Aus der Praxis einer Großsanierung

Über die rechtlichen, technischen und wirtschaftlichen Herausforderungen, die ein großes Sanierungsprojekt in einer Eigentümergemeinschaft mit sich bringt – Auftakt einer Artikelserie

Viele Wohnanlagen in Deutschland stammen aus den 1960er- bis 1980er-Jahren, sodass die übliche Lebensdauer vieler Bauteile bereits erreicht oder überschritten ist. Und wo manche

Eigentümergemeinschaften ihre Gebäude fortlaufend instand halten und andere energetisch sanieren, handelnviele erst, wenn – wie hier – ein Bauteil erkennbar abgängig ist. Ihnen steht die erste Großsanierung somit noch bevor, auch der von uns verwalteten Eigentümergemeinschaft Karl-Hintze-Weg in Braunschweig. Schon seit Jahren bestehen Zweifel an der dauerhaften Sicherheit der Plattenbefestigungen der Vorhangfassade dieser Anfang der 1970er-Jahre errichteten Anlage. Akuter Anlass für die weitere Planung: Im Jahr 2022 fiel eine Fassadenplatte aus dem siebten Stockwerk herab. Mit diesem Artikel beginnt eine Serie, die das laufende Projekt in den kommenden Ausgaben der VDIVAKTUELL aus Sicht der Verwaltung begleitet.

Die Ausgangslage

Die Wohnanlage besteht aus drei achtgeschossigen Häusern mit 88 Wohnungen. Ihre Außenwände sind in weiten Teilen mit großformatigen Asbestzementplatten auf einer Unterkonstruktion aus Aluminium verkleidet. Die dahinterliegende Mineralfaserdämmung entspricht heutigen energetischen Anforderungen nicht mehr. Die Planung betrifft inzwischen auch Fenster, Balkone, Dächer, Entwässerung, Brandschutz, Gerüstbau und Außenanlagen. Entscheidungen über ein Bauteil beeinflussen andere Gewerke, den Bauablauf, die Förderung und die Kosten.

Hinweise seit dem Jahr 2012

Verdichtet haben sichdie Hinweise auf den Sanierungsbedarf bereits seit dem Jahr 2012, als ein Sachverständiger die Befestigungen der Fassadenplatten untersucht hatte. Ein statischer Standsicherheitsnachweis war weder beim Bauordnungsamt noch in den übernommenen Verwaltungsunterlagen zu finden. Der stichprobenartigen Überprüfung zufolge war die technische Funktionsdauer der Befestigungen in weiten Teilen erreicht. 2013 lehnte die Eigentümerversammlung eine weitergehendestatische Prüfung mit großer Mehrheit ab. In den Folgejahren wies dieVerwaltung wiederholt auf den Klärungs- und Handlungsbedarf hin. Beschlossen wurde lediglich eine regelmäßige Sichtkontrolle durch den Dachdecker im Rahmen der Dachwartung.

Grenzen der Sichtkontrolle

Sichtkontrollen erfassen erkennbare Schäden, erlauben aber keine zuverlässige Aussage über verdeckte Befestigungen. Der Dachdecker teilte 2020 mit, dass sich regelmäßig Fassadenplatten lösen. Als 2022 eine Platte aus dem siebten Stockwerk herabfiel, ließ sich die Frage der Verkehrssicherheit nicht länger zurückstellen. Eine belastbare Klärung hätte jedochzahlreiche Bauteilöffnungen erfordert, die bei einer asbesthaltigen Fassade aufwendig und teuer gewesen wären; festgestellte Schäden hätten zudem sofortige Sicherungsmaßnahmen auslösen können. Schon die Herstellung einer belastbaren Entscheidungsgrundlage konnte damit hohe Kosten und weitere Pflichten nach sich ziehen.

Entscheidungder Eigentümergemeinschaft

Seit dem Jahr 2020 empfahl die Verwaltung nachdrücklich, einen Sonderfachmann mit einem ganzheitlichen Sanierungskonzept zu beauftragen. Coronabedingt zogen sich die Entscheidungen hin. 2022 wurde ein Ingenieurbüro mit einer Machbarkeitsstudie beauftragt. Das Ergebnis war deutlich: Haltbarkeit und Standsicherheit der Fassade seien nicht mehr dauerhaft gewährleistet. Unter Einbeziehung weiterer Bauteile, etwa der Heizungsanlage sowie der Trink- und Abwasserleitungen, wurde der Gesamtbedarf auf zwölf Mio. Euro geschätzt.

Die Eigentümerversammlung folgte den Empfehlungen und beauftragte die weitere Planung – beginnend mit Fassade, Fenstern und Dächern als dringendste Themen.

Hier zeigt sich bereits ein zentrales Problem. Häufig gibt es mehrere fachlich vertretbare Wege und unterschiedliche Interessen: Ein Eigentümer wünscht einen möglichst guten Sanierungszustand, andere geringe Kosten, wieder andere bezweifeln den persönlichen Nutzen. Die Verwaltung muss die Risiken aufbereiten; die Entscheidung liegt bei den Eigentümern.

Für die Praxis bedeutet das: Die eigentliche Arbeit beginnt lange vor der Eigentümerversammlung. Gutachten, Rückfragen und Handlungsalternativen müssen so aufbereitet werden, dass die Eigentümer die Folgen ihrer Entscheidung erkennen können.

Die wirtschaftliche Dimension

Mitte 2025 wurden für Fassade, Fenster und Dächer rund5,4 Mio. Euro veranschlagt. Die BEG-Förderung muss bis zur Auszahlung zwischenfinanziert werden. Sonderumlagen belasten die Eigentümer erheblich; ein Gemeinschaftsdarlehen wirft zusätzliche Rechts- und Haftungsfragen auf. Fehler bei der Beschlussvorbereitung können das Projekt lange verzögern.

Was die Artikelserie leisten soll

Die diesem Artikel folgenden Beiträge werden einzelne Phasen des Projekts vertiefend betrachten: Sanierungsbedarf, Planerauswahl, Abgrenzung von Erhaltung und baulicher Veränderung, Ausschreibung und Verträge, Finanzierung, Kommunikation, Bauausführung und Bauüberwachung.

Ein Muster für das Vorgehen bei solchen Projekten kann die Serie nicht sein, aber sie macht Aufgaben sichtbar, die eine Großsanierung mit sich bringt – auch über die Leistungsverzeichnisse hinaus. Die Verwaltung muss technische Empfehlungen in verständliche Entscheidungsgrundlagen übersetzen, rechtliche Vorgaben beachten und die wirtschaftlichen Möglichkeiten der Eigentümer im Blick behalten. Verletzt die Verwaltung ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft, können daraus Schadensersatzansprüche entstehen. EineGroßsanierung bedeutet deshalb erheblichen Aufwand und ein Haftungsrisiko.

Fazit

Aus einer losen Fassadenplatte ist ein Projekt mit immensen technischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen entstanden. Die Verwaltung muss Risiken strukturieren, Fachleute einbinden und rechtssichere Entscheidungen ermöglichen. Die Artikelserie wird aufzeigen, welche Schwierigkeiten dabei auftreten können und welche Lösungen in der Praxis gefunden werden müssen.