Aus der Praxis einer Großsanierung

Von der technischen Planung zur Beschlussvorbereitung – Teil drei der Artikelserie zur Sanierung Karl-Hintze-Weg in Braunschweig

Zuletzt wurde beschrieben, wie die Eigentümergemeinschaft Karl-Hintze-Weg das Planungsbüro auswählte und den Architektenvertrag durch einen Fachanwalt erstellen ließ. Mit dem Vertrag begann im März 2024 die weitere Planung. Damit waren die Aufgaben der Verwaltung jedoch keineswegs erledigt. Das Planungsbüro konnte technische Lösungen entwickeln und empfehlen. Die Verwaltung musste weiterhin dafür sorgen, dass die Eigentümer die notwendigen Entscheidungen treffen konnten. Dazu waren Planungsstände, Änderungen und offene Fragen immer wieder für die Eigentümerversammlung aufzubereiten.

Was das Planungsbüro erarbeitete

Grundlage war das Sanierungskonzept vom November 2023 mit individuellem Sanierungsfahrplan, Bestandsaufnahme, Varianten und Kostenschätzungen. Die Gemeinschaft hatte beschlossen, eine Effizienzhaus-55-Variante mit erneuerbaren Energien planen zu lassen, zudem sah sie eine Einzelmaßnahmenvariante vor. Für deren spätere Umsetzung enthielt der Vertrag eine entsprechende Honorarminderung.

Das Büro konkretisierte die Konstruktion in der Entwurfs- und Ausführungsplanung: 16 cm Dämmung mit Brandriegeln, Einbeziehung der Abstellräume auf den Loggien in die gedämmte Hülle, neue Geländer, außen liegende Fallrohre und Rampen für barrierefreie Zugänge. Aus der Planung entstanden Leistungsverzeichnisse für acht Gewerke. Ein Gutachten über die Dächer sprach für deren vollständige Sanierung. Mit der Ausschreibung kamen konkrete Angebotspreise hinzu, allerdings nicht für alle Gewerke gleichzeitig.

Mitte 2025 wurde für Fassade, Fenster und Dächer mit rund 5,4 Mio. Euro gerechnet. Im August nannte das Büro 5,21 bis 5,60 Mio. Euro. Dachangebote fehlten noch. Die Verwaltung musste erläutern, welche Kosten auf Ausschreibungsergebnissen beruhten und welche vorläufig waren.

Wenn die Planung vom Konzept abweicht

Während der vertieften Planung zeigte sich, welche baulichen Folgen die Lüftungsanforderungen der angestrebten Effizienzhaus-55-EE-Förderung hatten. Erforderlich war eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung. Für die vom Büro untersuchte Lösung reichten die vorhandenen Schachtquerschnitte nicht aus. Ihre Vergrößerung hätte nach Einschätzung des Büros 360.000 bis 600.000 Euro gekostet und Räume verkleinert. Das Büro empfahl daher, die Einzelmaßnahmenvariante weiterzuverfolgen. Auch verglaste Loggien wurden nicht weiterverfolgt: Nach den Ausschreibungsergebnissen lagen ihre Kosten rund 665.000 Euro über denen der offenen Variante.

Solche Ergebnisse können fachlich nachvollziehbar sein, ersetzen aber keine Entscheidung der Gemeinschaft. Wesentliche Abweichungen von der beschlossenen Planungsgrundlage bedürfen einer erneuten Beschluss­fassung, soweit sie vom bisherigen Beschlussrahmen nicht gedeckt sind. Die Verwaltung muss die Eigentümer rechtzeitig informieren und die erforderliche Entscheidung vorbereiten. Dazu gehören die Gründe für die Änderung, mögliche Alternativen und die Folgen für Kosten, Förderung und Bauablauf.

Im Karl-Hintze-Weg wurden die Eigentümer über die Empfehlung zur Einzelmaßnahmenvariante informiert; diese lag den weiteren Beratungen zugrunde. Für die Praxis gilt: Änderungen müssen frühzeitig als Entscheidungsbedarf erkannt werden. Eine Information ersetzt keinen notwendigen Beschluss.

Detailfragen brauchen Vorgaben

Auch Detailfragen mussten mit den Eigentümern geklärt werden: Welche Fenster sollten Rollläden erhalten, mit welcher Bedienung? Welche Fassadenfarben kamen in-frage? Wie sollten barrierefreie Eingänge berücksichtigt werden? Die Verwaltung muss prüfen, welche Vorgaben bereits beschlossen sind und zu welchen Punkten das Büro noch eine Entscheidung der Gemeinschaft benötigt.

Bei den Rollläden sollte das Büro die Kosten einer umfassenden Ausstattung und alternativ die Einheitspreise für eine Zusatzausstattung einzelner Wohnungen ermitteln. Für die Farbgestaltung war ein Konzept mit mehreren Varianten vorgesehen. Die barrierefreien Zugänge sollten in die Vergabeempfehlung aufgenommen werden; die Entscheidung über die Kostentragung blieb einer späteren Versammlung vorbehalten. Außerdem waren Dachkuppeln für den Rauchabzug und der Umgang mit der Photo-voltaikpflicht bei der Dachsanierung zu klären.

Die Verwaltung musste die offenen Fragen und Rückfragen des Büros bündeln, erforderliche Erläuterungen einholen und daraus verständliche Entscheidungs­grundlagen machen. Wir stimmten die Unterlagen mit dem Verwaltungsbeirat ab, stellten sie online bereit und bereiteten die Beschlüsse vor. Das bedeutet wiederholte Abstimmungen, die Prüfung finanzieller und rechtlicher Folgen sowie die Aktualisierung der Unterlagen. Dieser erhebliche Aufwand besteht während der gesamten Planung fort.

Die Beschlüsse bleiben Aufgabe der Gemeinschaft

Am 14. August 2025 beschloss die Gemeinschaft die Fassaden- und Dachsanierung einschließlich der Fenster auf Grundlage der Ausführungsplanung und Leistungsverzeichnisse. Die Dächer sollten vollständig saniert werden. Das Büro wurde beauftragt, die Vergabeverhandlungen zu führen und Empfehlungen zu erarbeiten. Über die Bauaufträge und die Bauleitung sollten spätere Eigentümerversammlungen entscheiden. Auch das Förderkonzept war abzustimmen: Die Anträge für Fassade und Dach sollten auf 2025 und 2026 verteilt, die Maßnahmen aber gemeinsam ausgeführt werden.

Planung und Ausschreibung nahmen mehr Zeit in Anspruch als zunächst angekündigt. Auch die Bereitstellung der Kostenunterlagen erforderte wiederholte Abstimmung. Die Bauvertragsentwürfe wurden anwaltlich geprüft. Im Dezember 2025 waren die ersten Vergaben für die Fassade möglich; die weiteren Gewerke wurden noch vorbereitet.

Fazit

Der Architektenvertrag schafft die Grundlage für die technische Planung. Die Verantwortung für die Organisation notwendiger Beschlussfassungen bleibt bei der Verwaltung. Sie muss Änderungen und Rückfragen aufbereiten und der Gemeinschaft zur Entscheidung vorlegen, soweit der Beschlussrahmen nicht ausreicht. Diese fortlaufende Arbeit verbindet die fachliche Planung mit dem Willen der Eigentümergemeinschaft. Sie erfordert bei der Verwaltung einen großen Aufwand.