Mit Urteil vom 27.2.2026 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 18/25 hat der u.a. für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH entschieden, dass die GdWE keine Garantiehaftung für jede Verzögerung trifft, sondern nur für schuldhaft pflichtwidrig unterlassene oder verspätete Erhaltungsmaßnahmen einzustehen hat. Hierbei hat sich die Gemeinschaft schuldhafte Versäumnisse ihres Verwalters ebenso zurechnen zu lassen wie die von Erfüllungsgehilfen, etwa Gutachtern, Architekten, Fachplanern, ausführenden Handwerkern etc.
Der Fall
Die Klägerin ist Eigentümerin einer Wohnung, die sich über zwei Ebenen erstreckt: Obergeschoss und Dachgeschoss. Beide Ebenen sind nicht über eine Innentreppe miteinander verbunden, sondern baulich voneinander getrennt mit 2 Zugangstüren über das Treppenhaus. Nach der sachenrechtlichen Aufteilung und der in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Zweckbestimmung handelt es sich um Wohnräume (Wohnungseigentum). Das Dachgeschoss ist vollständig ausgestattet – Küche, Bad, Wasseranschluss, Briefkasten, Klingel – aber ohne zweiten Rettungsweg. Die Teilungserklärung schreibt die Nutzung des gesamten Gebäudes zu Wohnzwecken vor. Die Eigentümerin verpachtete das Dachgeschoss separat an eine GmbH, die es wiederum an eine GmbH & Co. KG vermietete. Am 20.4.2021 untersagte die Bauaufsicht die Nutzung wegen des fehlenden zweiten Rettungswegs. Die Klägerin kündigte das Pachtverhältnis deshalb zum 31.5.2021 und verlangte von der GdWE Schadensersatz für 27 Monate Pachtausfall in Höhe von 20.550 €. Das Amtsgericht Wolfsburg und das Landgericht Braunschweig wiesen die Klage ab: Eine juristische Person könne nicht wohnen, daher sei die Nutzung gewerblich und der Ausfall schon aus diesem Grunde nicht ersatzfähig. Der BGH sieht das anders. Weil nicht alle notwendigen Feststellungen zum Sachverhalt getroffen wurden, schickte er die Akte zurück zum Berufungsgericht nach Braunschweig.
Die Entscheidung
Der BGH folgt den Vorinstanzen nicht. Die Gemeinschaft hafte grundsätzlich für Schäden am Sondereigentum, wenn sie ihre Verwaltungspflichten verletze. Seit dem WEMoG trage die GdWE die alleinige Verantwortung für die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums – einschließlich öffentlich‑rechtlicher Anforderungen wie zweiten Rettungswegen. Unterlasse sie notwendige Maßnahmen schuldhaft, hafte sie nach § 280 Abs. 1 BGB. Dazu gehörten auch Versäumnisse in der Willensbildung der Eigentümerversammlung.
Schadensersatz wegen Nutzungsausfalls könne nur verlangt werden, wenn die unterbundene Nutzung mit den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung übereinstimme, also zweckbestimmungsgemäß sei. Dies sei entgegen der Meinung der Vorinstanz zu bejahen. Der Begriff des Wohnens sei weit. Er umfasse auch atypische Wohnformen, Feriengäste, Wohngemeinschaften und unternehmerisch betriebene Vermietungen. Entscheidend sei die Nutzung durch den Endnutzer, nicht die Rechtsform des Vermieters oder Pächters. Eine juristische Person könne zwar nicht selbst wohnen – sie könne Räume aber zu Wohnzwecken überlassen. Das LG hätte prüfen müssen, ob der Pachtvertrag auf eine Wohnnutzung abgezielt habe. Da dies nicht festgestellt worden sei, unterstelle der BGH zugunsten der Klägerin eine Wohnnutzung.
Die GdWE hafte indessen nicht automatisch, sondern erst ab dem Zeitpunkt, zu dem sie bei ordnungsgemäßem Handeln den zweiten Rettungsweg hätte beschließen und herstellen müssen. Die hypothetische Dauer eines ordnungsgemäßen Beschluss- und Durchführungsprozesses sei ebenfalls zu berücksichtigen. Ein Mitverschulden der Eigentümerin komme nur in Betracht, wenn sie die Beschlussfassung hätte beeinflussen können – nicht jedoch für die Zeit, die ein ordnungsgemäßer Beschluss benötigt hätte.
Fazit für den Verwalter
Verwalter müssen erkennbar fehlende Rettungswege oder – erst recht – behördlich angedrohte Nutzungsuntersagungen unverzüglich zum Anlass nehmen, öffentlich‑rechtliche Anforderungen aktiv zu prüfen und Maßnahmen unverzüglich auf die Tagesordnung zu setzen. Der Verwalter schuldet GdWE und Eigentümern eine entsprechende Information und die Herbeiführung ordnungsmäßiger Beschlüsse. Zudem sollten sie die Umsetzung solcher Maßnahmen eng begleiten, da Verzögerungen der GdWE zugerechnet werden und erhebliche Haftungsrisiken auslösen können. Verwalter müssen nicht selbst brandschutzrechtliche Anforderungen prüfen und analysieren und insbesondere auch nicht selbst Sanierungskonzepte, Maßnahmenkataloge oder sonstige Planungsleistungen erbringen. Dafür gibt es Objektplaner und Fachplaner für Statik, Brandschutz etc. Der Verwalter ist verpflichtet, darauf hinzuwirken, dass die Eigentümer alle notwendigen Maßnahmen beschließen.
