Handwerkern hätten es gerechtfertigt, auf einen weiteren Qualitäts- und Preisvergleich am Markt zu verzichten. Die Informationsgrundlage im Zeitpunkt der Beschlussfassung sei hinreichend belastbar gewesen. Die Beauftragung läge im Ermessen der Gemeinschaft. In diesem Rahmen gäbe es weder eine Drei-Angebote-Regel noch eine Bagatellgrenze.
Fazit für den Verwalter
Die Beschlussfassung über Maßnahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums muss auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen. Auch wenn sich Vergleichsangebote insoweit als Tatsachengrundlage (Informationsgrundlage) eignen können, gibt es keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung, auch dann nicht, wenn eine bestimmte finanzielle Grenze (Bagatellgrenze) überschritten ist. Bagatellgrenzen sind damit vom Tisch. Sie krankten als Vergleichsmaßstab ohnehin daran, dass maßgebliche Faktoren wie Größe der Wohnanlage und Wirtschaftsplanvolumen nicht berücksichtigt wurden.
Der BGH gibt Bewertungskriterien an die Hand: Ob bei einer Erhaltungsmaßnahme die Beschlussfassung hinsichtlich der Tatsachengrundlage ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt davon ab, ob die im Zeitpunkt der Beschlussfassung vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihre Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen (Rn. 17, 24 der Urteilsgründe). Selbst bei größeren Erhaltungsmaßnahmen kann die (externe) Beratung durch Sonderfachleute die Architekten oder Bausachverständigen als Tatsachengrundlage genügen. Dies bedeutet, dass es im Ermessen der Wohnungseigentümer liegen kann, ihre Entscheidung auf Grundlage eines einzigen, fachlich abgesicherten Angebots zu treffen.
Vor der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen entspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, den erforderlichen Umfang und den dafür erforderlichen Aufwand zu ermitteln (Rn. 8. Diese Vorbereitungshandlung kann man auch als eine Art „Bestandsaufnahme“ über den Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums bezeichnen. Sie ist regelmäßig der erste Schritt einer ordnungsmäßigen Erhaltungsmaßnahme. Geht es um umfangreiche Sanierungen, ist der nächste Schritt einer ordnungsmäßigen Verwaltung, die Beauftragung eines geeigneten Planers (Architekten oder Bauingenieurs) und gegebenenfalls Fachplaners. Der Verzicht hierauf wird in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen und einer Anfechtungsklage zum Erfolg verhelfen, wenn der klagende Wohnungseigentümer sich auf dieses Manko beruft. Angebote und Leistungsverzeichnisse können bei umfangreichen Sanierungen eine externe fachliche Beratung nicht ersetzen. Eine weitere Frage ist, ob für Architekten- oder Ingenieurleistungen wiederum Vergleichsangebote erforderlich sind. Dies wird grundsätzlich zu verneinen sein nach den vom BGH aufgestellten Grundaussagen.
Im Fall hatte der Verwalter den Verzicht auf Vergleichsangebote sogar ausdrücklich in den Beschlussantrag aufgenommen. Das war besonders mutig, weil die GdWE sich damit den vor Gericht ansonsten gängigen Einwand, bei der Suche nach Vergleichsangeboten erfolglos geblieben zu sein, verbaute. Im Ergebnis war dies aber unschädlich.
Der BGH äußert sich ausdrücklich zu Kleinaufträgen mit einem geringeren Auftragsvolumen. Hier liege es auf der Hand, dass sich die Wohnungseigentümer vor der Erteilung des Auftrags nicht um eine externe Überprüfung eines vorliegenden Angebots bemühen müssten. Insoweit gehöre es zunächst einmal zu den Pflichten des Verwalters, das Angebot auf seine Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen. Fehlt dem Verwalter die Fachkompetenz, muss er Wohnungseigentümer ausdrücklich darauf hinweisen, um ihnen die Hinzuziehung von Fachleuten zu ermöglichen. Das hatte der BGH an anderer Stelle entschieden.
Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte
Der Umstand, dass der einzige Anbieter in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Wohnungseigentümer tätig war („bekannt und bewährt“), kann es rechtfertigen, von der Einholung weiterer Angebote bzw. zusätzlicher Informationen abzusehen. Es kommt auf positive Vorerfahrungen der Wohnungseigentümer bzw. GdWE an, nicht auf den Verwalter. Insofern könnte es nicht ausreichen, wenn der Verwalter einen ihm langjährig bekannten Anbieter ins Spiel bringt, der für diese GdWE jedoch noch nie tätig war. Die Formulierung „Angebote bzw. zusätzliche Informationen“ deutet auf die Vorrangstellung der Information hin (Informationsgrundlage), von denen ein Angebot bzw. Vergleichsangebote nur Beispiele sind.
Auch wenn ein Beschluss laut BGH nicht schon wegen fehlender Vergleichsangebote zu beanstanden ist, kann er ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn das vorliegende Angebot objektiv ungeeignet und/oder überteuert ist. Ein qualitativ und fachlich geeignetes Angebot kann daher gleichwohl ordnungswidrig sein, wenn es preislich überteuert ist. Diesen Beschlussmangel muss ein Anfechtungskläger fristgerecht darlegen und gegebenenfalls unter Beweis stellen (Rn. 25, 28).
Nicht nur der Verwalter, auch die Wohnungseigentümer sind zur Einholung von Vergleichsangeboten aufgerufen. Dies gilt z.B. dann, wenn nach allgemeinen Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung kein Vergleichsangebot erforderlich ist, einzelne Wohnungseigentümer aber gleichwohl einen solchen Marktvergleich verlangen. Ein anderes Beispiel ist die Suche nach einem neuen Verwalter. Es ist keineswegs die vornehmliche Aufgabe des amtierenden bzw. scheidenden Verwalters, sich auf die Suche nach dem Amtsnachfolger zu machen.
Fazit für die Gemeinschaft
Es gibt keine „Drei-Angebote-Regel“. Anerkannt ist bislang nur eine „Drei-Angebote-Ausnahme“, und zwar bei der Bestellung eines neuen Verwalters (BGH). Allerdings führt der BGH hierzu aus, dass auch bei der Neubestellung eines Verwalters bereits ein weiteres Angebot ausreichen kann. Der Ermessensspielraum der Mehrheit ist also weit zu verstehen.
Ob und - wenn ja - unter welchen Voraussetzungen vor der Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme Vergleichsangebote einzuholen sind, hatte der BGH bislang nicht entschieden. Geklärt war lediglich, dass die Neubestellung des Verwalters die Einholung von Vergleichsangeboten voraussetzt, da es sich um eine langfristige Personalentscheidung handele, bei der es regelmäßig angezeigt sei, neben der Person auch die fachliche Kompetenz und ausreichende Ausstattung der Bewerber im Vergleich zu beurteilen. Geklärt hatte der BGH außerdem, dass vor der Beauftragung eines Rechtsanwalts oder Sachverständigen keine Vergleichsangebote eingeholt werden müssten, insbesondere dann, wenn Angeboten keine Aussagekraft zukomme, wie etwa bei Stundenhonorarangeboten (Rn. 10). Die Höhe eines anwaltlichen Stundensatzes ist nicht geeignet, Stärken und Schwächen des jeweiligen Rechtsanwalts, seine Erfahrungen und Expertise auf dem Gebiet des Wohnungseigentumsrechts und seine Herangehensweise aufzuzeigen.
Vergleichsangebote ermöglichen in erster Linie einen Preis-, aber keinen Qualitätsvergleich. Der Preis ist bei der Auswahl aber nicht der einzige und häufig auch nicht der wichtigste Gesichtspunkt. Es kann triftige Gründe dafür geben, einen teureren Anbieter zu beauftragen. Für einem vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümer ist neben dem Preis entscheidend, ob der Auftragnehmer die Arbeiten sorgfältig und zügig ausführt, den Zeitplan einhält, qualifiziertes Personal zur Verfügung stellt und berechtigten Beanstandungen zeitnah und vollständig behebt.
Dr. Jan-Hendrik Schmidt
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartG mbB Hamburg
www.wir-breiholdt.de
