Auf ein Neues!

Der BGH urteilte zur Erstellung der Jahresabrechnung, wenn zum  Jahreswechsel eine neue Verwaltung bestellt wurde

Am 1. Januar 2026 war es wieder mal so weit: Ablauf des Kalenderjahres, Ablauf des Abrechnungszeitraums und – nicht selten – Verwalterwechsel. Wer schuldet wem woraus die Jahresabrechnung 2025? Nach der bis zum 30. November 2020 geltenden alten Rechtslage war die Erstellung der Jahresabrechnung eine persönliche Pflicht des Verwalters, keine der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Deshalb stellte sich bei einem Verwalterwechsel die Frage, ob der alte oder der neue Verwalter die Jahresabrechnung für das abgelaufene Kalenderjahr zu erstellen hatte. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass die Abrechnungspflicht den Verwalter traf, der im Zeitpunkt des Entstehens der Abrechnungspflicht Amtsinhaber war. Nicht verraten hatte der BGH allerdings, ob Entstehungszeitpunkt der 31. Dezember oder der 1. Januar des Folgejahres war. Diese Frage hatte er offenlassen können, weil der Verwalterwechsel in dem Fall damals am 21. Januar 2015 erfolgte und somit jedenfalls – er war am 31. Dezember 2013 und 1. Januar 2014 bestellt – der alte Verwalter in der Pflicht war. Die alte Rechtslage hat sich erledigt. Jetzt entschied der BGH zu der seit 1. Dezember 2020 mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) geltenden neuen Gesetzeslage und hat Neuigkeiten im Gepäck.

Leitsätze des BGH-Urteils

Mit Urteil vom 26. September 2025 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 206/24 entschied der BGH mit folgenden amtlichen Leitsätzen:

1. Zur Erstellung von Jahresabrechnungen ist die GdWE verpflichtet; als ausführendes Organ muss der bestellte Verwalter auch ausstehende Abrechnungen für Vorjahre erstellen.
2. Daneben kann auch der frühere Verwalter aus dem Verwaltervertrag weiterhin verpflichtet sein, die Jahresabrechnung zu erstellen, sofern die Pflicht der GdWE bereits während seiner Amtszeit entstanden ist.
3. Die Pflicht der GdWE zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht am 1. Januar des folgenden Kalenderjahres; der frühere Verwalter, dessen Amtszeit zum 31. Dezember des Vorjahres geendet hat, ist nicht zur Erstellung der Jahresabrechnung für das Vorjahr verpflichtet.

Der Fall

Die beklagte Ex-Verwalterin war bis 31. Dezember 2022 von der klagenden GdWE bestellt. In der Eigentümerversammlung vom 8. Dezember 2022 wurde mit Wirkung ab 1. Januar 2023 eine neue Verwalterin bestellt. Die Klägerin nahm die Beklagte u. a. auf Rechnungslegung einschließlich der Versicherung der Vollständigkeit und Richtigkeit an Eides statt sowie auf Erstellung der Jahresabrechnung 2022 in Anspruch. Zur Rechnungslegung und Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung wurde die Beklagte rechtskräftig verurteilt. Die Klage auf Erstellung der Jahresabrechnung scheiterte in allen drei Instanzen. Im Verwaltervertrag fanden sich keine besonderen Regelungen zur Erstellung der Jahresabrechnung.

Die Entscheidung

Die Klage wurde abgewiesen. Die Ex-Verwalterin war nicht zur Jahresabrechnung verpflichtet, da sie am 1. Januar 2023 nicht mehr bestellt war und es zwischen ihr und der GdWE auch keine verwaltervertraglichen oder sonstigen Sondervereinbarungen gab. Der BGH entschied, dass die Pflicht zur Erstellung von Jahresabrechnungen nicht am 31. Dezember entsteht, sondern erst nach Ablauf des Kalenderjahres und folglich am 1. Januar. Da die Beklagte Silvester noch im Amt war, aber nicht an Neujahr, muss sie die Jahresabrechnung 2022 nicht mehr erstellen. Denn anders als zur vorherigen Rechtslage sei die GdWE als rechtsfähige Person zur Erstellung von Jahresabrechnungen verpflichtet. Die GdWE handele durch den jeweils bestellten Verwalter als organschaftlichem Vertreter und intern zuständiges Verwaltungsorgan. Bei Entstehung der Abrechnungspflicht der GdWE am 1. Januar 2023 sei aber die neue Verwalterin im Amt gewesen. Prost Neue – sozusagen.

