Auf dem Prüfstand

Vorschlag Nr. 5 zur anstehenden Evaluation des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes: Bei gemeinsamem Wohnungseigentum könnte eine gesetzliche Vertretungsbefugnis den Umgang mit Vollmachten erleichtern

Eine Wohnung gehört einem Ehepaar. Zur Versammlung kommt nur einer, der selbstverständlich auch für den anderen abstimmen will. Eine Vollmacht hat er aber nicht dabei; auch bei der Verwaltung ist keine hinterlegt. Darf die Stimme gezählt werden?

Gesetzliche Grundlagen

Nach § 25 Abs. 2 S. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hat grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Die Gemeinschaftsordnung kann ein anderes Stimmprinzip vorsehen. Steht ein Wohnungseigentum mehreren Personen gemeinschaftlich zu, können diese das Stimmrecht nach § 25 Abs. 2 S. 2 WEG nur einheitlich ausüben. Wie die Mitberechtigten ihr Abstimmungsverhalten intern festlegen, richtet sich bei Bruchteilseigentum nach §§ 744, 745 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und bei Erbengemeinschaften nach § 2038 BGB. Bei gleichen Anteilen kann keiner der beiden allein eine Mehrheitsentscheidung herbeiführen. Davon zu unterscheiden ist die Vertretungsbefugnis nach außen.

Vollmachten bedürfen nach § 25 Abs. 3 WEG zu ihrer Gültigkeit der Textform. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. Eine Vollmacht per E-Mail genügt regelmäßig, wenn die Erklärung lesbar ist, den Vollmachtgeber nennt und dauerhaft gespeichert sowie unverändert wiedergegeben werden kann.

Auch Ehegatten benötigen grundsätzlich eine Vollmacht, wenn einer den anderen bei der Stimmrechtsausübung vertritt. Die Ehe allein begründet keine Vertretungsmacht; § 1357 BGB über Geschäfte zur Deckung des Lebensbedarfs ersetzt die Vollmacht hier nicht. Eine nur mündlich erteilte Vollmacht ist wegen des Formmangels grundsätzlich nichtig (§ 125 S. 1 BGB). Werden unwirksam vertretene Stimmen mitgezählt und beeinflussen sie das Ergebnis, kann der Beschluss auf fristgerechte Anfechtung für ungültig erklärt werden.

Bei Gemeinschaftsordnungen, die vor dem 1. Dezember 2020 vereinbart wurden, ist § 47 WEG zu beachten. Alte Schriftformklauseln stehen der gesetzlichen Textform im Regelfall nicht entgegen. Vertretungsbeschränkungen, etwa auf Ehegatten, andere Eigentümer oder den Verwalter, bleiben dagegen regelmäßig wirksam. Zu prüfen sind auch bestehende Regelungen zur gegenseitigen Vertretung der Mitberechtigten.

Aufwand für die Verwaltung

Die Verwaltung muss fehlende Bevollmächtigung und fehlenden Nachweis einer formgerecht erteilten Vollmacht unterscheiden. Fehlt lediglich der Nachweis einer formgerecht erteilten Vollmacht, ist eine Zurückweisung der vertretungsweisen Stimmabgabe nicht automatisch zulässig; insbesondere ist eine bereits erfolgte Mitteilung des Vollmachtgebers über die Bevollmächtigung zu berücksichtigen. Besteht dagegen weder eine wirksame Vollmacht noch eine anderweitige Vertretungsbefugnis, kann der anwesende Mitberechtigte das gemeinsame Stimmrecht nicht allein ausüben. Sein eigenes Teilnahmerecht bleibt bestehen. Oft lässt sich das Problem vor der Abstimmung lösen, indem der andere Eigentümer eine Vollmacht per E-Mail übersendet. Prüfung und Dokumentation verursachen Aufwand, obwohl sich die Beteiligten möglicherweise längst einig sind.

Das Vertretungsproblem besteht ebenso bei virtueller Teilnahme und im Umlaufverfahren. Dort kann eine fehlende Vollmacht dazu führen, dass die nach § 23 Abs. 3 S. 1 WEG erforderliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer nicht vorliegt. Wird der Beschluss dennoch als angenommen verkündet, ist er wegen dieses Mangels grundsätzlich anfechtbar. Allein die fehlende Allstimmigkeit macht ihn nicht zum Nichtbeschluss. Ein Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 S. 2 WEG senkt für einen einzelnen Gegenstand das Quorum, ersetzt aber keine Vertretungsbefugnis.

Vorschlag aus der Evaluation

Der VDIV Deutschland erörterte in seinen Beratungen zur Evaluation eine Vereinfachung: Mitberechtigte an derselben Einheit sollen sich bei der Stimmrechtsausübung gegenseitig vertreten können, sofern weder ein Widerspruch noch eine abweichende Vertreterbenennung vorliegt. Der anwesende Ehegatte könnte dann ohne gesonderten Vollmachtsnachweis für den anderen abstimmen. Eine gesetzliche Vertretungsbefugnis würde keine rechtsgeschäftliche Vollmacht in Textform erfordern. Die Regelung sollte für Bruchteilsgemeinschaften und Erbengemeinschaften sowie ausdrücklich auch für Umlaufverfahren gelten.

Die Grenzen klar regeln

Das Gesetz müsste festlegen, wem gegenüber und bis wann ein Widerspruch oder eine abweichende Vertreterbenennung erklärt werden muss. Gerade in großen Erbengemeinschaften müssen Mitberechtigte die Vertretungsmöglichkeit kennen und wirksam widersprechen können. Auch das Verhältnis zu bestehenden Vertretungsklauseln wäre zu regeln. Die interne Willensbildung soll unverändert bleiben. Ebenso bleibt es bei der einheitlichen Stimmabgabe: Widersprechen sich die wirksam abgegebenen Stimmen der Mitberechtigten oder ihrer Vertreter, darf keine gemeinsame Stimme gezählt werden. Die Regelung erleichtert die Vertretung, entscheidet aber keinen Streit über das Abstimmungsverhalten.

Was Verwalter schon heute tun können

Die Einladung sollte auf das Vollmachtserfordernis auch zwischen mitberechtigten Ehegatten hinweisen. Gegenseitige Dauervollmachten in Textform können künftige Versammlungen und Umlaufverfahren ausdrücklich erfassen und bei der Verwaltung hinterlegt werden. Bei fortbestehender Vollmacht mit passendem Umfang entfällt die erneute Bevollmächtigung.

Fazit

Eine gesetzliche Vertretungsbefugnis könnte Eigentümer und Verwaltungen entlasten. Voraussetzung sind klare Regeln für Widerspruch und Konfliktfälle sowie die weiterhin einheitliche Stimmabgabe.