Schadensersatzhaftung des ehemaligen „faktischen Verwalters“ für unberechtigte Zahlung auf nicht bestehende GdWE-Verbindlichkeiten

Mit Urteil vom 30.1.2026 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 76/25 entschied der BGH über die Haftung des faktischen Verwalters für Pflichtverletzungen in Bezug auf das Gemeinschaftsvermögen. Wie die schuldrechtliche Sonderverbindung zwischen faktischem Verwalter und GdWE rechtlich zu qualifizieren ist, ließ er offen, denn Einigkeit besteht jedenfalls darin, dass die Haftung für schuldhafte Pflichtverletzungen der des „wirklichen“ Verwalters entspricht.

Der Fall

Ein ehemaliges Klinikgelände samt Parkanlage gehörten einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die das Areal in mehrere Grundstücke parzellierte und einige nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufteilte. Die GbR besteht aus den Eheleuten K, die bis heute Eigentümer des Parks sind, um den herum sich die zahlreichen Häuser gruppieren. Die Klägerin ist eine der vielen GdWE und klagt gegen die ehemalige Verwalterin auf Schadensersatz in Höhe von rund 16.500 €. Die Klage stützt sie darauf, dass die Beklagte in den Jahren 2019 und 2020 Rechnungen für Parkpflege aus dem Gemeinschaftsvermögen zahlte, obwohl die GdWE niemals Vertragspartei eines Vertrages über Park- und Grünflächenpflege gewesen sei. Diesen Vertrag hatte die Beklagte lange vor Aufteilung und Entstehung der Klägerin mit einer Firma D. K. geschlossen, und zwar im Jahr 2012 für das gesamte Areal. Im März 2014 schlossen die Eheleute K. mit der Beklagten einen Vertrag über die Haus- und Grundstücksverwaltung des Gesamtkomplexes ab. Ein gutes halbes Jahr später, im November 2014, teilte die GbR das die Klägerin betreffende Grundstück auf und bestellte die Beklagte zur ersten Wohnungseigentumsverwalterin der künftigen GdWE. Danach begann der Abverkauf. Die ersten Erwerber wurden 2016 in das Grundbuch eingetragen. In der ersten Eigentümerversammlung, die am 15.5.2017 stattfand, wurde die Beklagte per Beschluss entlastet und erneut zum Verwalter bis zum 31.5.2018 bestellt. Nach Ablauf dieser Zeit führte die Beklagte die Verwaltung der Klägerin faktisch fort. Zu diesem Zweck hatte sie im eigenen Namen ein Verwaltungskonto für die Klägerin geführt, von dem sie die streitigen Parkpflegerechnungen bezahlte.

Die Entscheidung 

Das Amtsgericht Wuppertal und das Landgericht Düsseldorf gaben der Klage statt. Das Landgericht ließ die Revision zu, die der Beklagten aber nichts brachte. Es blieb bei ihrer Verurteilung.

Der BGH bejaht einen Schadensersatzanspruch der GdWE aus § 280 Abs. 1 BGB auf Zahlung von 16.541,17 €. Auch wenn die Beklagte im Zeitpunkt der Zahlungen infolge Zeitablaufs nicht mehr zum Verwalter der GdWE bestellt war und zudem der Verwaltervertrag abgelaufen war, müsse sie sich als ehemalige faktische Verwalterin wie ein richtiger Verwalter behandeln lassen. Handele jemand als Verwalter einer GdWE, obwohl er weder bestellt noch aufgrund eines gültigen Verwaltervertrags zum Handeln als Verwalter berechtigt und verpflichtet sei (faktischer Verwalter), träfen ihn – so der BGH – grundsätzlich dieselben Pflichten wie den wirksam bestellten bzw. vertraglich gebunden Verwalter. Verletze der faktische Verwalter diese Pflichten, hafte er der GdWE.

Der Vertrag über die Gartenpflege wurde weder im Namen der GdWE abgeschlossen noch auf diese übergeleitet. Die GdWE sei weder in den für sie fremden Vertrag eingetreten noch habe sie diesen übernommen. Voraussetzung einer Vertragsübernahme wäre ein Beschluss gewesen. Entsprechendes hätte gegolten, wenn der Vertrag über die Gartenpflege des Gesamtkomplexes von Anfang an im Namen der – zukünftigen, damals noch nichtexistenten – GdWE abgeschlossen worden wäre. Auch in derartigen Fällen die spätere Genehmigung nach Entstehung der GdWE einem Beschluss der Wohnungseigentümer voraus. Daran fehlte es unstreitig.

Der BGH bringt in der Urteilsbegründung zum Ausdruck, dass Beschlüsse die Willensbildung innerhalb einer GdWE betreffen. Um Rechtswirkungen im Außenverhältnis zu Dritten zu erzielen, bedürfe es einer (wirksamen) Vertretung mit Vertretungsmacht. Lesenswert ist Rn. 31 des Urteils. Der BGH bezieht sich dort auf die alte Gesetzeslage, also vor dem 1.12.2020 (WEMoG), da der hier angerichtete Vermögensschaden vor diesem Zeitpunkt eintrat. Hierzu merkt der BGH an, dass es einer überleitenden oder genehmigenden Beschlussfassung nur dann nicht bedurft hätte, wenn es sich bei den Gartenpflegekosten um eine laufende Maßnahme der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG aF (alte Fassung) gehandelt hätte. Das sei nicht der Fall gewesen.

