Im konkreten Fall hatte eine Vermieterin für die Jahre 2017 und 2018 zunächst nur Grundsteuerbescheide für noch unbebaute Grundstücke vorliegen. In den Betriebskostenabrechnungen setzte sie deshalb lediglich Abschläge an und behielt sich ausdrücklich eine Nachberechnung vor. Erst Ende April 2020 erhielt sie einen geänderten Grundsteuerbescheid für das inzwischen bebaute Grundstück. Gegen die zugrunde liegenden Bescheide über den Einheitswert und den Grundsteuermessbetrag legte sie Einspruch ein. Im August 2020 rechnete sie die Grundsteuer gegenüber den Mietern nachträglich ab. Der endgültige geänderte Grundsteuerbescheid erging erst Ende Oktober 2020.
Die Mieter hielten die Nachberechnung für verspätet und verweigerten die Zahlung. Der BGH sah dies anders. Zwar muss ein Vermieter nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB grundsätzlich spätestens innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten abrechnen. Kann er diese Frist unverschuldet nicht einhalten, muss er die Nachforderung regelmäßig innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses erheben. Andernfalls verliert er nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB seinen Nachforderungsanspruch.
Nach Auffassung des BGH war das Abrechnungshindernis hier jedoch noch nicht mit Zugang des ersten geänderten Grundsteuerbescheids entfallen. Solange gegen die zugrunde liegenden Grundlagenbescheide Einspruch eingelegt ist, kann sich der Grundsteuerbescheid noch ändern. Die Finanzbehörde prüft den Vorgang im Einspruchsverfahren umfassend und ist dabei weder an den Antrag noch an das Vorbringen des Einspruchsführers gebunden. Auch eine Änderung zum Nachteil des Einspruchsführers ist nach entsprechendem Hinweis möglich.
Der Vermieter muss daher nicht abrechnen, solange noch offen ist, ob und in welcher Höhe die Grundsteuer infolge des Einspruchsverfahrens endgültig festgesetzt wird. Dass die Vermieterin hier bereits vor Erlass des endgültigen Bescheids abgerechnet hatte, schadete ihr nicht. Sie hätte die abschließende Entscheidung des Finanzamts abwarten dürfen und durfte erst recht abrechnen, als absehbar war, dass keine Änderung der Beträge mehr zu erwarten war.
Das gesamte Urteil des BGH (Az.: VIII ZR 6/24) finden Sie hier: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2024/VIII_ZR___6-24.pdf?__blob=publicationFile&v=1
