Mit Urteil vom 17.07.2026 zum gerichtlichen Aktenzeichen 6 C 186/25 WEG erklärte das Amtsgericht Hechingen zwei positive Mehrheitsbeschlüsse für ungültig, da der Verwalter in seiner Eigenschaft als Versammlungsleiter beschlussergebnisrelevante Ja-Stimmen mitgezählt hatte, obwohl für mehrere Einheiten keine Vollmachten in Textform vorlagen und dies von der klagenden Wohnungseigentümerin in der Versammlung gerügt worden war.
Der Fall
Die GdWE besteht aus mehreren Gebäuden, darunter das Gebäude „Schloss 1 (Gebäude A)“, in der der Klägerin zwei Wohnungen gehörten mit 24/1.000 und 22/1.000 Miteigentumsanteilen (MEA). In der Gemeinschaftsordnung (GO) des Teilungsvertrags (TV) vom 21.03.1987 ist als Stimmrechtsprinzip das sog. Wertprinzip (Abstimmung nach MEA) vereinbart, ferner eine grundsätzliche Kostentrennung zwischen den Gebäuden im Sinne von Untergemeinschaften. In der Versammlung vom 20.04.2024 war unter TOP 4 zur Finanzierung einer konkreten Maßnahme eine Entnahme aus der allgemeinen Rücklage beschlossen worden, die zwar bestandskräftig wurde, nach Ansicht mehrerer Eigentümer aber gegen die Bestimmungen des TV/GO verstieß. Daher wurde zur Versammlung vom 25.06.2025 ein korrigierender (aufhebender) Zweitbeschluss beantragt. In der Versammlung wurde unter TOP 16 diesem Antrag zugestimmt und unter TOP 2 die Verwalterentlastung für das Jahr 2024 beschlossen. Beide Beschlüsse verkündete der Verwalter als angenommen, obwohl die Klägerin Vollmachtsrügen erhob. Bei TOP 16 verkündete er bei einer Stimmbeteiligung von 882/1.000 MEA 522 Ja, 360 Nein und 0 Enthaltungen. Bei TOP 2 verkündete er bei einer Stimmbeteiligung von 830/1.000 MEA: 481 Ja, 331 Nein, 18 Enthaltungen. In der Klagebegründung beanstandete die Klägerin, dass keine Vollmachten in Text- oder Schriftform vorlagen und bei mehreren Einheiten, die im Bruchteilseigentum stehen, lediglich ein Mitinhaber anwesend gewesen sei, ohne Vollmacht für den anderen Mitinhaber. Mit ihren Beanstandungen fand sie beim Versammlungsleiter jedoch kein Gehör. In ihrer Anfechtungsklage beanstandete die Klägerin diese formellen Fehler und legte dar, dass insgesamt jeweils 348/1.000 MEA Ja-Stimmen richtigerweise nicht hätten mitgezählt werden dürfen und beide Beschlüsse bei korrekter Stimmenauszähler nicht zustande gekommen wären. Die Beklagte (GdWE) behauptete, dass einige Vollmachten bei der Beschlussfassung vorgelegen hätten, trat hierzu aber keinen Beweis an.
Die Entscheidung
Das Amtsgericht gab der Klage statt. Beide Beschlüsse seien formell fehlerhaft, da sie bei korrekter Stimmenauszählung nicht als zustande gekommen hätten festgestellt werden dürfen. § 25 Abs. 3 regele, dass Vollmachten zu ihrer Gültigkeit der Textform bedürften. Dies erfordere, dass die Vollmachtserklärung in einer Urkunde oder auf eine andere Weise, die ihre dauerhafte Wiedergabe ermögliche, abgegeben werde. Aus der Erklärung müsse die Person des Erklärenden ersichtlich sein (zu den Einzelheiten siehe § 126b BGB). Als Erleichterung gegenüber der Schriftform setze die Textform keine eigenhändige Unterschrift des Erklärenden voraus. Werde eine Stimme durch einen Vertreter abgegeben, ohne dass er gesetzlich oder rechtsgeschäftlich vertretungsberechtigt ist, sei die Stimmabgabe unwirksam. Sie dürfe damit bei der Feststellung des Abstimmungs- bzw. Beschlussergebnisses nicht berücksichtigt werden. Vorliegend sei hinsichtlich aller von der Klägerin gerügten Stimmenabgaben (insgesamt 5 Einheiten mit zusammen 348/.1000 MEA) davon auszugehen, dass eine Vollmacht gar nicht, jedenfalls nicht in Textform vorlag. Da der Verwalter als Versammlungsleiter verpflichtet sei, für die Einhaltung der maßgebenden Regelungen zu sorgen, müsse er mangels Vorlage einer Vollmacht in Textform die Stimmabgabe durch den Vertreter zurückweisen, und zwar unverzüglich (§ 174 BGB), d. h. spätestens bei Zugang der Stimme ihm gegenüber. Tue der Versammlungsleiter dies – wie im Fall – nicht, sei die Stimmabgabe zwar wirksam, allerdings nur dann, falls der erklärende tatsächlich bevollmächtigt gewesen sei, woran es hier gefehlt habe.
