Energie einkaufen

Tipps, wie Verwaltungen sich gegen Kritik von Eigentümern absichern.

Wie einfach war früher der Gaseinkauf: In der Regel gab es nur einen Gasversorger als einzigen Anbieter in einem bestimmten Gebiet. Eigentümergemeinschaften hatten daher höchstens die Wahl zwischen verschiedenen Tarifen des jeweiligen Gasversorgers, den Anbieter zu wechseln, war nahezu unmöglich. Anfang der 2000er-Jahre änderten sich erst die rechtlichen Rahmenbedingungen, dann kamen im Laufe der Jahre immer mehr Gasversorger hinzu. Aber auch in den Folgejahren war der Gaseinkauf für Verwaltungen eine überschaubare Tätigkeit, da die Preise sehr niedrig und relativ geringen Schwankungen unterworfen waren. Das änderte sich Anfang 2022 mit dem Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine und dessen Auswirkungen auf die Belieferung mit Gas. Zeitweise lag der Gaspreis beim Zehnfachen des Vorjahres. Die Folge waren staatliche Hilfsmaßnahmen wie „Dezember-Soforthilfe,“ „Gaspreisbremse“ und die Verringerung der Umsatzsteuer. Mittlerweile haben sich die Preise wieder deutlich nach unten bewegt.

Entscheidungskompetenz der Verwaltung

Verwaltungen müssen nun bei auslaufenden Verträgen überlegen, wie sie mit dem Gaseinkauf umgehen wollen. Die „Angst,“ einen ungünstigen Vertrag abzuschließen, schwingt dabei immer mit – schließlich gibt es auch Eigentümer, die den Energiemarkt mitverfolgen und Kritik am abgeschlossenen Vertrag äußern können, wenn sich der Preis später nach unten entwickelt. Verwaltungen von Wohnungseigentümergemeinschaften kommen also nicht umhin, sich Gedanken darüber zu machen, wie sie das Thema angehen wollen.

Eine Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main aus dem Jahr 2021 wird häufig so verstanden, dass Verwaltungen befugt sind, die Entscheidung über den Abschluss von Versorgungsverträgen alleine zu treffen. Ob dies so umfassend und allgemein zutrifft, ist allerdings fraglich. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) können Verwaltungen Maßnahmen treffen, „die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen“. Der Gaseinkauf kann durchaus zu erheblichen Verpflichtungen führen, was gegen die Entscheidungskompetenz der Verwaltung spricht. Darüber hinaus müssen sich deren Entscheidungen an den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung messen lassen. Ohne vorherige Einholung von Vergleichsangeboten dürfte dies nicht gegeben sein. Selbst wenn man davon ausgeht, dass § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG einschlägig ist, bleibt bei derzeitiger Marktlage das Risiko, Verträge zu einem Zeitpunkt abzuschließen, der sich im Nachhinein als ungünstig erweist. Auch wenn Verwaltungen rechtmäßig gehandelt haben, kann es Kritik vonseiten der Eigentümer geben, sodass Verwaltungen sich dann rechtfertigen müssen.

Wie man sich unangreifbar macht

Daher gilt wie so häufig im Wohnungseigentumsrecht: In Fällen, in denen eine Verwaltung nach § 27 I Nr. 1 WEG vielleicht handeln darf, macht sie sich unangreifbar, wenn sie das Thema im Vorfeld rechtzeitig durch Beschluss der Eigentümerversammlung regeln lässt. Bei einer Erhaltungsmaßnahme würde sie die vor der Eigentümerversammlung eingeholten Angebote allen Eigentümern zur Verfügung stellen und einen Beschluss über die Auftragsvergabe herbeiführen. Bei Gasversorgungsverträgen ist das kaum möglich: Die Angebote, die derzeit eingeholt werden können, haben nur eine sehr kurze Gültigkeitsdauer. Daher ist es nicht möglich, Eigentümergemeinschaften über ein konkretes Angebot entscheiden zu lassen. Entsprechendes gilt auch für den Umlaufbeschluss, der zu lange dauern würde, selbst wenn es einen Absenkungsbeschluss gemäß § 23 Abs. 3 S. 2 WEG gibt.

Das Vorgehen beschließen lassen

Daher bleibt nur die Möglichkeit, das Thema Gaseinkauf allgemein anzugehen und eine Regelung gemäß § 27 Abs. 2 WEG herbeizuführen. So könnten Verwaltungen im Jahr vor dem Ablauf des jeweiligen Gasliefervertrags idealerweise für alle verwalteten Eigentümergemein­schaften einen gleichlautenden Beschluss herbeiführen, der sie damit betraut, zu einem bestimmten Zeitpunkt Angebote einzuholen und den günstigsten Anbieter zu beauftragen. Dann liegt die Entscheidung über das Vorgehen nicht mehr bei der Verwaltung, sondern bei den Eigentümerinnen und Eigentümern. Die Verwaltung führt nur noch das von der Eigentümergemeinschaft festgelegte Vorgehen aus. Mit dem gleichgerichteten Vorgehen bei allen Eigentümergemeinschaften soll erreicht werden, dass es auf Grund der größeren Bezugsmenge Kostenvorteile gibt.

Tipps zur Angebotseinholung

Wie können Verwaltungen bei der Angebotseinholung vorgehen? Eine Möglichkeit wäre, z. B. die Partner des VDIV Deutschland und der Landesverbände um Angebote zu bitten, diese auszuwerten und dann die Verträge abzuschließen. Verwalter, die diese Aufgabe nicht auf sich nehmen wollen, können einen Energiemakler einschalten. Auch hier haben der VDIV Deutschland und die Landesverbände mehrere Partner, die die Ausschreibung übernehmen können. 

Wenn Verwaltungen dann gemäß dem Beschluss vorgehen, bleiben sie zwar von Kritik nicht verschont, wenn sich der Markt anders entwickelt als angenommen, können dann aber zumindest angeben, dass lediglich der Auftrag der Eigentümergemeinschaft ausgeführt wurde.

Bei Angebotseinholung und Ausschreibung lassen sich mittlerweile verschiedene Modelle berücksichtigen: Es muss nicht der gesamte Gasverbrauch vollständig ausgeschrieben werden, möglich ist es auch, nur eine Teilmenge zu festen Kosten und die Restmenge zum jeweiligen Marktpreis zu beziehen. Verwaltungen müssen für sich einen Weg finden, den sie den Eigentümern vorschlagen. Ziel muss es aber sein, in allen Gemeinschaften einen gleichlautenden Beschluss zu fassen, damit es für die Verwaltung zu handhaben ist.

Bei der Vertragslaufzeit empfiehlt es sich, vom gesetzlichen Normalfall auszugehen, § 309 Nr. 9 Bürgerliches Gesetzbuch, und sich für nicht länger als zwei Jahre zu binden. Die Laufzeit sollte auch in den Beschluss aufgenommen werden.

Beim Vertragsschluss muss darauf geachtet werden, dass Vertragspartner des Gasversorgers natürlich trotz übergreifender Ausschreibung die jeweilige Eigentümergemeinschaft wird – und nicht der Verwalter.