Die wichtigsten Änderungen 2026

Ein Überblick für Immobilienverwaltungen

Das Jahr 2026 bringt zahlreiche Veränderungen sowie das Inkrafttreten bereits beschlossener Regelungen mit sich. Eigentümer, Vermieter und Verwaltungen sehen sich gleichzeitig mit steuerlichen Mehrbelastungen, neuen Energie- und Datenvorgaben sowie angepassten Förder- und Miet-rechtsrahmenbedingungen konfrontiert.

Grundsteuer: volle Wirkung in den Abrechnungen

Die Grundsteuerreform ist seit 2025 in Kraft, schlägt jedoch erst 2026 flächendeckend in den Nebenkostenabrechnungen durch. Ursache sind stark divergierende kommunale Hebesätze auf Basis der neuen Bewertungsgrundlagen. Da die Grundsteuer umlagefähig ist, werden steigende Belastungen insbesondere in wertstarken Lagen direkt an Mieter weitergereicht. Für Eigentümer und Verwaltungen steigt der Bedarf an objektbezogener Prüfung, Plausibilisierung und Einspruchsmanagement.

CO₂-Preis: Systemwechsel verteuert das Heizen

Zum 1. Januar 2026 ist der nationale CO₂-Preis in das Versteigerungssystem des nationalen Emissionshandels (nEHS) übergegangen. Der Preiskorridor liegt bei rund 55 bis 65 Euro je Tonne CO₂. Für Erdgas bedeutet dies Mehrkosten von etwa 1,2 bis 1,5 Cent je Kilowattstunde, für Heizöl bis zu rund 20 Cent je Liter. Das bestehende Stufenmodell zur Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Mietern und Vermietern bleibt maßgeblich und verschärft den wirtschaftlichen Druck auf energetisch schlechte Gebäude.

Mietrecht: Mietpreisbremse bleibt, Indexmieten im Fokus

Die Mietpreisbremse gilt weiterhin bis 31. Dezember 2029. In angespannten Wohnungsmärkten bleibt die Neuvertragsmiete auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Ein zum Redaktionsschluss am 12. Februar 2026 vorliegender Gesetzentwurf sieht darüber hinaus strengere Vorgaben für Indexmietverträge und möblierte Vermietungen vor: Indexmieterhöhungen sollen auf höchstens 3,5 Prozent pro Jahr begrenzt werden, Möblierungszuschläge pauschal auf bis zu fünf Prozent der Nettokaltmiete. Zudem sollen Kurzzeitmietverträge auf maximal sechs Monate befristet werden. Die Regelungen befinden sich im Gesetzgebungsverfahren.

EU-Gebäuderichtlinie und Energieausweise

2026 ist das zentrale Übergangsjahr für die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie EPBD. Die nationale Umsetzung muss bis 29. Mai 2026 erfolgen. Energieausweise sollen künftig EU-weit einheitlich ausgestaltet sein und zusätzlich konkrete Modernisierungsempfehlungen enthalten. Damit gewinnen sie an strategischer Bedeutung bei Vermietung, Verkauf und langfristiger Investitionsplanung. Zugleich ist politisch offen, ob und in welchem Umfang Fristverschiebungen durchgesetzt werden.

Technische Pflichten: Fernablesung und Trinkwasser

Bis spätestens 31. Dezember 2026 müssen Heiz- und Warmwasserzähler in Mehrfamilienhäusern fernablesbar sein. Zusätzlich wird die monatliche unterjährige Verbrauchsinformation verpflichtend. Bereits abgelaufen ist hingegen die Übergangsfrist der Trinkwasserverordnung: Seit 12. Januar 2026 müssen Bleileitungen vollständig entfernt oder stillgelegt sein. Verstöße können mit Bußgeldern sanktioniert werden.

Solarpflichten und Photovoltaik: Landesrecht entscheidet

Eine bundesweite Solarpflicht existiert weiterhin nicht. Stattdessen greifen landesspezifische Regelungen, etwa bei Neubauten oder größeren Dachsanierungen. Besonders relevant ist dies in Nordrhein-Westfalen sowie weiteren Bundesländern mit vergleichbaren Vorgaben. Die steuerliche Förderung von Photovoltaik-Anlagen bleibt 2026 bestehen, gleichzeitig wird politisch über Einschränkungen der Einspeisevergütung diskutiert. Erste Länder reagieren bereits auf negative Strompreise, was den Eigenverbrauch und den Einsatz von Speichern wirtschaftlich aufwertet.

Wohnungsbau und Förderung: hohe Mittel, begrenzte Wirkung

Für 2026 stehen rund 13 Mrd. Euro an Bundesmitteln für den Wohnungsbau zur Verfügung, darunter Programme wie „Klimafreundlicher Neubau,“ EH 55, „Jung kauft Alt“ sowie zinsvergünstigte Kredite für Familien. Flankiert werden diese Programme vom sogenannten Wohnungsbau-Turbo mit vereinfachten Genehmigungsverfahren. Die tatsächliche Wirkung hängt jedoch stark von der kommunalen Umsetzung ab.

Kurzzeitvermietung: neue Kontrollmechanismen

Ab 20. Mai 2026 tritt das Kurzzeitvermietung-Datenaustausch-Gesetz in Kraft. Buchungs- und Belegungsdaten werden zentral bei der Bundesnetzagentur erfasst. Vermieter benötigen künftig eine kommunale Registrierungsnummer, die in Online-Anzeigen anzugeben ist. Bei Verstößen drohen Plattformausschlüsse und empfindliche Bußgelder.