Streetart an der Fassade: Die Mehrheit darf über Kunst entscheiden

Der BGH entschied mit Urteil vom 25. September 2026 zum Aktenzeichen V ZR 165/25, dass ein großflächiges Fassadengemälde das Erscheinungsbild eines Gebäudes erheblich verändern kann, ohne die Wohnanlage grundlegend umzugestalten. Der Bundesgerichtshof stärkt damit den Gestaltungsspielraum der Eigentümermehrheit: Für einen hinreichend bestimmten Streetart-Beschluss genügt ein klarer Gestaltungsrahmen, auch wenn das spätere Motiv noch nicht feststeht.

Der Fall

Eine Wohnungseigentumsanlage besteht aus mehreren Gebäuden, darunter einem Hochhaus. Der Verein „Urbaner Kunstraum Wuppertal – UKW“ bot der GdWE an, dessen Nordfassade auf eigene Kosten durch eine Streetart-Künstlerin gestalten zu lassen. Das Vorhaben gehörte zu einem größeren Kunstprojekt, das mehrere Gebäude im Stadtgebiet einbezog und von der Stadt unterstützt wurde.

Vor der Eigentümerversammlung erhielten die Eigentümer den Entwurf eines Gestattungsvertrags, Informationen über das Projekt und die Künstlerin sowie zehn beispielhafte Abbildungen ihrer Werke. Eine Vertreterin des Projektträgers erläuterte in der Versammlung, dass sich das neue Werk in Stil und Farbgebung an den bisherigen Arbeiten orientieren werde. Politische, rassistische, sexistische und sonstige diskriminierende Inhalte seien ausgeschlossen. Hochwertige Farben und die Begleitung durch ein Architekturbüro sollten eine fachgerechte Ausführung gewährleisten.

Die Eigentümer ermächtigten die Verwalterin zum Abschluss des Gestattungsvertrags mit ergänzenden Vorgaben. Die Gemeinschaft sollte keine Kosten tragen. Nach fünf Jahren sollte sie wieder frei über die Fassade entscheiden und diese beispielsweise überstreichen oder dämmen dürfen. Ein zusätzlicher QR-Code am Grundstückszugang sollte es Interessierten ermöglichen, Informationen abzurufen, ohne das Grundstück zu betreten. Außerdem sollte die verwendete Farbe Algen- und Schimmelbefall vorbeugen.

Ein Eigentümer focht den Beschluss an. Er beanstandete insbesondere, dass das endgültige Bild noch nicht feststand, und sah in dem Kunstwerk eine grundlegende Umgestaltung der Anlage. Daneben befürchtete er Besucherandrang, Ruhestörungen, Einschränkungen der Fassadennutzung und spätere Kosten. 

Die Entscheidung

Auch in der dritten Instanz war der Kläger erfolglos. Der BGH ordnet das über mehrere Jahre verbleibende Fassadengemälde als bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG ein. Erfasst werden auch auf Dauer angelegte Maßnahmen, die das optische Erscheinungsbild wesentlich verändern. Eine bauliche Veränderung ist auch ohne Eingriff in die Substanz möglich. Die Eigentümer besaßen deshalb die Kompetenz, den Abschluss des Gestattungsvertrags zu beschließen. Dass ein Dritter die Ausführung organisiert und finanziert, ändert an dieser Einordnung nichts. 

Der Beschluss war auch, ohne dass das Motiv vorab feststand, hinreichend bestimmt. Der Beschluss enthielt nämlich eine durchführbare Regelung: Die Künstlerin war namentlich bezeichnet, die zu gestaltende Fassade stand fest, der Beginn der Arbeiten und die Mindestdauer des Verbleibs waren erkennbar und die Kostentragung war geregelt. Eine genaue Beschreibung des fertigen Bildes verlangte der BGH nicht. Künstlerisches Schaffen ist durch einen kreativen Prozess geprägt, dessen Ergebnis nicht vollständig vorhersehbar sein muss.

