Alte Werte neu erfinden

Unternehmensimmobilien können „Klotz am Bein“ sein – oder neue Perspektiven eröffnen. Gewusst wie!

In Zeiten des Anlagedrucks wird es auf den ersten Blick für Immobilienfonds immer schwieriger, geeignete Objekte zu finden. Bei näherem Hinsehen wird jedoch deutlich, dass einfach mal weitergedacht und bei der Objektsuche bislang ungenutztes Potenzial erkundet werden sollte. Chancen bieten sich Fondsverwaltern vor allem im Bereich der Unternehmensimmobilien. Das hat mit einer Besonderheit der deutschen Wirtschaftswelt zu tun: Hierzulande halten Unternehmen deutlich mehr Immobilien im eigenen Besitz als in anderen industrialisierten Ländern. Was viele nicht wissen: Selbstgenutzte Immobilien können den Substanzwert eines Unternehmens schmälern. Sie bergen Bewertungsrisiken und binden Liquidität, die in anderen Unternehmensbereichen besser aufgehoben wäre. Immer mehr Unternehmen denken daher über eine Sale-lease-back-Lösung nach, was mit deutlichen Vorteilen für Mieter und Investoren verbunden ist.

Blinder Fleck Unternehmensimmobilie

Ob aus Tradition, als Bekenntnis zum Stammsitz oder als Sicherheit für schlechte Zeiten – deutsche Unternehmen haben die von ihnen genutzten Immobilien am liebsten im eigenen Besitz. Bis zu 10 Prozent ihrer Vermögenswerte sind mittlerweile im vermeintlichen Betongold gebunden. Neben dem für Deutschland typischen Mittelstand sind es vor allem große börsennotierte Unternehmen, die ihren Stammsitz nicht nur in Ehren, sondern auch im Firmeneigentum halten. Die Immobilieneigentumsquote aller deutschen Unternehmen liegt bei etwa 70 Prozent, deutlich über dem globalen Durchschnitt: In Großbritannien zum Beispiel beträgt die Quote nur 40 Prozent, in den USA 30 Prozent. Das weist auf einen großen Nachholbedarf in Deutschland hin, denn Eigenbesitz wirkt sich nicht nur negativ auf die Performance des Unternehmens aus, sondern auch auf die Entwicklung der Immobilie selbst. Dazu drei Thesen:

Stille Reserven oder stille Last?

Erstens: Unternehmen, die nicht selbst in der Immobilienwirtschaft aktiv sind, fehlt häufig die nötige Expertise, um ihre Liegenschaften optimal zu bewirtschaften. Dabei sind Immobilien im Regelbetrieb alles andere als anspruchslos. Mit umsichtigem Management und konstanter Instandhaltung kann man ihre Nutzungsdauer und -qualität erhöhen, verbunden allerdings mit erheblichen Folgeinvestitionen, die auch gezielt getätigt werden müssen. Passiert dies nicht, leidet der Marktwert der Immobilie, der sich bei einem möglichen Verkauf realisieren lässt.
Vor diesem Hintergrund ist es oft fraglich, ob durch Verkauf – gerade im Krisenfall – der gewünschte Erlös zu erzielen ist. Die (Neu-) Vermarktung langjährig genutzter Immobilien ohne vorherige Modernisierung und Umbau bringt in den seltensten Fällen den erwünschten Erfolg. Zyklische Schwankungen auf dem Immobilienmarkt können zudem bei einem Verkauf unter Zeitdruck zu erheblichen Preisabschlägen führen. Gerät ein Unternehmen also tatsächlich einmal in Schieflage oder will sich neu aufstellen, sorgt der geringe Liquiditätsgewinn durch den Verkauf der eigenen Immobilien schnell für Ernüchterung.

