Betriebskostenabrechnung – kein Einsichtsrecht in WEG-Beschlüsse

(Landgericht Itzehoe, Urteil vom 14.1.2011, Az.: 9 S 21/10 und BGH, Beschluss vom 13.9.2011, Az.: VIII ZR 69/11)

DAS THEMA

Der BGH hat in diesem etwas älteren Beschluss Grundsätze zur Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter einer Eigentumswohnung aufgestellt, wobei der Sachverhalt und die Argumentation im Urteil des Landgerichts Itzehoe deutlicher dargestellt sind als im Beschluss des BGH, mit dem dieser die Revision gegen das landgerichtliche Urteil zurückgewiesen und es in vollem Umfang aufrecht ­erhalten hat.

DER FALL

Der Mieter einer Eigentumswohnung hatte die Betriebskostenabrechnung seiner Vermieterin unter vielem anderen in folgenden für den BGH-Beschluss noch relevanten Punkten angegriffen: Der Betriebsstrom der Heizung war nicht gesondert ausgewiesen. Weiter beanstandete der Mieter, dass bezüglich der Grundsteuer nicht die Gesamtkosten aller verbundenen Häuser, sondern nur der Grundsteuerbescheid für seine Wohnung zugrunde gelegt und dieser voll umgelegt worden war. Es waren mehrere, durch eine gemeinsame Heizungsanlage versorgte Gebäude in verschiedenen Wirtschaftseinheiten abgerechnet worden. Schließlich machte der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Vorauszahlungen geltend, weil er Einsicht in die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Abrechnung nehmen wollte.

All diese Argumente haben das Landgericht Itzehoe und der BGH verworfen. Zunächst stellt das Landgericht nochmals die vom BGH entwickelten und in ständiger Rechtsprechung bisher unverändert wiederholten Mindestanforderungen für eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung im Mietrechts dar. Diese muss enthalten:

• eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
• die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels,
• die Berechnung des Anteils des Mieters und
• den Abzug seiner Vorauszahlungen.

Hält die Abrechnung diese Grundsätze nicht ein, ist sie nicht formal ordnungsgemäß und wahrt damit auch nicht die Abrechnungsfrist, die für Wohnungsmietverhältnisse gesetzlich verbindlich ist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) und manchmal auch für Gewerbemietverhältnisse vereinbart wird. Für den Vermieter können bei Versäumen dieser Frist erhebliche Nachteile entstehen, da er in diesem Fall keine Nachzahlungen des Mieters mehr verlangen kann. Im entschiedenen Fall hielt die Nebenkostenabrechnung diese Voraussetzungen ein.

Es ist nicht notwendig, dass die Heizungskostenabrechnung Angaben über den Betriebsstrom enthält. Der Betriebsstrom der Heizung ist keine Position, die einem Vorweg-Abzug unterliegen würde. Ob diese Kosten gesondert ausgewiesen werden, oder nicht, spielt daher für die formale Richtigkeit (und damit die Einhaltung der Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) keine Rolle. Da es sich beim Betriebsstrom der Heizung zweifellos um eine nach der Betriebskostenverordnung umlegbare Nebenkostenposition handelt, genügt es, wenn diese Position in die Heizkosten hinein kalkuliert wird und im Rahmen der Belegeinsicht gegebenenfalls nachgeprüft werden kann; es ist auch für die materielle Richtigkeit der Abrechnung nicht notwendig, diese Position gesondert auszuweisen.

Die Zusammenfassung mehrerer Häuser zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit berührt ebenfalls nicht die formale Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung. Sie ist nach der gefestigten Rechtsprechung des BGH ausdrücklich zulässig; es kommt auch nicht darauf an, ob die Abrechnungseinheit bereits von Beginn des Mietverhältnisses an bestand oder etwa nachträglich aufgrund veränderter Gegebenheiten gebildet wurde, soweit dies nach „billigem Ermessen“ (§ 315 BGB), d. h. mit vernünftigen sachlichen Argumenten, geschieht. Eine Begründung, warum welche Abrechnungseinheit gebildet wurde, ist zunächst nicht erforderlich, weder in der Nebenkostenabrechnung noch durch sonstige Erklärungen. Die Bildung von Abrechnungseinheiten kann auch konkludent im Rahmen der Abrechnung erfolgen.

Die Grundsteuer für eine Eigentumswohnung wird in der Regel von der zuständigen Behörde direkt für die jeweilige Wohnung erhoben. Für diese Position muss daher kein Umlageschlüssel ausgewiesen werden; der volle Betrag der für diese Wohnung erhobenen Grundsteuer kann direkt an den Mieter weitergegeben werden.

Schließlich betont der BGH, dass der Mieter keinerlei Einsichtsrechte in entsprechende Beschlüsse der WEG hat. Dem Mieter steht lediglich ein Einsichtsrecht in die notwendigen Abrechnungsunterlagen der Betriebskostenabrechnung zu. Die Belegeinsicht umfasst nur Dokumente, die die in der Abrechnung erfassten Beträge belegen, nicht aber die Beschlüsse, die der WEG-internen Abrechnung zugrunde liegen.

Verwalter­strategie

Verwalter werden ständig mit Problemen bei der Weiterberechnung der in der WEG-Abrechnung ermittelten Kosten gegenüber dem Mieter konfrontiert – selbst wenn sie die Mieternebenkostenabrechnung nicht im Sonderauftrag erstellen, erhalten Sie oftmals Rückfragen der Wohnungseigentümer, die eine Beantwortung der Einwendungen des Mieters erwarten. Da ist die Kenntnis dieser höchstrichterlich bestätigten Entscheidung von Vorteil, die die häufig von Mieterseite vorgebrachten Einwendungen entkräftet. Besonders wichtig für Verwalter: Das Einsichtsrecht des Mieters erstreckt sich nur auf die Belege für die in der Abrechnung ausgewiesenen Beträge, nicht auf die Beschlüsse oder sonstige Dokumente der Wohnungseigentümergemeinschaft.

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