Mit Urteil vom 27.02.2026 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 189/24 entschied der BGH mit den beiden folgenden amtlichen Leitsätzen:
Es ist grundsätzlich möglich, das Stimmrecht der Sondereigentümer durch Vereinbarung objektbezogen zu beschränken (hier: „Angelegenheiten der Tiefgarage“). Der Umfang der Beschränkung muss sich eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung ergeben; verbleiben bei der gebotenen objektiven Auslegung einer entsprechenden Klausel nicht aufklärbare Zweifel über deren Inhalt, ist die beabsichtigte Einschränkung unwirksam.
Eine Vereinbarung, nach der bestimmte Wohnungs- bzw. Teileigentümer (hier: Stellplatzeigentümer) im Hinblick auf die Verwalterbestellung oder die auf Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan bezogenen Beschlüsse kein Stimmrecht haben, ist nichtig.
Der Fall
Das nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilte Grundstück besteht aus Wohnungen und Teileigentumseinheiten, darunter vielen Tiefgaragenstellplätzen mit eigenen Grundbuchblättern. Viele, aber nicht alle Teileigentümer von Tiefgaragenstellplätzen sind gleichzeitig Wohnungseigentümer. Der Anfechtungskläger richtet sich gegen Beschlüsse der Versammlung vom 21.12.2022, in der zu TOP 4 der Wirtschaftsplan 2023 beschlossen wurde. Der Beschluss wurde laut Protokoll von der Mehrheit der auf die Wohnungseigentümer entfallenden Stimmen angenommen. Die Stimmen der Stellplatzeigentümer wurden nicht gezählt. Diese Zählweise beanstandet der Anfechtungskläger, der nicht selbst Miteigentümer ist, sondern Insolvenzverwalter über das Vermögen einer Betriebs- und Immobiliengesellschaft mbH, der in der GdWE mehrere Einheiten gehören. In § 14.6 TE/GO ist folgendes vereinbart:
„Zum Stimmrecht: In Abweichung zum gesetzlich vorgeschlagenen Kopfprinzip entfällt auf jedes Wohnungseigentum eine Stimme ohne Rücksicht auf die Größe des zu ihm gehörenden Miteigentumsanteils. Danach hat ein jeder Eigentümer so viele Stimmen wie er Eigentümer von separaten Raumeinheiten ist. Eigentümer von
Kfz-Stellplätzen in der Tiefgarage (Teileigentümer) haben nur ein Stimmrecht in Angelegenheiten der Tiefgarage. Danach hat ein jeder Eigentümer so viele Stimmen, wie er Eigentümer von separaten Kfz-Stellplätzen ist.“
Amtsgericht und Landgericht haben die Klage abgewiesen, da die Stimmauszählung korrekt gewesen sei. Der Wirtschaftsplan sei keine Angelegenheit der Tiefgarage. Es sei offensichtlich Sinn der Vereinbarung, nicht denjenigen Eigentümern, die neben einer Wohnung auch über einen Stellplatz verfügten, ein größeres Stimmengewicht zu verschaffen als Eigentümern ohne Stellplatz.
Die Entscheidung
Diese Ausführungen hielten der Überprüfung durch den BGH nicht stand. Die in § 14.6 TE/GO vereinbarte Einschränkung des Stimmrechts der Stellplatzeigentümer sei laut BGH nichtig, sodass die Stimmen bei der Abstimmung hätten berücksichtigt werden müssen. Zwar dürfe das gesetzliche Kopfprinzip durch ein anderes Stimmrechtsprinzip abbedungen werden, hier geschehen in Form des sog. Objektstimmprinzips. Diese Abbedingung dürfe aber nicht dazu führen, einzelne Eigentümer vollständig vom Stimmrecht auszuschließen, wenn dieser Ausschluss nach objektiver Auslegung auch Angelegenheiten der „Gesamtgemeinschaft“ beträfe, wie etwa bei der Verwalterbestellung, der Jahresabrechnung und dem Wirtschaftsplan. Da notwendige weitere Tatsachenfeststellungen von den Vorinstanzen nicht getroffen worden waren, verwies der BGH den Fall zurück an das Landgericht Braunschweig.