Der BGH stellt heraus, dass die GdWE zur ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verpflichtet ist. Zu diesen Verwaltungspflichten gehört nicht nur die Willensbildungsebene (Beschlussfassung), sondern – im Anschluss an eine Beschlussfassung – auch die Willensbetätigungsebene in Gestalt der Durchführung der Beschlüsse, etwa durch den Abschluss und die vertragsgemäße Erfüllung und Abwicklung der durch Beschluss legitimierten Verträge, z.B. mit Architekten, sonstigen Planern und Bauunternehmen.
Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte
Die Verpachtung oder Vermietung an eine juristische Person gefährdet die Wohnnutzung nicht – entscheidend ist die tatsächliche Nutzung durch den Endnutzer. Zudem fällt auch die Vermietung an ständig wechselnde kurzzeitige Mieter rechtlich unter den Begriff des Wohnens, selbst wenn man dies gewerberechtlich, steuerrechtlich oder mietrechtlich anders einordnen mag. Wohnungseigentümer, die von der GdWE etwas fordern, müssen daran denken, rechtzeitig einen entsprechenden Beschlussgegenstand auf die Tagesordnung zu bringen. In der Versammlung muss ein Beschlussantrag gestellt werden – nur dann kann die GdWE überhaupt pflichtgemäß handeln und Verzögerungen vermeiden.
Der BGH fasst den Begriff der Erhaltung weit: Er umfasst nicht nur Instandhaltung und Instandsetzung, sondern auch die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht sowie – wie hier einschlägig – die Erfüllung öffentlich‑rechtlicher Pflichten aus dem Bauordnungsrecht. Im Fall hier etwa schreibt die Niedersächsische Bauordnung vor, dass zu Wohnzwecken genutzte Aufenthaltsräume mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie haben müssen (§ 31 Abs. 1 NBauO).
Schadensersatzansprüche des Sondereigentümers gegen die GdWE setzen ein Verschulden voraus. Anspruchsgrundlage ist § 280 BGB. Ein verschuldensunabhängiger Ersatzanspruch auf eine angemessene Geldentschädigung gemäß § 14 Abs. 3 WEG kommt in diesen Fällen nicht in Betracht, da die Vorschrift eine Aufopferung „intakten“ Sondereigentums voraussetzt. Daran fehlt es, weil die Dachgeschosswohnung infolge ihres bauordnungswidrigen Zustandes in diesem Sinne zu keinem Zeitpunkt intakt gewesen ist. Die privatrechtliche (wohnungseigentumsrechtliche) Legitimation der Wohnnutzung vermag die öffentlich-rechtlich (bauordnungsrechtlich) erforderliche Legalität weder herbeizuführen noch zu ersetzen. Umgekehrt ergehen behördliche Genehmigungen stets vorbehaltlich der privaten Rechte Dritter.
Fazit für die Gemeinschaft
Die Gemeinschaft muss sich schuldhaftes Verhalten in zweifacher Weise zurechnen lassen: sowohl Pflichtverletzungen des Verwalters als Organ der GdWE als auch Versäumnisse von Erfüllungsgehilfen wie Handwerkern, Sachverständigen, Prüfstatikern oder Architekten, die bei der Ausführung von Aufträgen im Namen der GdWE Fehler begehen oder Verzögerungen verschulden. Zudem zeigt die Entscheidung, dass die GdWE öffentlich‑rechtliche Anforderungen aktiv erfüllen muss und Verzögerungen bei der Umsetzung nicht folgenlos bleiben – sie können erhebliche finanzielle Konsequenzen nach sich ziehen.
Die Gemeinschaft ist zur vorschriftsmäßigen Herstellung des zweiten Rettungsweges verpflichtet. Den Antrag auf Nutzungsgenehmigung von Dachräumen zu Wohnzwecken müsste sie hingegen nicht stellen; dies ist Aufgabe und Angelegenheit des einzelnen Sondereigentümers.
Die GdWE hat keinen Anspruch darauf, dass das Wohnungseigentum nicht separat an 2 unterschiedliche Mietparteien vermietet wird. Zu dem Recht, mit dem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, gehört das Recht, es zu vermieten oder zu verpachten (§ 13 Abs. 1 WEG). Die Vermietung kann sich, wenn nichts anderes vereinbart ist, auf die gesamte Wohnung erstrecken oder auf einzelne Räume oder, wenn sich die Wohneinheit - wie hier - über zwei Ebenen erstreckt, auf eine Ebene beschränken. Erstreckt sich eine Nutzungseinheit über zwei oder mehr Geschosse, müssen in jeder Geschossebene zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie vorhanden sein.
Wie wäre es nach dem neuen WEG 2020 (WEMoG)?
Der Fall war nach dem WEG in der seit dem 1.12.2020 geltenden Fassung zu beurteilen, weil der geltend gemachte Schaden vollständig nach diesem Zeitpunkt liegt. Die Entscheidung bestätigt erneut, dass die GdWE nach dem WEMoG eine umfassende Verantwortung für die ordnungsgemäße Verwaltung trägt. Der BGH hat wiederholt von einem Paradigmenwechsel gesprochen. Nicht mehr der Verwalter ist zur Durchführung von Beschlüssen verpflichtet, sondern die GdWE, denn die Gesetzesänderung betrifft sowohl das Außenverhältnis der GdWE zu Dritten als auch das Innenverhältnis innerhalb der Organisation der GdWE.
Dr. Jan-Hendrik Schmidt
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartG mbB Hamburg
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