Der richtige Mietvertrag

Welche Regelungen gelten für möblierten Wohnraum und Mietpreisanpassungen nach Index? Was könnte sich demnächst ändern?

Ungeachtet der doch recht umfänglichen Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zum Mietrecht, können Mietparteien ihr Vertragsverhältnis sehr unterschiedlich ausgestalten. Vereinbaren können sie die Regelungen zur Mietanpassung oder zur Ausstattung einer Wohnung. Den Parteien steht es frei, sich dem System der Mietanpassung nach Ortsüblichkeit zu entziehen und eine Anpassung der Miete nach „Index“ zu vereinbaren. Vermieter können sich auch ein eigenes Marktsegment suchen, indem sie statt unmöbliertem Wohnraum möblierten vermieten. Mit beidem befasst sich derzeit ein Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz. Der „Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete“ wurde am 29. April vom Bundeskabinett beschlossen und geht nun ins parlamentarische Verfahren, in dem noch Änderungen möglich sind.

Vermietung möblierten Wohnraums

Wird eine möblierte Wohnung vermietet, dann verpflichtet sich der Vermieter, die Wohnung entsprechend mit Möbeln und zudem ggf. Einrichtungen ausgestattet zur Verfügung zu stellen und diese auch in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Die Möbel/ Einrichtungen werden ebenfalls zur Mietsache und die Kosten für die Ersteinrichtung, ihre Unterhaltung und Erhaltung bis hin zu einer erforderlichen Erneuerung trägt der Vermieter. Im Gegenzug spart der Mieter die Kosten für die Anschaffung von Möbeln und Einrichtungen sowie für ihren Transport bei einem Umzug. Auch Prämien einer Hausratversicherung können für die Mieterseite bei diesem Vertragstyp geringer ausfallen als bei einer eigenverantwortlich ausgestatteten Wohnung. Diese Art der Vermietung kann insbesondere für Vertragsverhältnisse interessant sein, die zwar eine gewisse Dauer haben sollen, z. B. mehr als ein Jahr, bei denen aber doch absehbar ist, dass sie nicht auf längere Zeit abschlossen werden sollen. Beispiele sind die Vermietung an Praktikanten, Monteurgruppen, Studenten, Auszubildende, aber auch Interimsgeschäftsführer usw.

Das ist zu beachten

Um Streitigkeiten über den geschuldeten und zu erhaltenden Ausstattungs- und Erhaltungsstand zu vermeiden, empfiehlt es sich, die Ausstattung zumindest in einer Anlage zum Mietvertrag zu dokumentieren. Damit vermeiden die Mietparteien dann auch Streit über den geschuldeten Zustand der Gegenstände bei Rückgabe nach Vertragsende.

Auch hier greift die Mietpreisbremse

Die Vermietung möblierter Wohnungen ist also letztlich problemlos möglich, zugleich ist sie aber nicht unkritisch. Hintergrund hierfür sind die derzeitigen Regelungen zur Mietpreisbremse. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 556d BGB), darf die bei Vertragsschluss vereinbarte Miete die ortsübliche Miete nicht um mehr als zehn Prozent übersteigen. Hiervon gibt es im Gesetz normierte Ausnahmen, die hier nicht näher betrachtet werden sollen. Möbliert vermietete Wohnungen sind entgegen häufig anzutreffender Auffassung nicht von der Mietpreisbremse ausgenommen. Anerkannt ist allerdings, dass Vermieter für die Möblierung einer Wohnung einen Zuschlag auf die Miete verlangen dürfen. Wie hoch dieser Möblierungszuschlag aber ausfallen darf und wie er im Einzelfall berechnet wird, ist umstritten. Mithin bestehen rechtliche Unsicherheiten, welche Miethöhe nun „berechtigt“ ist, und diese Unsicherheit wirkt sich in der juristischen Praxis häufig zulasten der Mieterseite aus. So wird die Vermietung von möbliertem Wohnraum nicht selten als bloßer Versuch gesehen, die Mietpreisbremse zu umgehen.

Was der Referentenentwurf vorsieht

In seiner Begründung verweist der oben erwähnte Referentenentwurf u. a. darauf, dass der Anteil möblierter Wohnungen in der Neuvermietung zunimmt. Der Entwurf sieht eine Änderung des § 556d Abs. 1a) BGB vor. Hiernach erhöht sich bei Vermietung von möbliertem Wohnraum die ortsübliche Miete „angemessen“. Diese Erhöhung soll sich nach der Ausstattung und ihrem Zeitwert (Anschaffungspreis und Abnutzungsgrad) errechnen, wobei Einrichtungen, die bereits Gegenstand eines Mietspiegels sind, keine Berücksichtigung finden. Der Möblierungszuschlag für voll ausgestatteten Wohnraum kann demnach bis zu zehn Prozent der für die Nutzung des unmöblierten Wohnraums geschuldeten Miete betragen. Dies alles scheint wenig praktikabel – schon die tatsächliche Bestimmung eines Zeitwertes ist mit erheblichem Aufwand und mit Rechtsunsicherheiten verbunden, und es bleibt der Ausgang des Gesetzgebungsverfahrens abzuwarten. Der Entwurf verdeutlicht aber, dass die Vermietung möblierter Wohnungen als mietpreisrechtlich problematisch gesehen wird und Vermieter möblierter Wohnungen die Entwicklung aufmerksam beobachten müssen.

Vereinbarung einer Indexmiete

Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Anpassung der Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete – § 557b BGB). Mit dieser Vereinbarung koppeln sie das Vertragsverhältnis vom Anpassungssystem nach Ortsüblichkeit ab. Hierfür gibt es verschiedene Konstellationen: So kann sich die Miete im selben Verhältnis wie der Index ändern, es sind aber auch Abstufungen möglich, z. B. dass eine Indexänderung nur anteilig zu einer Änderung der Miete führt. Wichtig ist, dass die Miete ein Jahr unverändert bleiben muss. Werden Wohnungen zu einer relativ hohen Miete vermietet oder bei Neubauten kann eine Indexmiete für Vermieter wirtschaftlich interessant sein. Hier kann zu Beginn der Vermietung die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschöpft oder schon überschritten sein, sodass ggf. für nicht absehbare Zeit keine Mietanpassung begründet werden könnte.

Über annähernd ein Jahrzehnt änderten sich Indexmieten eher moderat. Im Jahr 2022 aber stieg der Lebenshaltungskostenindex um annähernd zehn Prozent an – mit entsprechenden Auswirkungen auf die daran gekoppelten Mieten.

Kommt eine Deckelung?

Der Referentenentwurf will in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, diese Ausschläge deckeln: Steigt der Verbraucherpreisindex in einem Jahr um mehr als drei Prozent, soll die Hälfte des darüber liegenden Anteils unberücksichtigt bleiben. Auch hier ist das Gesetzgebungsverfahren abzuwarten, aber es scheint zumindest unausgewogen, als Betrachtungszeitraum für eine zulässige Anpassung nur ein Jahr heranzuziehen.