Fazit für den Verwalter
Der Verwalter ist als Versammlungsleiter verpflichtet, für die GdWE das Abstimmungsergebnis korrekt zu ermitteln und auszuwerten, um anschließend das korrekte Beschlussergebnis zu verkünden. Er muss prüfen und entscheiden, ob abgegebene Einzelstimmen mitgezählt werden dürfen, zurückgewiesen werden müssen und inhaltlich zulässig sind. In formeller Hinsicht muss er das Vorliegen und die nötige Form von Vollmachten checken. In inhaltlicher Hinsicht muss er prüfen, ob Wohnungseigentümer oder deren Bevollmächtigte einem gesetzlichen Stimmrechtsverbot unterliegen (dazu § 25 Abs. 4 WEG) oder abgegebene Stimmen im Einzelfall wegen eines Stimmrechtsmissbrauchs ungültig sind und daher ebenfalls nicht in das Abstimmungsergebnis einbezogen werden dürfen.
Ist durch Gesetz und/oder eine Vereinbarung in der GO die Textform vorgesehen, so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden, beispielsweise per E-Mail, SMS, WhatsApp, Computerfax, Telefax, Telegramm, Diskette, CD-ROM, USB-Stick oder Speicherkarte. Eine Nachbildung der Namensunterschrift, etwa durch eine eingescannte Unterschrift ist entgegen einer früheren Fassung des § 126b BGB nicht mehr erforderlich. Weiterhin erforderlich – wenn auch nicht mehr im Gesetzeswortlaut genannt – ist die Kenntlichmachung des Abschlusses der Erklärung (Textendes), weil anderenfalls nicht erkennbar wird, dass das Dokument vollständig und nicht nur ein bloßer Entwurf ist.
Ungenau und irreführend ist die Formulierung, bei korrekter Zählweise sei der Beschluss „nicht zustande gekommen“. Gibt es mehr Nein- als Ja-Stimmen, muss ein negativer Beschluss („Beschlussantrag abgelehnt“) verkündet werden. Der Negativbeschluss hat wie ein positiver Beschluss Beschlussqualität. Er kommt also ebenfalls zustande.
Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte
Da umstritten und höchstrichterlich nicht geklärt ist, ob der Verwalter, der die Versammlung leitet, von Amts wegen formfehlerhafte Stimmrechtsvollmachten zurückweisen muss oder nur auf ausdrückliche Rüge anderer Versammlungsteilnehmer, bietet es sich an, eine derartige Vollmachtsrüge auszusprechen, wenn tatsächliche Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Vollmachten fehlen bzw. die Textform nicht erfüllt ist.
Wohnungseigentümer, die Vollmachten in elektronischer Form ausstellen, etwa per E-Mail, SMS oder WhatsApp, sollten unbedingt daran denken, den Abschluss ihrer Erklärung kenntlich zu machen, am sichersten durch ihren Nachnamen, damit für den Bevollmächtigten und den Versammlungsleiter kein Zweifel daran besteht, dass es sich nicht nur um ein Versehen oder einen Entwurf handelt.
Umstritten und höchstrichterlich ungeklärt ist auch die Frage, ob eine fehlerhafte Stimmabgabe nach der Eigentümerversammlung nachträglich durch eine Genehmigung des Wohnungseigentümers geheilt werden kann. Die überwiegende Meinung bejaht das jedenfalls dann, wenn die fehlerhafte Stimmabgabe in der Versammlung weder durch den Versammlungsleiter noch durch einen Versammlungsteilnehmer zurückgewiesen wurde und der Versammlungsleiter Sie bei der Feststellung des Abstimmungsergebnisses einbezog, anstatt sie zurückzuweisen.
Fazit für die Gemeinschaft
Prozessual war die GdWE auf der Verliererstraße, da sie ihrer Darlegungs- und Beweislast nicht genügte. Sie hätte – sofern vorhanden – die Vollmachtsurkunden vorlegen und/oder den Verwalter und sonstige Wohnungseigentümer als Zeugen für das tatsächliche Versammlungsgeschehen benennen müssen. Das Protokoll hat keinen gesteigerten Beweiswert. Da die fraglichen Stimmen mit einer Stimmkraft von 348/1.000 MEA für die verkündete Annahme der Beschlussanträge ursächlich waren, beruhten die angefochtenen Beschlüsse auf dem Zählfehler, sodass eine gerichtliche Ungültigerklärung die logische Konsequenz der Klage war.
Beschränkt eine Vereinbarung in der GO die Stimmrechtsvertretung auf den Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer oder den Verwalter, muss dies von der Versammlungsleitung ebenfalls berücksichtigt werden, um Abstimmungsfehler und Anfechtungsklagen zu verhindern.
Dr. Jan-Hendrik Schmidt
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartG mbB Hamburg
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