Fazit für den Verwalter
In den meisten Gemeinschaftsordnungen ist das Kopfprinzip abbedungen und entweder die Stimmauszählung nach Einheiten (Objektprinzip) oder der Größe der Miteigentumsanteile (Wertprinzip) vereinbart. Derartige Vereinbarungen sind zulässig. Sie müssen klar und eindeutig formuliert sein. Im Zweifelsfall bleibt es ansonsten bei der gesetzlichen Ausgangslage (Kopfprinzip). Schwierigkeiten ergeben sich für den Verwalter daraus, dass der BGH die Stimmrechtsvereinbarung jedenfalls in Bezug auf TOP 4 als (teil-)nichtig ansieht. Folge wäre die Anwendung des Kopfprinzips, was allerdings dem erkennbaren objektiven Willen des Verfassers der Gemeinschaftsordnung widerspräche. Der BGH scheint daher trotz der Nichtigkeit zu einem Objektprinzip zu tendieren.
Erwägenswert wäre gewesen, die Genehmigung des Wirtschaftsplanes als Angelegenheit (auch) der Tiefgarage anzusehen. Dann wäre die Stimmrechtsvereinbarung wirksam und das rechtlich zutreffende Ergebnis durch Auslegung der Gemeinschaftsordnung zu erzielen gewesen. Der BGH schlug diesen Weg nicht ein.
Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte
Nach dem Kopfprinzip hat jeder Sondereigentümer nur eine Stimme, egal, wie viele Einheiten ihm gehören. Objekt- und Wertprinzip sorgen dafür, dass Mehrfacheigentümer ein stärkeres Stimmengewicht haben als Eigentümer mit einer Einheit. In der Regel ist das interessengerecht, weil Mehrfacheigentümer einen höheren Kostenanteil tragen.
Das WEG kennt keine Mehrhausanlage. Auch die Bildung von Untergemeinschaften in der Gemeinschaftsordnung für verschiedene Gebäude oder Gebäudekomplexe ist ihm fremd. Gleichwohl ist anerkannt, dass die Gemeinschaftsordnung derartige Vereinbarungen treffen kann. Üblich sind dann Vereinbarungen über Kostentrennung, getrennte Zuständigkeiten und getrennte Stimmrechte (Blockstimmrechte). Im Fall hier waren keine Untergemeinschaften vereinbart. Stattdessen wurde nur eine Stimmrechtsbeschränkung vorgesehen für Angelegenheiten, die nur die Tiefgarage betrafen. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG verleiht Wohnungseigentümern eine spezielle gesetzliche Beschlusskompetenz zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels. Die Einführung einer objektbezogenen Kostentrennung nach Gebäuden oder Gebäudekomplexen ist davon umfasst. Die Änderung von Zuständigkeit und Stimmrecht ist nicht von der Vorschrift umfasst, Beschlüsse sind daher mangels Beschlusskompetenz nichtig, sofern nicht eine passende Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung existiert.
Das Stimmrecht ist das wichtigste Mitgliedschaftsrecht des Sondereigentümers bei der Willensbildung in der GdWE. Rechtswidrige Eingriffe führen daher zur Nichtigkeit, da Stimmrecht und Mitgliedschaftsrecht zum Kernbereich von Wohnungseigentum (Teileigentum) gezählt werden und somit zu den unabdingbaren Rechtsvorschriften, deren Verletzung nicht nur eine Anfechtbarkeit nach sich zieht, sondern die Nichtigkeit. Aus diesem Grunde sind beispielsweise Stimmrechtsvereinbarungen nichtig, die Hausgeldschuldner von der Abstimmung ausschließen.
Fazit für die Gemeinschaft
Nicht nur Wohnungs- und Teileigentümer dürfen Anfechtungsklagen gegen die GdWE erheben. Auch Testamentsvollstrecker, Zwangsverwalter und – wie hier – Insolvenzverwalter sind als Parteien kraft Amtes prozessführungsbefugt. Das Landgericht muss der Frage nachgehen, ob bei korrekter Zählweise (einschließlich der Stellplätze) das gegenteilige Beschlussergebnis (Ablehnung des Wirtschaftsplans) zu verkünden gewesen wäre. Dann wäre der Wirtschaftsplanbeschluss für ungültig zu erklären, nicht etwa nur beschränkt auf Positionen, die kostenmäßig anteilig auch die Stellplatzeigentümer betreffen.
Untergemeinschaften sind niemals rechtsfähig, auch nicht wenn Ihre Bildung in der Gemeinschaftsordnung vereinbart ist. Vor Gericht muss daher stets die GdWE verklagt werden, Beschlussklagen gegen Untergemeinschaften sind unzulässig. Nach Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist lässt sich das auch nicht mehr durch einen Parteiwechsel reparieren.
Dr. Jan-Hendrik Schmidt
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartG mbB Hamburg
www.wir-breiholdt.de
