Mit Urteil vom 28.05.2026 zum gerichtlichen Aktenzeichen 2-13 S 89/24 bestätigte das Landgericht Frankfurt am Main im Anschluss an die gesicherte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), dass Wohnungseigentümer gegen die GdWE einen Anspruch auf Beseitigung einer durch einen (anderen) Wohnungseigentümer rechtswidrig vorgenommenen baulichen Veränderung haben, wenn von dieser eine Beeinträchtigung ausgeht und Beseitigungsansprüche gegen den Störer wegen Verjährung nicht mehr erfolgreich durchgesetzt werden können.
Der Fall
Ein Doppelhaus ist nach dem WEG aufgeteilt. Eine Doppelhaushälfte gehört den Klägern, die andere den zwei weiteren Miteigentümern. Das Doppelhaus ist von Gemeinschaftsflächen umgeben, darunter Sondernutzungsrechten an KFZ-Abstellplätzen. Die restliche Gemeinschaftsfläche ist sondernutzungsfrei. Auf ihr haben die (nicht klagenden) Miteigentümer im Jahr 2007 eine Gartenhütte errichtet, in der sie Fahrräder abstellen und Gartengeräte lagern. Die örtlichen Verhältnisse sind beengt. Die sondernutzungsfreie Grundstücksfläche wird fast ausschließlich mit der Hütte belegt. Die Kläger können die verbleibende freie Fläche nur nutzen, wenn sie damit den Zugang zur Gartenhütte versperren. De facto nutzen die Miteigentümer, die die Gartenhütte errichteten, den sondernutzungsfreien Grundstücksteil fast allein. Im Rechtsstreit behaupteten sie, die Kläger seien damals mit der Gartenhütte einverstanden gewesen, konnten dies aber nicht beweisen. Unstreitig war vielmehr, dass die Gartenhütte nach einer Urlaubsrückkehr der Kläger plötzlich auf der gemeinschaftlichen Fläche stand. Ebenfalls unstreitig wurde die Baumaßnahme zu keinem Zeitpunkt durch einen Beschluss genehmigt.
Die Entscheidung
Das Amtsgericht Darmstadt hatte mit Urteil vom 22.08.2024 dem Grunde nach beschlossen, die Gartenhütte durch die Gemeinschaft auf deren Kosten zu beseitigen, hierfür ein Angebot einzuholen, und für den Fall, dass dies über 3.000 EUR liegen sollte, zwei weitere Angebote einzuholen. Die hiergegen gerichtete Berufung der GdWE blieb erfolglos. Das Landgericht bestätigte die amtsgerichtliche Entscheidung. Die Revision zum BGH wurde nicht zugelassen.
Aufgrund der tatsächlich gegebenen Beeinträchtigung sei die bauliche Veränderung zustimmungsbedürftig gewesen. Die Beeinträchtigung läge in der intensiveren Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums mit faktischer Alleinnutzung der Fläche, auf der die Gartenhütte steht. Zwar könnten die Miteigentümer bei einer Inanspruchnahme durch die GdWE angesichts der verstrichenen Zeit erfolgreich die Verjährungseinrede erheben; gleichwohl sei der von Ihnen eigenmächtig geschaffene bauliche Zustand rechtswidrig und nicht etwa durch Zeitablauf legitimiert. Für eine Verwirkung viele ebenfalls die Voraussetzung, weil die Kläger von Anfang an gegen die Eigenmächtigkeit protestiert, wenn auch in der Folge keine gerichtlichen Schritte erkämpft hätten. Schützenswertes Vertrauen habe sich bei den Miteigentümern daher nicht aufbauen können.
Fazit für den Verwalter
Es ist anzunehmen, dass im Fall kein Verwalter bestellt war. Kleine Gemeinschaften haben angesichts der Marktlage große Schwierigkeiten, einen professionellen Verwalter zu finden, erst recht, wenn sie zerstritten sind. Es ist erstaunlich, wie viele zerstrittene, verwalterlose Zweiergemeinschaften in regelmäßigen Abständen die Instanzgerichte und den BGH beschäftigen. Immer mehr Verwalter bieten Lösungen an, in denen solche Gemeinschaften sie bestellen können, vielfach unter der Voraussetzung, dass die GdWE selbst die notwendigen Beschlüsse herbeiführt, und zwar vielfach nicht nur über die Bestellung des Verwalters zu den angebotenen Konditionen, sondern darüber hinaus über die Legitimation virtueller Versammlungen gemäß § 23 Abs. 1a WEG und Erweiterungen der Entscheidungskompetenzen nach § 27 Abs. 2 WEG.