Die zehn Vergleichsbilder mussten dem Protokoll nicht beigefügt werden, denn sie waren nicht Bestandteil des Beschlusses. Sie dienten nur der Anschauung, ohne die Gestaltung verbindlich festzulegen. Maßgeblich war die Auswahl der Künstlerin, nicht eine Bindung an diese zehn Arbeiten.

Eine erhebliche optische Veränderung ist noch keine grundlegende Umgestaltung. § 20 Abs. 4 WEG schützt die Anlage vor einer grundlegenden Umgestaltung. Optische Veränderungen sind von diesem Verbot nicht generell ausgenommen. Der BGH verlangt aber einen strengen Maßstab: Nicht jede wesentliche Veränderung des Erscheinungsbildes erreicht bereits die gesetzliche Verbotsgrenze. Die Erleichterung baulicher Veränderungen durch die WEG-Reform würde sonst weitgehend leerlaufen.

Maßgeblich ist die Wohnanlage als Ganzes, nicht nur die betroffene Wand oder das einzelne Gebäude. Ob die Verbotsgrenze überschritten wird, hängt von einer Gesamtwürdigung des Einzelfalls ab. Begriffe wie „neues Gesicht“ oder „neues Gepräge“ helfen nach Auffassung des Senats nicht weiter. Eine andere Fassadenfarbe kann deshalb regelmäßig mehrheitlich beschlossen werden. Auch eine künstlerische Gestaltung muss keine grundlegende Umgestaltung sein.

Hier durfte das Landgericht berücksichtigen, dass nur eine Fassadenseite eines Gebäudes innerhalb einer aus mehreren Häusern bestehenden Anlage betroffen war. Hinzu kamen die Einbindung in das städtische Kunstprojekt, die vollständige Übernahme der Erstellungskosten und die auf fünf Jahre begrenzte Bindung. Auch außerhalb des Grundstücks liegende Umstände können für die Gesamtwirkung bedeutsam sein. Das Kunstwerk machte die Wohnanlage zudem nicht insgesamt zu einem öffentlich zugänglichen Kunstobjekt. Die Wohnnutzung blieb bestehen.

Die zweite Grenze des § 20 Abs. 4 WEG betrifft eine unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer gegenüber anderen. Der BGH verneinte sie, weil der Kläger allgemeine Nachteile geltend machte, die alle Eigentümer gleichermaßen trafen. Seine persönlich stärkere Ablehnung des Kunstwerks genügte nicht. Maßgeblich ist eine objektive Bewertung, nicht die unterschiedliche ästhetische Wahrnehmung. Tatsächlich unterschiedliche Belastungen einzelner Eigentümer bleiben dagegen zu prüfen.

Ordnungsmäßige Verwaltung bleibt erforderlich. Auch ein Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG muss den Anforderungen des § 18 Abs. 2 WEG entsprechen. Diese Prüfung darf jedoch die gesetzgeberischen Wertungen des § 20 Abs. 4 WEG nicht unterlaufen. Beeinträchtigungen, die weder eine grundlegende Umgestaltung noch eine unbillige Benachteiligung begründen, muss die überstimmte Minderheit grundsätzlich hinnehmen. Die vom Kläger angeführten Risiken führten hier nicht zur Ungültigkeit.

Die Fassade behielt ihre Schutz- und Abschlussfunktion. Selbst eine zeitweise Einschränkung zusätzlicher Nutzungen, etwa für Außengeräte von Klimaanlagen, machte den Beschluss nach der Entscheidung nicht allein anfechtbar. Das Urheberrecht schloss eine spätere anderweitige Fassadennutzung ebenfalls nicht dauerhaft aus. Bei einem unlösbar mit dem Bauwerk verbundenen Kunstwerk tritt das Interesse des Urhebers am Fortbestand nach der herangezogenen Rechtsprechung in aller Regel hinter berechtigte Interessen an einer anderen Gebäudenutzung zurück. Hier fiel zusätzlich die ausdrücklich auf fünf Jahre begrenzte Vertragsbindung ins Gewicht.

