Eine Entscheidung mit Folgen

Wohnungseigentümergemeinschaften sind grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Was, wenn Miteigentümern das nicht passt?

Die umsatzsteuerrechtliche Behandlung von Wohnungseigentümergemeinschaften ist in der Regel unproblematisch. Gemäß § 4 Nr. 13 Umsatzsteuergesetz (UStG) sind Leistungen, die die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) gegenüber ihren Mitgliedern erbringt, von der Umsatzsteuer befreit, soweit die Leistungen in der Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch, seiner Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung sowie der Lieferung von Wärme und ähnlichen Gegenständen bestehen. Dies umfasst alle gewöhnlichen Leistungen der Gemeinschaft gegenüber ihren Mitgliedern. Hintergrund ist, dass die Gemeinschaft als für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zuständiges Rechtssubjekt die Leistungen zunächst selbst empfängt und sie anschließend gegenüber ihren Mitgliedern erbringt. Die hierüber erstellte Abrechnung enthält daher keinen Umsatzsteuerausweis.

Die Optierung zur Umsatzsteuer

Diese Umsatzsteuerfreiheit ist jedoch nicht zwingend. Gemäß § 9 Abs. 1 UStG kann die Gemeinschaft einen Umsatz als steuerpflichtig behandeln, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. Diese Umsatzsteueroptierung ist von Bedeutung, sobald ein oder mehrere Eigentümer in ihrem Sondereigentum oder durch Vermietung ihres Sondereigentums umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielen. Die GdWE kann insoweit auf die Steuerbefreiung verzichten und die betreffenden Leistungen gegenüber den betroffenen Mitgliedern mit Umsatzsteuer abrechnen.

Der Weg zur Optierung

Bei der Optierung zur Umsatzsteuer handelt es sich um eine Maßnahme der Verwaltung, die in die Zuständigkeit der GdWE fällt (§ 18 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)) und über die folglich zu beschließen ist, sofern keine Vereinbarung getroffen wurde (§ 19 Abs. 1 WEG). Eine eigenmächtige Entscheidung durch die Verwaltung (§ 27 Abs. 1 Nr. 1, 2 WEG) ist nicht zulässig. Auch eine Delegation der Entscheidungsbefugnis (§ 27 Abs. 2 WEG) bietet sich nicht an.

Folgen der Umsatzsteueroptierung

Folge der Umsatzsteueroptierung ist, dass die GdWE zur Umsatzsteuervoranmeldung und zur Abgabe einer Umsatzsteuererklärung verpflichtet ist. Hiermit ist regelmäßig ein erheblicher zusätzlicher Verwaltungsaufwand verbunden, da die Einschaltung einer Steuerberatung für die GdWE notwendig wird. Hinzu kommen steuerliche Haftungsrisiken, etwa bei einem fehlerhaften Umsatzsteuerausweis oder unzutreffenden Steuererklärungen. Das Haftungsrisiko trägt in diesem Fall die Gemeinschaft als Steuerschuldnerin. Zwar können Regressansprüche gegen die Verwaltung oder die beauftragte Steuerberatung bestehen. Eine gegenüber dem Staat bestehende Steuerschuld samt möglicher Zuschläge oder Strafen trifft jedoch zunächst die GdWE.

Die durch die Optierung zur Umsatzsteuer anfallenden Kosten sind vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung oder eines abweichenden Beschlusses gemäß § 16 Abs. 1 S. 1 WEG von allen Eigentümern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen. Eine abweichende Beschlussfassung ist gemäß § 16 Abs. 2 S. 2 WEG möglich und dürfte jedenfalls ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, sofern beschlossen wird, dass die Kosten nur von denjenigen Wohnungseigentümern getragen werden, die ein entsprechendes Verlangen des Ausweises der Umsatzsteuer an die Gemeinschaft richten.

