Der Bundestag hat am 7. Mai 2021 den Entwurf der Bundesregierung für ein Baulandmobilisierungsgesetz (19/24838, 19/26023) in der vom Bauausschuss geänderten Fassung (19/29396) beschlossen. Der Entwurf zielt auf schnelleres Aktivieren von Bauland und den Aufbau bezahlbaren Wohnraums. Mit der Realisierung tritt auch das umstrittene Umwandlungsverbot in Kraft, bei dem eine Genehmigung für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erforderlich ist.
Das Gesetz gilt als eines der maßgeblichen Vorhaben der Bundesregierung dieser Legislaturperiode. Der Entwurf des Bundesministers des Innern, für Bau und Heimat, Horst Seehofer, beinhaltet einige Neuerungen. In einer Pressemitteilung des Bundesinnenministeriums wird ausdrücklich von einer Erleichterung für den Wohnungsbau gesprochen. Baugenehmigungsbehörden könnten fortan leichter Befreiungen von bestehenden Bebauungsplänen zugunsten des Wohnungsbaus erteilen. Zudem erfolge eine Ausweitung kommunaler Vorverkaufsrechte. Den Gemeinden werden für Problemimmobilien und brachliegende Grundstücke Vorkaufsrechte eingeräumt. Dadurch sollen sie aktiv Einfluss auf die Bebauung der Grundstücke und damit den örtlichen Immobilienmarkt ausüben können. Eine weitere maßgebliche Änderung vollzieht der Gesetzgeber in einer Erweiterung des Baugebots, womit Baulücken insbesondere in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt leichter geschlossen und ungenutzte Grundstücke der Bebauung zugeführt werden können. Mit einem neuen Bebauungsplantyp erhalten die Gemeinden zudem ein neues Planungsinstrument, um einen Bauleitplan gezielt nur für den Wohnungsbau aufzustellen.
Umstrittenes „Umwandlungsverbot“
Im Zuge des Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland wurde auch die kontrovers diskutierte Genehmigungspflicht bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen realisiert. Sie macht in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Genehmigung für die Umnutzung erforderlich und ist zunächst bis zum 31. Dezember 2025 begrenzt. Eine Ausnahme gilt bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen. Auf Länderebene können Ausnahmen für Häuser mit drei bis 15 Wohnungen bestimmt werden. Durch den individuellen Gestaltungsspielräumen sollen die Länder die Möglichkeit haben, Kleineigentümer vor gravierenden Auswirkungen der neuen Gesetzgebung zu bewahren. Trotz der Ausnahmen ist davon auszugehen, dass in vielen Fällen eine Genehmigung für eine Umwandlung erteilt werden muss. Zum Beispiel benötigen Eigentümer von Mehrfamilienhäusern eine Genehmigung, wenn sie Wohnungen einzeln verkaufen wollen.
Vertreter der Koalition würdigten den erzielten Kompromiss. Neben den erweiterten Möglichkeiten für Kommunen thematisierte ein Vertreter von CDU/CSU die neue Gebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“, die das Nebeneinander von Wohnen und Landwirtschaft ermögliche. Von der SPD hieß es, man sei dankbar, eine Einigung erzielt zu haben. Eine Abgeordnete bezeichnete das Paket als „Wohnraumsicherungsgesetz“, weil es einen entscheidenden Schritt hin zu mehr bezahlbarem Wohnen in den Städten bedeute.
Von der Opposition erntete die Regierung indes Kritik. Die FDP sieht im Gesetzt einen massiven Eingriff ins Eigentumsrecht und bewertete das Gesetz als große Enttäuschung, das weder echte Erleichterungen noch mehr Tempo beim Wohnbau fördere. Den Linken gingen die Regelungen hingegen teils nicht weit genug. Beim Umwandlungsverbot gebe es noch zu viele Ausnahmen, außerdem werde die „Bodenpreisexplosion“ nicht adressiert. Eine Vertreterin der Grünen kritisierte, dass mit der Wiederaufnahme der erleichterten Bebauung im Außenbereich nichts gegen den Flächenfraß in der Landschaft getan werde. Die Folgen würden sich kontraproduktiv auf das Leben in Ortskernen auswirken, fürchtete sie.
Bayerns Bauministerin beantragt Einberufung des Vermittlungsausschusses
Am 10. Mai hat Bayerns Bauministerin Kerstin Schreyer im Wohnungsbauausschuss des Bundesrates die Einberufung des Vermittlungsausschusses beantragt – und stellt sich gegen Bauminister Horst Seehofer (CSU), der das Gesetz durchgesetzt hat. Ziel ist, dass das vom Bundestag beschlossene Gesetz so nicht in Kraft tritt. „Der Gesetzesbeschluss des Deutschen Bundestages verfehlt den Zweck zur Baulandmobilisierung und weist mit seinen weitgehenden Eingriffen in das Eigentum eine investitionsfeindliche Ausrichtung auf“, so die Begründung. Als problematisch anzusehen sei zudem die Einführung eines sogenannten Genehmigungsvorbehalts in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Dieser erschwert die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. „Es wird immer viel über Miethaie diskutiert, aber es gibt auch viele Menschen, die Wohneigentum als wichtigen Baustein zu ihrer privaten Altersvorsorge nutzen. Im Ergebnis verhindert das Baulandmobilisierungsgesetz die Bildung von Wohneigentum“, so Schreyer. Investition in Wohneigentum müssten erleichtern werden, nicht erschwert.
Erschwerte Bildung von Wohneigentum
Die Genehmigungspflicht für die Umwandlung könnte zu einem weiteren Preistreiber werden. Eine aktuelle Erhebung von Aengevelt Research kommt zu der Erkenntnis, dass durch diesen Ansatz die Preise für Eigentumswohnungen sowie Wohnungsmieten steigen werden. Die Bildung von Eigentum zur Altersabsicherung wird dadurch zusätzlich erschwert. Problematisch ist das auch hinsichtlich der ohnehin niedrigen Eigentumsquote Deutschlands (» der VDIV berichtete): Laut statistischem Bundesamt belegt Deutschland mit rund 47 Prozent den vorletzten Platz im europäischen Vergleich. Vor diesem Hintergrund spricht sich Aengevelt Research klar gegen ein Umwandlungsverbot aus. Der Versuch, auf diese Weise mehr Mietwohnraum zu sichern, erweise es sich nicht als zielführend, so die Macher der Studie. Auch die rechtliche Grundlage für eine Durchsetzung des Umwandlungsverbots ist fraglich. Kritiker monieren: Es greife massiv in das Grundrecht auf Eigentum ein. Dies wird durch Art. 16 des Grundgesetztes festgehalten.
Auch der VDIV Deutschland positionierte sich mehrfach gegen das Umwandlungsverbot: „Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen noch weiter einzuschränken, konterkariert das Ziel der Bundesregierung, selbstgenutztes Wohnungseigentum zu ermöglichen und der Gentrifizierung entgegenzutreten.” Deutlich sinnvoller als ein weiteres Verbot ist aus Sicht des Verbands die Unterstützung von Wohnungsneubau, um angespannte Wohnungsmärkte tatsächlich zu entlasten. Dafür müssen Baunormen angepasst und die Planungsprozesse digitalisiert werden. Denn zu hohe Baunebenkosten, zu wenig ausgewiesenes Bauland und zu lange Genehmigungsprozesse bremsen den Wohnungsneubau. Auch müssen stärkere Anreize für den Neubau geschaffen werden.