Sind gegen den Störer gerichtete Ansprüche auf Beseitigung einer rechtswidrigen baulichen Veränderung nicht (mehr) durchsetzbar, haben einzelne Wohnungseigentümer nicht ohne Weiteres einen Anspruch darauf, dass die Beseitigung durch die GdWE auf gemeinschaftliche Kosten beschlossen wird; es kann je nach den Umständen des Einzelfalls (auch) ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, hiervon abzusehen. Dies kann beispielsweise gelten, wenn die Beseitigung umfangreiche und/oder kostspielige oder statisch bedenkliche Eingriffe in die Bausubstanz erfordern würde. Die Einzelheiten sind umstritten und höchstrichterlich nicht geklärt. Im Fall hier spielten sie keine Rolle, weil durch den Stimmenpatt ein positiver Beschluss ausgeschlossen und die Prüfung des § 20 Abs. 4 WEG aus rechtlichen Gründen somit verbaut war.
Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte
Kein Bauen ohne Beschluss! Spätestens durch § 20 Abs. 1 WEG ist geklärt, dass eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums durch einen Beschluss gestattet sein muss, bevor der bauwillige Eigentümer oder die GdWE mit der Baumaßnahme beginnen. Wer das missachtet, riskiert Streit und gegebenenfalls die Zerstörung geschaffener Werte durch Abriss und Rückbau. Im Fall war die bauliche Veränderung bereits vor 1.12.2020 (WEMoG) durchgeführt worden, sodass ihre Rechtmäßigkeit sich nach der alten Gesetzeslage (§ 22 Abs. 1 WEG aF) beurteilte, wobei es keine Rolle spielte, ob die Maßnahme vor oder nach dem 1.7.2007 ausgeführt wurde, da in beiden Fällen eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung zu bejahen gewesen wäre.
Eine eigenmächtige, d. h. ohne vorherigen Beschluss, durchgeführte bauliche Veränderung kann nachträglich gestattet werden. Je nach Einzelfall, kann ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und/oder nachträglich verlangt und gegebenenfalls gerichtlich eingefordert werden. Die Gartenhütte ist keine privilegierte bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG, sondern eine nicht privilegierte, sozusagen „normale“ oder „klassische“ bauliche Veränderung, deren nachträgliche Legitimierung bei Ablehnung sich nach § 20 Abs. 3 WEG richtet. Ein positiver Beschluss unterliegt hingegen nur § 20 Abs. 4 WEG. Das Gesetz steht mehrheitlich gewollten und beschlossenen baulichen Veränderungen offener gegenüber als früher.
In Zweiergemeinschaften besteht in der Regel ein Stimmenpatt, sodass positive Beschlüsse scheitern und eine gerichtliche Beschlussersetzung das Mittel der Wahl ist.
Fazit für die Gemeinschaft
Auch in der Zweiergemeinschaft ist die GdWE zuständig und grundsätzlich verpflichtet, gegen rechtswidrige bauliche Veränderungen vorzugehen, zunächst außergerichtlich, notfalls gerichtlich. Ein Wohnungseigentümer, der sich durch eine eigenmächtige Baumaßnahme gestört fühlt, darf also nicht selbst Beseitigung einfordern, sondern muss seine GdWE auffordern, etwas zu unternehmen. Der erste Schritt ist in der Regel die Aufnahme des Anliegens als Tagesordnungspunkt in die Einladung zur nächsten Versammlung.
Hat die GdWE keinen Verwalter bestellt, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Geht es um eigenmächtige bauliche Veränderungen, kann es vorkommen, dass – wie hier – die GdWE von den „Schwarzbauenden“ vertreten wird, was zu dem grotesken Ergebnis führen kann, dass diese für die GdWE eine möglich schlechte und unmotivierte anwaltliche Vertretung organisieren. Die Rechtsordnung scheint das hinzunehmen, obwohl auch hier ein Interessenkonflikt sichtbar ist. Die Kläger konnten die beklagte GdWE vor Gericht nicht vertreten, da sie nicht auf beiden Seiten des Prozessrechtsverhältnisses stehen können.
Die GdWE ist grundsätzlich verpflichtet, Ansprüche auf Beseitigung rechtswidriger baulicher Veränderungen nicht verjähren zu lassen. Die Verjährungsfrist beginnt mit Ablauf des Jahres der baulichen Errichtung und läuft 3 Jahre. Nach Ablauf der Verjährungsfrist kann der Handlungsstörer erfolgreich die Verjährungseinrede erheben und einem eigenen Rückbau auf (komplett) eigene Kosten entgehen. Ganz entziehen kann er sich aber nicht: Da der geschaffene bauliche Zustand trotz Verjährung rechtswidrig bleibt, muss er den mehrheitlich beschlossenen Rückbau durch die GdWE dulden, da darin eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung liegt. An den Kosten des Rückbaus wird er anteilig beteiligt.
Wie wäre es nach dem neuen WEG 2020 (WEMoG)?
Wäre die bauliche Veränderung nach dem 1.12.2020 vorgenommen worden, richtete sich die Gestattung nach neuem Recht. Wegen des formalen Beschlusserfordernisses kann ein möglicher (streitiger) Anspruch auf Gestattung im Rückbauprozess nicht einredeweise geltend gemacht werden. In Betracht kommt eine Widerklage des auf Rückbau in Anspruch genommenen Beklagten gegen die klagende GdWE.
Dr. Jan-Hendrik Schmidt
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartG mbB Hamburg
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