Das Interesse an und der Anspruch auf Umsatzsteueroptierung

Regelmäßig wird der Wille zur Umsatzsteueroptierung durch einzelne Eigentümer geäußert, die umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielen. Ob diesen ein Anspruch auf die Optierung der Gemeinschaft zur Umsatzsteuer zusteht, wird unterschiedlich beurteilt. Einheitlich wird angenommen, dass ein solcher Anspruch allenfalls dann in Betracht kommt, wenn der verlangende Eigentümer gegenüber der GdWE erklärt, die hierdurch entstehenden Kosten, etwaige Nachteile und Haftungsrisiken zu übernehmen. Ohne eine solche Erklärung besteht unstreitig kein Anspruch.

Vorgehen der Verwaltung

Sobald einzelne Eigentümer einen Antrag stellen, dass die Gemeinschaft einen Beschluss über die Optierung zur Umsatzsteuer fasst, ist die Verwaltung grundsätzlich verpflichtet, einen entsprechenden Antrag auf die Tagesordnung für die kommende Versammlung zu nehmen.

Da ein solcher Beschluss regelmäßig die Beauftragung einer Steuerberatung erforderlich macht, sollte bereits im Vorfeld der Entscheidung eine, vorzugsweise mehrere Steuerberatung/en zur Abgabe eines entsprechenden Angebots angefragt werden. Andernfalls bestünde die Möglichkeit, dass die Gemeinschaft die Optierung beschließt, eine Steuerberatung aber noch nicht gefunden und kein Beschluss zu einer Beauftragung gefasst ist.

Für die Verwaltung ist der Vorgang insgesamt mit einem nicht unerheblichen Aufwand verbunden. Daher sollte beim Abschluss von Verwaltungsverträgen darauf geachtet werden, dass die Erstellung der Abrechnung mit Umsatzsteuerausweis sowie die Abgabe bzw. Koordinierung der Abgabe der Umsatzsteuererklärungen als gesonderte Leistung aufgeführt und entsprechend vergütet werden. Andernfalls würde sich die Frage stellen, ob und in welcher Höhe der Verwaltung ein gesondertes Honorar zusteht, da sie in jedem Fall gezwungen ist, einen entsprechenden Beschluss der Gemeinschaft umzusetzen. Der VDIV-Mustervertrag enthält einen solchen Vergütungstatbestand.

Exkurse

Die vorstehenden Ausführungen gelten nicht für bloße Bruchteilsgemeinschaften. Die Bruchteilsgemeinschaft als solche ist – anders als die GdWE – nicht rechtsfähig und nimmt daher weder selbst noch durch Vertreter am Rechtsverkehr teil. Vor diesem Hintergrund hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass Bruchteilsgemeinschaften keine Unternehmer sein können und deswegen zur Ausweisung der Umsatzsteuer nicht in der Lage sind. Vielmehr erbringen die einzelnen Gemeinschafter die Leistungen anteilig. Daher ist jeder Gemeinschafter auch bei einer an die Gemeinschaft gerichteten Rechnung zum Vorsteuerabzug aufgrund dieser Rechnung berechtigt, sofern er generell zum Vorsteuerabzug berechtigt ist (BFH Urt. v. 1.10.1998, Az. V R 31/98).

Letztlich sei erwähnt, dass der Europäische Gerichtshof mit Urteil vom 17. Dezember 2020, Az. C-449/19, die deutsche Umsatzsteuerbefreiung für unionsrechtswidrig erklärt hat. Der nationale Gesetzgeber hat die Vorschrift bislang jedoch nicht angepasst, sodass § 4 Nr. 13 UStG weiterhin gilt.

Zusammenfassung

Die Optierung einer GdWE zur Umsatzsteuer ist mit erheblichen Pflichten verbunden und sollte daher sorgfältig vorbereitet werden. Eigenmächtige Entscheidungen der Verwaltung sollten hierbei nicht erfolgen. Zudem sollte die Gemeinschaft vor einer Entscheidung umfassend über die Folgen und Tragweite der Umsatzsteueroptierung informiert werden.