Die Einwendungen der Beklagten hält der BGH für unerheblich. Die Beklagte habe nicht vorgetragen, dass die Parkpflegekosten Flächen umfassten, die heute zu dem Grundstück der Mitglieder der Klägerin gehörten. Nicht einmal ein konkreter Anteil der Kosten sei dargelegt und beziffert worden. Dass Wohnungseigentümer aus der klagenden GdWE den fremden Park nutzten und durchquerten, ändere daran nichts. Dies alleine begründe keine Ansprüche. Zu Grunddienstbarkeiten oder Wegerechten sei außerdem nichts vorgetragen worden. 

Fazit für den Verwalter

Auch der sog. faktische Verwalter steht in einer schuldrechtlichen Sonderverbindung zur GdWE und haftet für Pflichtverletzungen. Verletzt er eine Pflicht, wird sein Verschulden vermutet (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB) und er muss es vor Gericht in erheblicher und substantiierter Weise entkräften. Ein bestandskräftiger Entlastungsbeschluss hilft ihm nicht, wenn das pflichtwidrige Verhalten den Wohnungseigentümern im Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht bekannt und nicht erkennbar war. Im Fall gab es ohnehin nur für 2017 einen solchen Beschluss, sodass die streitgegenständlichen Zahlungen 2019 und 2020 nicht erfasst waren.

Faktische Verwalter gibt es in unterschiedlichen Erscheinungsformen. Hier im Fall war es die Variante des „Nicht-Mehr-Verwalters“. Die Beklagte verfügte bis zum 31. Mai 2018 über Bestellungen Verwaltervertrag, versäumte es aber, für eine Wiederbestellung zu sorgen. Es ist wenig verwunderlich, dass sie auch für die Zeit danach nach allgemeinen Regelungen weiter haftete. Eine andere Variante ist die des „Noch-nie-Verwalters“, der zu keinem Zeitpunkt bestellt und/oder mit einem Verwaltervertrag ausgestattet war. Dies kann sowohl ein Dritter als auch einer der Wohnungseigentümer sein. Zu dieser Variante musste sich der BGH vorliegend nicht äußern. Ebenso wenig war entscheidungserheblich, ob ein faktischer Verwalter in anderen Zusammenhängen nach Auftragsrecht oder nach den im Gesellschaftsrecht entwickelten Grundsätzen des fehlerhaften Anstellungsverhältnisses zu behandeln ist. Derartige Fragen ließ der BGH dahinstehen.

Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte

Die Beklagte führte das Konto, auf das die Wohnungseigentümer Hausgeld zahlten, im eigenen Namen, also als Treuhandkonto für die GdWE. Dies ist unzulässig und war bereits im Jahr 2012 verboten. Denn bereits damals war eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) rechtsfähig und imstande, im eigenen Namen, vertreten durch den Verwalter, Girokontoverträge zu schließen. Der BGH setzt sich mit dieser Thematik nicht auseinander, weist aber ausdrücklich darauf hin, dass auch der faktische Verwalter die Vermögensinteressen der GdWE wahren muss und keine unberechtigten Zahlungen aus ihrem Vermögen leisten darf. Der BGH wertet also auch die auf dem fremden Konto, dessen Inhaber also der Verwalter ist, eingehenden Hausgeldzahlungen als Vermögen der GdWE.

Klauseln in Erwerbsverträgen über Wohnungseigentum, wonach Wohnungseigentümer in bestehende Verträge des Bauträgers eintreten müssen, scheitern in der Regel an der AGB-Kontrolle. Das gilt in der Regel auch, wenn in der Gemeinschaftsordnung ein Kontrahierungszwang vereinbart ist, wonach Wohnungseigentümer und GdWE vorgefundene Verträge, die der Bauträger bzw. aufteilende Eigentümer im Namen einer noch nicht existenten GdWE abschloss, übernehmen oder genehmigen müssen.

Fazit für die Gemeinschaft

Fremde Verträge kann die GdWE übernehmen. Es bedarf der internen Willensbildung durch die Wohnungseigentümer (Beschluss) oder einer wirksam legitimierten Entscheidung des Verwalters. Sowohl der Beschluss als auch die Entscheidung des Verwalters müssen im Außenverhältnis umgesetzt werden, setzen also einen Akt der Vertretung mit wirksamer Vertretungsmacht voraus. Beschluss und Entscheidung müssen das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümer oder das gemeinschaftliche Vermögen der GdWE betreffen und ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

Wie wäre es nach dem neuen WEG 2020 (WEMoG)?

Seit der Gesetzesnovelle zum 1.12.2020 entsteht eine GdWE bereits mit der Anlegung der Wohnungsgrundbuchblätter. Auf die Voraussetzungen des werdenden Wohnungseigentümers, auf die der BGH hier im Fall abstellte, kommt es nicht an. Schon vor ihrer Entstehung kann im Namen der künftigen GdWE ein Vertrag abgeschlossen werden. Willenserklärungen, die im Namen einer noch nicht existierenden Person abgegeben werden, werden nach den Regeln der Vertretung ohne Vertretungsmacht behandelt. Daher kommt grundsätzlich eine Genehmigung in Betracht, die zu einer Bindung der GdWE führen kann. Nach der neuen Gesetzeslage sind außerdem Ein-Personen-Beschlüsse zulässig, was nach der alten Gesetzeslage überwiegend für rechtlich unmöglich eingestuft wurde.

Dr. Jan-Hendrik Schmidt 
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt 
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartG mbB Hamburg
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