Dämpfer für das Ehrenamt: Der Verwaltungsbeirat handelt grob fahrlässig, wenn er die Kontoauszüge des Rücklagenkontos nicht prüft

Mit Beschluss vom 3.6.2026 zum gerichtlichen Aktenzeichen 31 U 1110/26e wies das OLG München die klagende GdWE, die im Berufungsverfahren mit der beklagten GdWE über die Zahlung von rund 38.000 € stritt, darauf hin, dass die Forderung verjährt sei, weil die Klägerin sich die grob fahrlässige Unkenntnis ihres Verwaltungsbeirats zurechnen lassen müsse. Auch wenn die beiden Beiratsmitglieder nur ehrenamtlich tätig waren und nicht über Fachkenntnisse verfügten, die etwa von Kaufleuten der Immobilienwirtschaft erwartet werden könnten, sei es grob fahrlässig gewesen, dass im Rahmen der Belegprüfung nur die Kontoauszüge des Girokontos geprüft worden sein, nicht aber des Geldmarktskontos, von dem der damalige Verwalter im Abrechnungszeitraum 37.773,23 € auf das Konto einer anderen von ihm verwalteten GdWE überwiesen hatte.

Der Fall

Klägerin und Beklagte ist jeweils eine GdWE. Beide wurden im Jahr 2018 von der X-GmbH verwaltet, die für die Klägerin ein Girokonto und ein Geldmarktkonto (Rücklage) unterhielt. 2018 überwies die X-GmbH vom Geldmarktkonto der Klägerin in einer Summe 37.773,23 € auf ein Konto der Beklagten. Beide GdWE waren Teil eines „Überweisungskarussells“, bei dem die X-GmbH für viele von ihr verwaltete Immobilien Geldbeträge in einer Größenordnung von rund 3,6 Millionen € ohne rechtlichen Grund hin und her überwies. Im Jahr 2021 wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen der X-GmbH eröffnet. In der Eigentümerversammlung vom 24.8.2022 wurde beschlossen, dass die Klägerin die Rückzahlung von 37.773,23 € einklagt. Die Klage wurde am 14.2.2024 eingereicht. Die Beklagte erhob die Einrede der Verjährung.

Das Landgericht Traunstein wies die Klage nach Durchführung einer Beweisaufnahme ab. Die Verjährungseinrede greife durch, weil die Klägerin sich eine grob fahrlässige Unkenntnis ihres Verwaltungsbeirats zurechnen lassen müsse. Die Zeugenvernehmung der beiden Beiräte habe ergeben, dass die Belegprüfung für das Jahr 2018 im Jahr 2019 grob fehlerhaft durchgeführt worden sei. Beide Zeugen sagten u.a. aus, dass sie damals gewusst hätten, dass die GdWE 2 Konten habe, nämlich ein Giro- und ein Geldmarktkonto. Da die X-GmbH zur Prüfung keine Kontoauszüge für das Geldmarktkonto vorgelegt habe, sei die diesbezügliche Prüfung nach Aussage der Zeugen unterblieben.

Die Entscheidung

Das OLG München bestätigt die landgerichtliche Entscheidung. Nach den Feststellungen sei das Verhalten der beiden Beiratsmitglieder grob fahrlässig gewesen. Grob fahrlässige Unkenntnis liege vor, wenn die anspruchsbegründenden Umstände und die Person des Schuldners dem Gläubiger nur deshalb nicht bekannt sind, weil er die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich großem Maße verletzt und auch ganz nahe liegende Überlegungen nicht angestellt hat oder das nicht beachtet hat, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Für die Prüfung der Verjährung seien die Maßstäbe zugrunde zu legen, die die Rechtsprechung für die Tätigkeit des Verwaltungsbeirats im Sinne von § 29 WEG entwickelt habe. Die grobe Fahrlässigkeit der Mitglieder ihres Beirats müsse sich die Klägerin zurechnen lassen. Auch wenn der Verwaltungsbeirat kein Vertretungsorgan sei, habe gleichwohl eine Wissenszurechnung zu erfolgen, die im Ergebnis zum Anspruchsausschluss führe.