Zwar könne daneben, also zusätzlich, auch der frühere Verwalter aus dem Verwaltervertrag oder einer sonstigen individuellen Vereinbarung verpflichtet sein, die Jahresabrechnung zu erstellen. Dies habe aber zwei Voraussetzungen, und zwar zum einen, dass die Pflicht der GdWE bereits während der Amtszeit entstanden ist und zum anderen, dass es eine entsprechende Verpflichtung im Verwaltervertrag oder eine sonstige Absprache gibt. An beiden Voraussetzungen fehlte es in diesem Fall.

Fazit für Verwaltungen

Nicht der Verwalter schuldet die Jahresabrechnung, sondern die GdWE. Diese handelt durch den jeweils bestellten (amtierenden) Verwalter. Da das Verwalteramt immer nur mit einem Amtsträger besetzt werden kann, ist ein früherer Verwalter nicht zum organschaftlichen Handeln für die GdWE in der Lage. Die Abrechnungspflicht der GdWE für das abgeschlossene Kalenderjahr beginnt am 1. Januar des Folgejahres. Ein Verwalter, der das Amt zum 1. Januar übernimmt, sollte sich erkundigen, ob weitere Vorjahre als das gerade abgeschlossene noch nicht abgerechnet sind. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn die GdWE aus einer verwalterlosen Zeit kommt und nicht abgerechnet hat, der Vorverwalter in Verzug ist oder frühere Jahresabrechnungsbeschlüsse von einem Gericht rechtskräftig für ungültig erklärt wurden und daher korrigierte Abrechnungen zu erstellen sind. In derartigen Sonderfällen kann die neue Verwaltung an die Vereinbarung einer Sondervergütung denken.

Der zum 31. Dezember aus dem Amt ausscheidende Verwalter schuldet die Jahresabrechnung für sein letztes Verwaltungsjahr nicht mehr, da die Pflicht der GdWE zur Abrechnung erst einen Tag nach seinem Amtszeitende entsteht. Entsprechendes wird für die Erstellung des Vermögensberichts nach § 28 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu gelten haben. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Ex-Verwaltung entweder im Verwaltervertrag oder in einer sonstigen vertraglichen Vereinbarung die Erstellung trotz ihres vorherigen Ausscheidens übernommen haben sollte. Wegen der aus der Privatautonomie folgenden Vertragsfreiheit ist eine derartige vertragliche Übernahme zulässig. Das bedarf jedoch einer klaren und eindeutigen vertraglichen Regelung. In der Praxis kommt es in Einzelfällen vor, dass die neue Verwaltung sich ausdrücklich bereit erklärt, alle offenen Jahre abzurechnen, z. B. weil ihr Vorgänger dies versäumte oder die GdWE aus einer Phase der mehrjährigen Verwalterlosigkeit kommt.

Unberührt bleibt die Pflicht zur Rechnungslegung auf den Stichtag. Die Ex-Verwaltung, die mit Ablauf des Jahres aus dem Amt scheidet, muss auf den 31. Dezember die Gesamtabrechnung mit allen Einnahmen und Ausgaben und dazugehörigen Belegen liefern und außerdem die Forderungen und Verbindlichkeiten auflisten.

Unterjähriger Wechsel der Verwaltung

Bei einem unterjährigen Verwalterwechsel, also nach dem 1. Januar, bleibt die Ex-Verwaltung zwar nicht organschaftlich, bei einer Vereinbarung im Verwaltervertrag aber infolge ihrer vertraglichen Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet. Die organschaftliche Pflicht trifft die neue Verwaltung. In solchen Fällen kann und darf die GdWE beide Verwaltungen in Anspruch nehmen. Intern zuständiges Organ ist die neue Verwaltung, die darüber entscheiden kann, ob sie die Ex-Verwaltung auf Leistung (Erstellung), Schadensersatz neben der Leistung oder Schadensersatz statt der Leistung in Anspruch nimmt. Zweckmäßig ist es, dass der Amtsinhaber hierzu eine Weisung der Wohnungseigentümer einholt.

