Im entschiedenen Fall ging es um ein vor 1918 errichtetes Berliner Gebäude, das bei Erwerb durch die Vermieterin im Jahr 2015 nicht mehr bewohnbar war. Es fehlten unter anderem funktionsfähige Elektro-, Sanitär- und Heizungsanlagen, zudem waren Fenster, Türen und weitere Gebäudeteile stark beschädigt. Die Eigentümerin investierte mehr als zwei Millionen Euro in die Wiederherstellung. Anschließend wurde eine Wohnung ab 2017 vermietet.
Der BGH stellte nun klar, dass § 556f S. 1 BGB auch dann greifen kann, wenn ein Gebäude schon früher zu Wohnzwecken genutzt wurde. Voraussetzung ist, dass der Wohnraum zwischenzeitlich nicht mehr bewohnbar war und erst durch einen erheblichen baulichen Aufwand dauerhaft wieder nutzbar gemacht wurde. Entscheidend sei, dass auf diese Weise Wohnraum neu beziehungsweise erneut für den Wohnungsmarkt geschaffen werde.
Als Orientierung für einen erheblichen Bauaufwand nennt der BGH einen finanziellen Aufwand von mindestens einem Drittel der Kosten, die für eine vergleichbare Neubauwohnung ohne Grundstücksanteil anfallen würden. Eine bloße Modernisierung weiterhin bewohnbaren Wohnraums reicht dagegen nicht aus. In solchen Fällen kommt allenfalls die gesonderte Modernisierungsausnahme nach § 556f S. 2 BGB in Betracht.
Ob die Voraussetzungen im konkreten Fall tatsächlich erfüllt sind, muss das Landgericht nun erneut prüfen. Der BGH konnte dazu mangels ausreichender Feststellungen zu den Sanierungskosten noch keine abschließende Entscheidung treffen.
Das Urteil des BGH, Az. VIII ZR 50/23 finden Sie hier: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2023/VIII_ZR__50-23.pdf?__blob=publicationFile&v=1?__blob=publicationFile&v=1