Fazit für den Verwalter

Die X-GmbH hat sich strafbar gemacht, unter anderem wegen Veruntreuung der ihr anvertrauten Gelder. Dies gilt unabhängig davon, ob Kontoinhaberin die GdWE selbst war oder die X-GmbH im Rahmen eines offenen oder verdeckten Treuhandkontos. Infolge der Insolvenz können gegen sie keine Ansprüche mehr durchgesetzt werden.

Der neue Verwalter hatte die GdWE zeitnah über alle maßgeblichen Informationen und Erkenntnisse zu informieren und einen Beschluss herbeizuführen, ob verjährungshemmende Maßnahmen ergriffen werden. Wegen der inzwischen verstrichenen Zeit lag es nahe, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen und den Wohnungseigentümern ein Votum bezüglich der Erfolgsaussichten einer Klage zu geben. Falls Mitglieder der Klägerin eine rechtliche Prüfung möglicher Ersatzansprüche gegenüber den beiden Beiratsmitgliedern verlangen sollten, wäre der Verwalter infolge seiner Neutralität gehalten, dieses Thema als Tagesordnungspunkt in die Versammlung zu bringen. Angesichts der verstrichenen Zeit könnte es freilich sein, dass nunmehr die beiden Beiräte erfolgreich die Verjährungseinrede erheben könnten.

Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte

Im Zeitpunkt der Belegprüfung im Jahr 2019 galt § 29 WEG in seiner damaligen Fassung. Er lautete: Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Die „Überwachung“ war damals nicht Bestandteil des Gesetzeswortlauts. Gleichwohl war anerkannt, dass eine Belegprüfung auch die Kontrolle der Rücklagenkonten umfasste. Anders als in den Vorjahren hatte die X-GmbH die Ordner mit den Abrechnungen und Kontoauszüge erst zum Termin mitgebracht. Das Fehlen der Kontoauszüge zum Geldmarktskonto hätte den beiden Beiratsmitgliedern auffallen müssen.

Sind Mitglieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich tätig, haben Sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten (§ 29 Abs. 3 WEG). Es handelt sich um eine Haftungserleichterung, die das Ehrenamt attraktiver machen soll. Im Fall ging es nicht um Haftung, sondern um die Zurechnung der Versäumnisse der Beiratsmitglieder (grob fahrlässige Unkenntnis) im Rahmen der Verjährung. Es ist nicht auszuschließen, dass die GdWE in derartigen Fällen Regress fordert. Beiräte sollten immer eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung haben. Deren Abschluss auf Kosten der Gemeinschaft entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Wohnungseigentümer sind berechtigt, das Amtes vom Abschluss einer solchen Versicherung abhängig zu machen.

Fazit für die Gemeinschaft

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist rechtsfähig. Die Wohnungseigentümer sind nicht nur dingliche Berechtigte des Grundstücks, sondern Mitglieder der GdWE. In der Handlungsorganisation der GdWE hat der Verwaltungsbeirat eine Art Kontrollfunktion. Daher werden die Grundsätze einer organschaftlichen Wissenszurechnung angewendet.

Prozessieren zwei GdWE gegeneinander, handelt es sich nicht um eine WEG-Sache. Daher war erstinstanzlich nicht das Amtsgericht zuständig. Der streitgegenständliche Bereicherungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährung von 3 Jahren. Daher begann die Verjährungsfrist infolge der grob fahrlässigen Unkenntnis der Beiratsmitglieder nicht erst mit Ablauf des Jahres 2022, in dem die Eigentümerversammlung mit der Angelegenheit befasst wurde, sondern bereits mit Ablauf des Jahres 2019 zu laufen und endete mit Ablauf des 31.12.2022.

Für das Ehrenamt „Verwaltungsbeirat“ ist die Entscheidung ein Dämpfer. Trotz der zum 1.12.2020 in § 29 WEG aufgenommenen Haftungserleichterung offenbar der Richterspruch das Risiko für Gemeinschaft und Verwaltungsbeirat, wenn dessen Mitglieder die im Verkehr erforderliche Sorgfalt bei einer Belegprüfung in ungewöhnlich großem Maße verletzen.

Dr. Jan-Hendrik Schmidt 
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt 
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartG mbB Hamburg 
www.wir-breiholdt.de