Die europäische Geldwäscheverordnung gilt grundsätzlich ab 10. Juli 2027. Wie einzelne Pflichten in der Praxis umgesetzt werden, konkretisiert derzeit die europäische Geldwäschebehörde AMLA. Für Immobilienverwaltungen ist dabei insbesondere die Behandlung von Mietkautionssammelkonten relevant.
Auf diesen Konten werden die Kautionen mehrerer Mietverhältnisse gebündelt geführt, bleiben innerhalb der Kautionsbuchhaltung aber eindeutig Mietern, Verträgen und Objekten zugeordnet. Nach bisheriger deutscher Praxis können hierbei geldwäscherechtliche Vereinfachungen greifen.
Ob dies künftig in gleichem Umfang möglich bleibt, ist noch unklar. Die derzeit diskutierten europäischen Regelungen knüpfen vereinfachte Sorgfaltsmaßnahmen bei Sammelkonten unter anderem daran, dass der Kontoinhaber selbst geldwäscherechtlich Verpflichteter ist und die hinter den Geldern stehenden Kunden bereits überprüft. Immobilienverwaltungen sind aufgrund ihrer reinen Verwaltungstätigkeit regelmäßig jedoch keine Verpflichteten im Sinne des Geldwäscherechts.
Sollten Banken deshalb künftig umfangreiche Angaben und Identitätsnachweise zu sämtlichen Mietern verlangen, könnte daraus ein erheblicher zusätzlicher Verwaltungsaufwand entstehen. Neben der erstmaligen Datenerhebung wären fortlaufende Aktualisierungen bei Mieterwechseln, Namensänderungen oder Veränderungen bei Mitmietern denkbar. Auch Kautionsverwaltung, IT-Schnittstellen, Datenschutz und Dokumentation müssten möglicherweise angepasst werden. Besonders aufwendig wäre eine nachträgliche Erfassung bestehender Mietverhältnisse.
Der VDIV Deutschland fordert deshalb eine konsequente Orientierung am tatsächlichen Geldwäscherisiko. Mietkautionen beruhen auf dokumentierten Mietverhältnissen, sind zweckgebunden und bei Wohnraummieten in ihrer Höhe gesetzlich begrenzt. Vertiefte Prüfungen bei Auffälligkeiten bleiben notwendig. Eine pauschale zusätzliche Identifizierung aller Mieter würde aus Sicht des Verbandes dagegen erhebliche Massenprozesse erzeugen, ohne dass ein entsprechender Präventionsgewinn erkennbar ist.
Der VDIV setzt sich daher auf politischer Ebene dafür ein, risikobasierte Vereinfachungen für Mietkautionssammelkonten zu erhalten. Gerade vor dem Hintergrund der europäischen Ziele zum Bürokratieabbau müsse auch bei der Umsetzung bereits beschlossener Regulierung gelten: Zusätzliche Pflichten müssen einen nachvollziehbaren Nutzen haben und verhältnismäßig bleiben.