Betonklotz am Börsenwert

Zweitens: Das Immobilieneigentum von Unternehmen, die an der Börse gehandelt werden, wirkt sich negativ auf ihren Substanzwert aus. Allein bei den DAX-Unternehmen beläuft sich der Bilanzwert der gehaltenen Immobilien derzeit auf mehr als 85 Mrd. Euro. Immobilien verursachen hohe Ausgaben, für den Kauf und die erwähnten Folgeinvestitionen. Dass Immobilieneigenbesitz deshalb mit Unsicherheiten verbunden ist, wissen auch die Aktienanalysten und professionellen Anleger. Der Anteil an selbstgenutzten Immobilien fließt aus diesem Grund regelmäßig negativ in die Unternehmensbewertung ein. Der Bewertungsabschlag am Aktienmarkt auf den Buchwert beträgt bei börsennotierten deutschen Unternehmen mit einem hohen Anteil an selbstgenutzten Immobilien durchschnittlich 17 Prozent, ermittelte kürzlich eine wissenschaftliche Studie. Von der mangelnden unternehmerischen Flexibilität, die das Festhalten an eigenen Unternehmensimmobilien mit sich bringt, ganz zu schweigen. Umgekehrt profitieren Unternehmen, die einen geringen Immobilienbestand aufweisen, sowohl hinsichtlich der Standortflexibilität als auch mit Blick auf den Börsenwert enorm. Mehr als 31 Prozent Aufschlag auf den Buchwert verzeichnen börsennotierte deutsche Aktiengesellschaften, die auf selbstgenutzte Immobilien ganz verzichten oder den Bestand gering halten.

Ressourcen besser nutzen

Drittens: Unternehmen, die sich von ihren Immobilien trennen, können sich wieder verstärkt auf ihre ­Kernkompetenzen konzentrieren. Immobilienbesitz bindet viel Kapital. Dieses Geld steht nicht für Investitionen ins Kerngeschäft oder in Forschung und Entwicklung zur Verfügung. Auf diese Weise werden Immobilien sogar zum Innovationshemmnis. Damit ein Unternehmen im heutigen Wirtschaftsumfeld wachsen kann, muss es jedoch in der Lage sein, sich ständig weiterzuentwickeln. Wer heute erfolgreich ist, kann morgen schon scheitern, weil er den richtigen Trend nicht erkennt. Deshalb ist die Innovationsfähigkeit eines Unternehmens entscheidend für den zukünftigen Erfolg. Insbesondere hiesige kleine und mittlere Unternehmen investieren im Vergleich mit anderen Ländern zu wenig in Forschung und Entwicklung, wie der Innovationsindikator 2015 von BDI und acatech feststellt. Sowohl hier als auch im Kerngeschäft können Unternehmen also zukunftsweisender wirtschaften und flexibler agieren, wenn sie ihre Liegenschaften veräußern und das so freigesetzte Kapital zielgerichtet investieren.

Fallbeispiel

Das Kodak-Areal in Stuttgart
In vielen Fällen kann sich der Verkauf von Immobilieneigentum für Unternehmen lohnen. Wie alle Beteiligten davon profitieren, zeigt das Beispiel des ehemaligen Kodak-Areals in Stuttgart-Wangen. Das im Jahr 1928 an dieser Stelle gegründete Kamerawerk August Nagel war einer der ersten Hightech-Betriebe am damals noch jungen Industrie­standort. Schwäbischer Fleiß und Erfindergeist führten das Unternehmen zum Erfolg. Die Digitalisierung änderte jedoch alles: Um die Jahrtausendwende begann Kodak mit der Restrukturierung, und ein großer Teil der ehemals rund 4 500 Stellen ging verloren. Doch wo alte Rezepte nicht mehr funktionierten, brachten neue Ansätze schließlich den Erfolg zurück. BEOS erwarb den Campus 2006 von Kodak und stand dem Unternehmen als neuer Eigentümer mit einer flexiblen, an den Bedürfnissen des Mieters ausgerichteten Bereitstellung von Flächen zur Seite. Die Neuerfindung des Areals als flexibler Standort für eine Vielzahl großer und kleiner Unternehmen brachte den Innovationsgeist der Anfangsjahre wieder zurück. Gut zu erkennen ist das an Unternehmen wie Deichmann, Daimler, Softmate, Bertrandt und Gigatronik, die sich inzwischen zahlreich neben Kodak auf dem modernen Bürocampus angesiedelt haben.

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