Unwirksame Vertragsklauseln

Vorformulierte Verwalterverträge, die der gewerbsmäßige Verwalter verwendet und der GdWE vorgibt, unterliegen der AGB-Kontrolle. Vereinbarungen, wonach der Verwalter Jahresabrechnungen für Zeiträume vor dem Beginn seiner Tätigkeit nicht zu erstellen hat, dürften unwirksam sein. Ein Beschluss, sich als neuer Verwalter erst zum 2. Januar bestellen zu lassen, um der tags zuvor entstehenden Abrechnungspflicht der GdWE zu entkommen, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Selbst wenn er bestandskräftig werden sollte, ist zweifelhaft, ob der Neue sich der Erstellung der Jahresabrechnung des Vorjahres erfolgreich entziehen kann. Der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung entsteht in einer GdWE jeden Tag aufs Neue. Weiterer Aspekt: Bei Fälligkeit ist der Neue bestellt. Risiko: Weigert sich der Neue, droht ihm die Abberufung.

Fazit für Eigentümer oder Beiräte

Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan richtet sich gegen die GdWE, also weder gegen die amtierende noch gegen die ausgeschiedene Verwaltung. Wird der Verwalter aufgefordert, eine ordnungsmäßige Jahresabrechnung vorzulegen, wird also in Wahrheit die GdWE aufgefordert. Vor Gericht ist darauf zu achten, nicht den Falschen zu verklagen. Hat ein Wohnungseigentümer einen Beschluss über die Jahresabrechnung erfolgreich angefochten, wurde der Beschluss also rechtskräftig für ungültig erklärt, muss die GdWE eine korrigierte Jahresabrechnung erstellen. Intern zuständiges Organ ist der bestellte Verwalter. War die falsche Jahresabrechnung von einem Amtsvorgänger erstellt worden, hat er aus dem damaligen Verwaltervertrag die Jahresabrechnung nachzubessern bzw. neu zu erstellen, wenn die Pflicht der GdWE zur Abrechnung während seiner Amtszeit entstanden war.

Dem Verwalter gegenüber vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer die GdWE (§ 9b Abs. 2 WEG). Grundsätzlich gilt das auch gegenüber einem Ex-Verwalter, allerdings dann nicht, wenn inzwischen ein neuer Verwalter bestellt ist. Dann vertritt dieser allein und ausschließlich die GdWE gegenüber dem Vorgänger. 

Fazit für die Gemeinschaft

Zur Erstellung von Jahresabrechnungen ist die GdWE verpflichtet. Die Pflicht entsteht nach der Entscheidung des BGH am 1. Januar des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Kalenderjahres. Dass der 1. Januar ein bundeseinheitlicher gesetzlicher Feiertag ist (Neujahr), ändert an der Entstehung des Anspruchs nichts. Fällig ist der Anspruch freilich erst später im Jahr. In den seltenen Fällen, in denen in der Gemeinschaftsordnung ein vom Kalenderjahr abweichendes Wirtschaftsjahr vereinbart ist (z. B. 1. Mai bis 30. April oder 1. Juli bis 30. Juni des Folgejahres), könnten Entstehung und Fälligkeit der Pflicht der GdWE zur Aufstellung der Jahresabrechnung anders zu bewerten sein. Der am 1. Januar amtierende Verwalter muss ggf. die ausstehenden Abrechnungen für alle Vorjahre erstellen. Für zurückliegende Vorjahre bleibt der damals bestellte Ex-Verwalter ebenfalls zur Erstellung verpflichtet, sofern es eine dahingehende vertragliche Regelung im Verwaltervertrag gibt. Dies ist Auslegungssache. Die neue Rechtslage gilt seit dem 1. Dezember 2020, wirkte sich also erstmals am 1. Januar 2021 aus, und zwar für die Erstellung der Jahresabrechnung 2020.

Für ältere Jahresabrechnungen dürfte weiterhin die alte Rechtslage maßgeblich bleiben, was relevant werden kann, wenn beispielsweise infolge von früheren Gerichtsverfahren ein ganzer Schwung alter Jahresabrechnungen heute neu erstellt und beschlossen werden muss. 

Von der Entstehung der Abrechnungspflicht ist deren Fälligkeit zu unterscheiden. Nach überwiegender, höchstrichterlich indes nach wie vor nicht geklärter Rechtsauffassung wird die Pflicht der GdWE zur Erstellung der Jahresabrechnung in der Regel am 30. Juni des dem Abrechnungszeitraum folgenden Jahres fällig. In seinem Urteil zur alten Rechtslage entschied der BGH ausdrücklich, dass die Fälligkeit nicht maßgeblich war für die Frage, welcher Verwalter die Jahresabrechnung schuldete.