Anfechtbarkeit der Beschlüsse bei rechtsirrtümlicher Nichtladung zur Eigentümerversammlung

Ein Garageneigentümer, also ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, wurde vom Verwalter nicht zu den Eigentümerversammlungen geladen, da dieser irrtümlich glaubte, Garageneigentümer gehörten nicht zum Kreis der zu ladenden Wohnungseigentümer. Folglich hatte der Garageneigentümer an den Versammlungen, in denen über die Jahresabrechnungen beziehungsweise Wirtschaftspläne entschieden wurde, nicht teilgenommen. Er hielt die gefassten Beschlüsse daher für nichtig und sah sich daher nicht verpflichtet, das auf ihn entfallende rückständige Wohngeld zu bezahlen.

Die Meinung des Gerichts:

Der BGH bestätigt seine Rechtsprechung, der zufolge die Nichteinladung einzelner Wohnungseigentümer regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit und nicht zur Nichtigkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse führt. Ergänzend führt er aus, dass eine Nichtigkeit nur in Betracht kommt, wenn die Einladung bewusst mit dem Ziel unterbleibt, in böswilliger Absicht einzelne Eigentümer von der Teilnahme auszuschließen. Das war hier nicht der Fall, weil der Verwalter nur irrtümlich davon ausgegangen war, dass nur Wohnungseigentümer, nicht auch Garageneigentümer zu laden sind, und damit keine bösen Absichten verfolgte. Die in Abwesenheit des Eigentümers gefassten Beschlüsse waren daher fristgerecht anfechtbar, aber nicht nichtig.

Dokumentation: BGH, Urt. v. 20. 07. 2012 – V ZR 235/11, Entscheidungsabdruck in NJW Heft 49 vom 29. 11. 2012.

Ratschlag für den Verwalter:

Bei der Ladung zur Wohnungseigentümerversammlung ist daran zu denken, dass nicht nur Eigentümer von Wohnungen, sondern auch die Eigentümer von Garagen, die ebenfalls Sondereigentum darstellen, zu laden sind. Der Status als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft hängt nicht vom Eigentum an einer Wohnung, sondern vom Eigentum an Sondereigentum ab. Der Verwalter sollte daher bedenken, dass für Garagenstellplätze bereits eine dauerhafte farbliche Markierung genügt, um sie abzugrenzen und damit die Begründung von Sondereigentum zu ermöglichen und stets den Überblick über die Eigentumsverhältnisse behalten und alle Eigentümer, sprich Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, zu den Versammlungen laden. Sollten Sondereigentümer bislang versehentlich nicht geladen worden sein, führt dies aber nicht zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse. Diese sind lediglich anfechtbar.

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