Betriebskosten richtig vereinbaren

Was gilt für „sonstige Betriebskosten“ und die gemeinschaftliche TV-Versorgung nach dem Wegfall des Nebenkostenprivilegs?

Betriebskosten machen mittlerweile einen erheblichen Teil der Wohnkosten aus – nicht umsonst spricht man von der „zweiten Miete“. Insbesondere durch steigende Energiepreise, zusätzliche Heizkosten und die zunehmende Technisierung moderner Gebäude wächst die finanzielle Belastung für Vermieter. Für sie ist es daher entscheidend, diese Kosten rechtssicher und möglichst vollständig auf ihre Mieter umzulegen. Zwei Themen sind dabei für Vermieter aktuell besonders wichtig:

• „sonstige Betriebskosten“: Viele wichtige Betriebskosten, etwa die Wartung von Brandmeldeanlagen oder die Sperrmüllentsorgung, sind nicht explizit in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt und können daher nur umgelegt werden, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag benannt sind.
• Kabel-TV und SAT-Anlagen mit Gemeinschaftsanschluss nach dem Wegfall des Umlageprivilegs: Seit 1. Juli 2024 dürfen Vermieter die Kosten für einen gemeinschaftlich organisierten TV-Empfang nicht mehr über die Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. 

Dieser Artikel zeigt, wie und welche Kosten rechtssicher umgelegt werden können – und worauf Vermieter jetzt achten sollten.

Sonstige Betriebskosten

Viele Vermieter gehen davon aus, dass mit der allgemeinen Bezugnahme auf die BetrKV im Mietvertrag alle laufenden Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können. Das ist aber ein Irrtum. „Sonstige Be­triebskosten“ gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV sind nur dann umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag konkret benannt werden.

Gerade in modernen Gebäuden entstehen zahlreiche Betriebskosten, die nicht von den Nummern 1 bis 16 der BetrKV erfasst sind, sondern unter die „sonstigen Betriebskosten“ fallen. Dazu gehören etwa:

• Sperrmüllentsorgung (z. B. illegale Ablagerungen auf Gemeinschaftsflächen)
• Dachrinnenreinigung
• Wartung und Stromverbrauch moderner Haustechnik, z. B.:
  › Brandmeldeanlagen
  › elektrische Türen und Tore › Sprinkleranlagen
  › CO₂-Warnsysteme in 
  Tiefgaragen

Da die bloße Nennung von „sonstigen Betriebskosten“ ohne weitere Spezifikation unwirksam ist, sollten alle relevanten Kostenpunkte konkret im Mietvertrag aufgeführt werden.

Praxisbeispiel

Wann sind „sonstige Betriebskosten“ unwirksam? Ein Standardmietvertrag enthält die Klausel: „Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung.“ Das Problem: Die Klausel ist für die Position „sonstige Betriebskosten“ unzureichend. Kosten wie die Wartung von Rauchmeldeanlagen können nicht auf Mieter umgelegt werden. Die Lösung: Der Mietvertrag sollte die Kosten konkret benennen: „Der Mieter trägt auch die Kosten für die Wartung und den Stromverbrauch von Rauchmeldeanlagen sowie für die Reinigung der Dachrinnen.“

Wiederkehrende Posten

Nur laufende Kosten sind Betriebskosten. Ein häufiges Missverständnis betrifft die Wiederkehr der Kosten. Damit eine Kostenposition überhaupt Betriebskosten im Sinne von § 1 Abs. 1 BetrKV darstellt und umlagefähig ist, muss sie laufend entstehen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass diese Kosten monatlich oder jährlich anfallen. Auch Kosten, die nur alle paar Jahre entstehen, können als Betriebskosten gelten, sofern sie zumindest mit einer gewissen Regelmäßigkeit wiederkehren.

Praxisbeispiele

Umlagefähig sind Betriebskosten, die „laufend entstehen“:

• Dachrinnenreinigung, auch wenn diese nur alle fünf Jahre durchgeführt wird

• Prüfung und Wartung von Rauchmeldeanlagen, auch wenn sie nur alle zwei bis drei Jahre durchgeführt wird

Nicht umlagefähig sind „einmalige Kosten“:

• die erstmalige Anschaffung einer 
  Brandmeldeanlage

• der Austausch einer defekten Heizungsanlage, der zur Erhaltung gehört, nicht zu den Betriebskosten

Kabel-TV, SAT-Anlagen und Glasfaser

Seit 1. Juli 2024 dürfen Vermieter die Signalbereitstel-lungs- und Netzkosten für Kabel-TV und SAT-Anlagen mit Gemeinschaftsanschluss nicht mehr über die Betriebskosten auf Mieter umlegen. Hierzu gehören beispielsweise die Grund- und Einspeisegebühren oder Mietkosten für zentrale Verteileranlagen. Für ab 1. Dezember 2021 neu installierte Anlagen galt dieses Umlageverbot bereits vorher. Als Alternative hat der Gesetzgeber jedoch eine neue Umlagemöglichkeit für Glasfaseranschlüsse geschaffen. Nach § 2 Nr. 15 c) BetrKV können Vermieter neben dem Betriebsstrom unter bestimmten Bedingungen sogar die Bereitstellungskosten eines Glasfaseranschlusses auf die Mieter umlegen. Umlagefähig sind dabei:

• der Betriebsstrom für die gebäudeinterne Glasfaser-Verteilanlage
• die Bereitstellungskosten gem. § 72 Abs. 1 Telekommunikationsgesetz (TKG)
  › max. 60 Euro/Jahr pro Wohnung, höchstens aber 540 Euro über max. neun Jahre
  › Mieter müssen ihren Anbieter frei wählen können.

Sonderkündigungsrecht für Vermieter

Falls ein Vermieter noch einen laufenden Direktvertrag mit einem Kabelnetzbetreiber hat, kann er diesen vorzeitig kündigen. § 230 Abs. 5 S. 1 TKG räumt Vermietern hierfür ein Sonderkündigungsrecht ein.

Was kann weiterhin umgelegt werden?

Auch wenn die Kosten für Kabel-TV und SAT-Anlagen mit Gemeinschaftsanschluss nicht mehr umlagefähig sind, bleiben die folgenden unter bestimmten Bedingungen weiter umlegbar, sofern es sich um Anlagen handelt, die noch vor dem 1. Dezember 2021 errichtet wurden:

• der Betriebsstrom für eine vorhandene Gemeinschafts-TV-Anlage
• die Wartungskosten für die regelmäßige Betriebsprüfung solcher Anlagen

Fazit

Sonstige Betriebskosten müssen im Mietvertrag konkret benannt werden, da eine pauschale Bezugnahme auf die BetrKV nicht ausreicht. Nur wiederkehrende Kosten sind umlagefähig – einmalige Investitionen oder Er­haltungskosten dürfen nicht als Betriebskosten umgelegt werden. Seit 1. Juli 2024 dürfen Kabel-TV-Kosten und SAT-Anlagen mit Gemeinschaftsanschluss nicht mehr als Betriebskosten abgerechnet werden. Betriebsstrom und Wartungskosten für Gemeinschafts-TV-Anlagen bleiben umlagefähig – außer für Anlagen, die ab 1. Dezember 2021 installiert wurden.