Fazit für den Verwalter

Ganz ohne inhaltliche Vorgaben geht es jedoch nicht. Der Beschluss muss im Regelfall erkennen lassen, wo das Kunstwerk entsteht, wie es ungefähr aussehen soll, wie lange es verbleibt und wer die Erstellung bezahlt. Fläche und Format müssen konkret bestimmbar sein. Den gestalterischen Rahmen können Farbgebung, Stil, örtliche Gegebenheiten oder die Auswahl eines Künstlers mit unverwechselbarer Handschrift vorgeben. Hier ließ der ausgeprägte Stil der Künstlerin und die ausgeschlossenen Inhalte die künftige Gestaltung hinreichend erkennen.

Bei vergleichbaren Projekten sollte der Beschluss also Künstler, Fläche, Format, Kostenübernahme und Bindungsdauer eindeutig festlegen. Ein fertiger Entwurf ist nach dieser Entscheidung nicht zwingend. Je weniger der Stil des ausgewählten Künstlers die Gestaltung erkennen lässt, desto wichtiger sind zusätzliche Vorgaben zu Farben und Inhalten. 

Die Versammlungsunterlagen sollten unverbindliche Beispiele klar von verbindlichen Vertragsbestandteilen trennen. Nimmt der Beschluss auf einen Gestattungsvertrag Bezug, empfiehlt sich eine eindeutige Bezeichnung mit Datum oder Versionsstand. Die Ermächtigung zum Vertragsabschluss sollte auch festlegen, welche Ergänzungen der Verwalter vereinbaren darf. 

Bei der Vertragsprüfung stehen folgende Fragen im Vordergrund: Wer organisiert und überwacht die Arbeiten? Wer trägt welche Kosten? Wie werden Grundstückszugang und Besucherinformation geregelt? Was geschieht bei Projektabbruch oder Fassadenschäden? Welche Eingriffe bleiben während der Bindungszeit möglich, und wie wird die Entscheidungsfreiheit danach gesichert? Die Beantwortung derartiger Fragen hat zwar keine direkten Auswirkungen auf den Beschluss, hilft aber sicher in der Diskussion in der Eigentümerversammlung.

Der Verwalter sollte als „Geschäftsführer“ der GdWE das Kunstprojekt mit der langfristigen Gebäudeplanung abstimmen. Absehbare Dämmungs- und Erhaltungsmaßnahmen gehören bereits bei der Festlegung der Bindungsdauer auf den Tisch. Eine kostenlose Erstellung schließt spätere Aufwendungen nicht aus. Ein tragfähiges Projekt braucht deshalb neben der Mehrheit einen klaren Vertrag und vorausschauende Planung.

Fazit für Wohnungseigentümer

Eigentümer müssen nicht jedes Detail des späteren Bildes kennen. Sie sollten jedoch verstehen, welchen künstlerischen Spielraum sie einräumen und welche Bindungen die Gemeinschaft eingeht. 

Wer das Vorhaben ablehnt, kann sich nicht allein darauf berufen, dass ihm das Bild missfällt oder die Fassade auffällig verändert wird. Entscheidend sind konkrete Umstände: die Wirkung auf die gesamte Anlage, unzureichende Beschlussvorgaben oder objektiv unterschiedliche Belastungen. Umgekehrt ersetzt das Mehrheitsprinzip nicht die Prüfung, ob einzelne Eigentümer tatsächlich stärker betroffen sind. Das Urteil ist kein Freibrief für jede Fassadenkunst.

Fazit für die Gemeinschaft

Die Entscheidung eröffnet Gemeinschaften erheblichen Spielraum für Kunst im öffentlichen Raum. Eine deutlich veränderte Fassadengestaltung scheitert nicht allein an der fehlenden Zustimmung einzelner Eigentümer. Entscheidend bleiben die konkrete Maßnahme, ihre Wirkung auf die Gesamtanlage und die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG.

Katharina Gündel
GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
www.gross.team