Betriebskosten

Welche sind von Mietern zu tragen und wie regelt man das mietvertraglich?

Eine der ergiebigsten Quellen für Rechtsstreitigkeiten ist die jährliche Abrechnung der Betriebskosten. Neben weiteren Problemstellungen geht es bei der Abrechnung zunächst um die Frage, welche Kosten Mieter übernehmen müssen. Vom Grundsatz her geht § 556 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) davon aus, dass mit der Zahlung der monatlichen Miete auch die Betriebskosten abgegolten sind. Die Mietvertragsparteien können aber vereinbaren, dass Mieter die Betriebskosten zusätzlich tragen. Im Mietvertrag muss daher explizit vereinbart werden, dass und welche Betriebskosten Mieter tragen sollen.

Was zählt zu den Betriebskosten?

Welche Kosten zu den Betriebskosten zählen, ist in § 556 Abs. 1 BGB definiert. Es muss sich um Kosten handeln, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, der Anlagen, der Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Genauer werden diese Kosten durch die Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert. In § 1 BetrKV findet sich auch eine Abgrenzung zu den Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.

Aus § 1 BetrKV lässt sich auch entnehmen, dass statt der von Dritten in Rechnung gestellten Kosten auch fiktive Kosten für Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers angesetzt werden können, die für eine gleichwertige Leistung eines Dritten anfallen würden. In diesem Fall darf die Umsatzsteuer des Dritten jedoch nicht angesetzt werden. Eigenleistungen des Eigentümers können daher auf der Basis eines Angebots eines Dritten, beispielsweise für Leistungen der Gartenpflege, abzüglich der Umsatzsteuer, abgerechnet werden. Ein aktuelles Beispiel für solche Eigenleistungen ist auch der Stromverbrauch von Wärmepumpen aus der eigenen Photovoltaik-Anlage.

Welche Kostenpositionen angesetzt werden dürfen, ergibt sich aus § 2 BetrKV, der den Betriebskostenkatalog enthält. Unter den Ziffern 1 bis 16 werden sie konkret aufgezählt und mit Unterpositionen als umlegbare Kosten definiert – von den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks über die Heizkosten bis hin zu den Kosten des Betriebs einer Einrichtung für die Wäschepflege. Abgerundet wird der Betriebskostenkatalog durch Ziffer 17, „sonstige Betriebskosten“. Darunter fallen insbesondere Wartungskosten und Betriebsstromkosten für technische Anlagen, die von den Ziffern 1 bis 16 nicht erfasst werden, z. B. Lüftungsanlagen oder brandschutztechnische Anlagen. Der Katalog der sonstigen Betriebskosten ist nicht abschließend definiert. Hier kommt es vor allem darauf an, dass sich die Kosten unter die Definition des § 1 BetrKV einordnen lassen.

Sonstige Betriebskosten

Ein Beispiel für eine Position der sonstigen Betriebskosten wären die Kosten der Wartung für Rauchwarnmelder. Hierzu hat der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 117/21) entschieden, dass die Wartungskosten für Rauchwarn-melder als sonstige Betriebskosten anzusehen sind. Er hat insofern auch die Abgrenzung zu den Mietkosten für Rauchwarnmelder vorgenommen und festgestellt, dass diese keine Betriebskosten nach der Definition der BetrKV sind. Die Miete für Rauchwarnmelder stellt einen Ersatz für Investitionen in die Mietsache dar und nicht laufende Kosten des Betriebs.

Wichtig für die sonstigen Betriebskosten ist zudem, dass deren Umlage nur dann möglich ist, wenn sie explizit im Mietvertrag benannt sind. Demzufolge sollten Mietverträge so gestaltet werden, dass möglichst alle denkbaren, in der Liegenschaft anfallenden sonstigen Betriebskosten aufgeführt werden. Eine nachträgliche Einführung von sonstigen Betriebskosten ist nach der Rechtsprechung der Instanzgerichte möglich, wenn sie erstmals aufgrund des Einbaus neuer technischer Anlagen im Rahmen einer Modernisierung umgelegt werden und dies in der Modernisierungsankündigung mitgeteilt wird. Darüber hinaus könnte im Mietvertrag auch eine Öffnungsklausel vereinbart werden, die die nachträgliche Einführung neuer Betriebskosten nach deren erstmaliger Entstehung ermöglicht.

Wichtig für Mietverträge

Unwirksam ist jedoch eine Vereinbarung im Mietvertrag, die die Umlage von Kosten als Betriebskosten vorsieht, die nicht unter die Definition der BetrKV fallen. Das ergibt sich aus § 556 Abs. 5 BGB. Mehrfach wurde das bereits für die Nutzerwechselkosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung gerichtlich entschieden. Bei der Gestaltung des Mietvertrages sollte, genauso wie bei der späteren Abrechnung, auf die Begrifflichkeiten der BetrKV zurückgegriffen werden. Es sollte daher nicht von „Wasserkosten,“ sondern von „Kosten der Wasserversorgung“ und „Kosten der Entwässerung“ gesprochen werden. Diese Bezeichnungen entsprechen den Ziffern 2 und 3 in § 2 BetrKV. Durch die Verwendung der Begrifflichkeiten der BetrKV kann dann auch auf die damit verbundene gesetzliche Definition zurückgegriffen werden. In den Kosten der Wasser­versorgung stecken dann laut § 2 Ziffer 2 BetrKV auch die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung von Wasserzählern etc. Bei der Verwendung abweichender Begrifflichkeiten stellt sich im Rahmen der Auslegung des Mietvertrages sonst die Frage, ob auch alle Unterpositionen der einzelnen Betriebskostenarten in § 2 BetrKV als umlagefähig vereinbart werden sollten.

Auf Transparenz achten

Auch bei der Abrechnung sollten die Begrifflichkeiten aus der BetrKV verwendet werden, da sonst die Transparenz der Abrechnung hinsichtlich der in den einzelnen Kosten­positionen abgerechneten Kosten infrage gestellt werden kann. Gerade in letzter Zeit haben sich amtsgerichtliche Entscheidungen häufiger mit der Frage der Transparenz der Abrechnungen auseinandergesetzt und beispielsweise für den Begriff des „Allgemeinstroms“ wiederholt geurteilt, dass dieser nicht in § 2 BetrKV aufgeführt ist und begrifflich umfangreicher ist als die dort unter Ziffer 11 aufgeführten „Kosten der Beleuchtung“.

Im Ergebnis ist festzuhalten, dass sowohl bei der Gestaltung der mietvertraglichen Klauseln zur Betriebs-kostenumlage als auch bei der späteren Abrechnung der Betriebskosten auf die Begrifflichkeiten und Definitionen des § 2 BetrKV Bezug genommen werden sollte.