Kern des Gesetzentwurfs ist die Abkehr von der bisherigen 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen. Künftig sollen neue Gas- und Ölheizungen weiterhin eingebaut werden können, wenn sie ab 1. Januar 2029 schrittweise steigende Anteile CO2-neutraler Brennstoffe nutzen. Vorgesehen sind mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Dazu zählen unter anderem Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie verschiedene Formen von Wasserstoff.
Bundeswirtschaftsministerin Katherina Reiche (CDU) warb in der Debatte für einen Neustart bei der Wärmewende. Die Kernbotschaft des Gesetzes sei, dass „Heizungszwänge durch Technologieoffenheit ersetzt“ würden. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ziehe die Bundesregierung einen „Schlussstrich unter eine Politik des Misstrauens“. Die bisherigen Regelungen seien zu kompliziert, bürokratisch und wenig flexibel gewesen.
Die Opposition bewertete den Entwurf höchst unterschiedlich: das Gesetz sei kein Ende des Heizungsgesetzes, sondern ein „Heizungshammer durch die Hintertür“. Die Biotreppe und der steigende CO2-Preis führten faktisch zu einem Verbot von Öl- und Gasheizungen. Die Grünen warfen der Bundesregierung dagegen vor, die Abhängigkeit von fossilen Energien zu verlängern. Die Linke sprach von einem verfassungswidrigen Gesetzentwurf und verwies auf das Staatsziel Klimaschutz.
Aus der Koalition wurde der Entwurf als realistischere Grundlage für die Wärmewende verteidigt. Die CDU/CSU verwies darauf, dass die Wärmepumpe im Neubau bereits Standard sei, die eigentliche Herausforderung aber im Gebäudebestand liege. Dort seien energetische Sanierungen häufig ein finanzieller Kraftakt. Die SPD betonte, Klimaschutz sei kein Luxus, sondern auch eine soziale Frage. Gerade Menschen mit geringem Einkommen müssten vor den Folgen des Klimawandels geschützt werden, dürften die Transformation aber nicht allein schultern müssen.
Ergänzt werden soll die Biotreppe durch eine moderate Grüngas- und Grünheizölquote für Inverkehrbringer von Erdgas und Heizöl. Diese Quote soll ab 2028 starten und dazu beitragen, auch Heizungen im Bestand schrittweise stärker in Richtung klimafreundlicher Brennstoffe zu entwickeln. Das Bundeswirtschaftsministerium soll dazu im Sommer weitere Eckpunkte vorlegen.
Für Vermieter sieht der Entwurf zusätzliche Kostenregelungen vor. Entscheiden sie sich in bestehenden Wohngebäuden für den Einbau einer neuen fossilen Heizung, müssen sie sich künftig stärker an den laufenden Heizkosten beteiligen. Ab 2028 sollen Mieter nur noch die Hälfte der Netzentgelte und des CO2-Preises tragen. Ab 2029 sollen Vermieter zudem die Hälfte der Mehrkosten für die vorgeschriebene Beimischung biogener Brennstoffe übernehmen, begrenzt auf maximal 30 Prozent des insgesamt verbrauchten Brennstoffs.
Die kommunale Wärmeplanung bleibt teilweise erhalten, soll jedoch vereinfacht werden. Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern müssen weiterhin bis Mitte 2026 eine Wärmeplanung vorlegen, kleinere Städte und Gemeinden bis Mitte 2028. Vorgesehen ist allerdings, die Anforderungen an die Datenerhebung zu reduzieren. Hausbesitzer sollen unter anderem entscheiden können, ob sie sich an ein Wärmenetz anschließen lassen.
Begleitet wird der Gesetzentwurf von einer Debatte über die Verfügbarkeit klimaneutraler Brennstoffe. Aus der Union wird auf bestehende und ausbaufähige Biomethanpotenziale verwiesen. Danach produzieren in Deutschland derzeit mehr als 9.200 Biogasanlagen jährlich rund 110 TWh Rohbiogas. Ende 2025 waren zudem 290 Biomethananlagen in Betrieb, die zusammen 12,8 TWh Biomethan erzeugten. Kurzfristig wird ein Potenzial von 16 bis 18 TWh Biomethan einschließlich Importen genannt. Studien weisen für Deutschland je nach Annahmen deutlich höhere Ausbaupotenziale aus.
Für die Immobilienverwaltung ist der Entwurf besonders relevant, weil Heizungsentscheidungen in Eigentümergemeinschaften und vermieteten Beständen langfristige wirtschaftliche, technische und rechtliche Folgen haben. Die weitere Beratung im federführenden Ausschuss für Wirtschaft und Energie wird daher entscheidend dafür sein, ob der angekündigte technologieoffene Rahmen in der Praxis verlässlich, finanzierbar und rechtssicher umgesetzt werden kann. Die geplante Kostenaufteilung zwischen Mietern und Vermietern nach dem Einbau neuer Gas- oder Ölheizungen beispielsweise könnte für neue Abrechnungsfragen, steigendes Streitpotenzial und zusätzlichen bürokratischen Aufwand sorgen. Investitionen in klimafreundliche Modernisierungen werden dadurch kaum gefördert.
