Energieeinkauf

Tipps für praktikables Energiemanagement

Stellen Sie sich vor, Sie hätten eine Million Euro und möchten dieses Geld gewinnbringend anlegen. Würden Sie alles aufs Sparkonto legen oder eher in Aktien investieren? Der Vermögensmanager Ihrer Bank würde vermutlich einen ausgewogenen Mix aus Sicherheit und Risiko, aus geringer und hoher Rendite vorschlagen.

Beim Energieeinkauf ist es nicht viel anders. Auch hier verfügt man über ein Budget – die Einlagen der Eigentümer. Bündelt man den Energiebedarf aller betreuten Liegenschaften, kommt ein relevanter Betrag zusammen. Mit Blick auf die gebotene Sorgfaltspflicht aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag gemäß § 675 Bürgerliches Gesetzbuch ist man dazu angehalten, den Einkauf von Erdgas und Strom strukturiert durchzuführen, d. h. Marktpreise und Tarife recherchieren, Ausschreibungen durchführen, Angebote prüfen und wirtschaftlich angemessene Verträge abschließen. Alternativ kann der Energieeinkauf an spezialisierte Dienstleister ausgelagert werden, die sich täglich mit Energiemärkten, Preisentwicklungen und Versorgern befassen.

Energieeinkauf heute

In unserer Praxis lassen sich Immobilienverwaltungen in Bezug auf die Energiebeschaffung wie folgt unterscheiden: Kleine Verwaltungsunternehmen bleiben häufig ihrem regionalen Versorger treu. Der Einkauf von Gas und Strom erfolgt über langjährige Verträge, die sich automatisch verlängern – mit gelegentlichen Tarifanpassungen oder Treueboni. In der Vermögensverwaltung entspräche das dem klassischen Sparkonto: sicher, bequem, aber mit großem Optimierungspotenzial.

Ein Blick in die letzten Abrechnungen lohnt sich: Gas lässt sich aktuell zu Preisen von 4,75 ct/kWh netto (rund 10 ct/ kWh brutto) und Strom für 10 ct/kWh netto (rund 30 ct/ kWh brutto) beschaffen – allerdings nur im Rahmen einer strukturierten Ausschreibung. Mittelgroße Verwaltungen betrachten den Energieeinkauf nicht als Selbstläufer, sondern als aktive Managementaufgabe. Sie bündeln Bedarfe, synchronisieren Vertragslaufzeiten, holen Angebote ein und vergleichen diese systematisch. Anbieterwechsel und alternative Tarifmodelle werden bewusst geprüft. In der Finanzanalogie entspricht dies Investitionen in Festgeld, Anleihen oder ETFs mit überschaubarem Risiko und einer gewissen Rendite. Große Verwaltungen agieren vielfach wie Energie-Portfoliomanager. Sie verwalten ihre Lieferverträge strategisch, kombinieren unterschiedliche Laufzeiten und Tarifmodelle und verfügen über detaillierte Marktkenntnisse. Da dies spezielles Know-how und Marktzugang erfordert, greifen viele große Verwaltungen auf Energieberater zurück.

Bestandsanalyse und Marktbeobachtung

Zur Bestandsanalyse gehört die Erfassung aller Lieferstellen, Verbrauchsdaten, Vertragslaufzeiten, Preisbestandteile und Kündigungsfristen. Nur wer genaue Kenntnis von seinem Status quo hat, kann fundierte Entscheidungen treffen. Parallel dazu ist eine kontinuierliche Marktbeobachtung erforderlich. Energiepreise unterliegen saisonalen und strukturellen Schwankungen. Marktkenntnis ermöglicht es, günstige Beschaffungszeitpunkte zu identifizieren und Preisrisiken besser einzuschätzen.

Entwicklung der Beschaffungsstrategie

Auf Basis der Bestandsanalyse und Marktbeobachtung wird die Beschaffungsstrategie definiert. Zentrale Elemente sind:

• Auswahl des Tarifmodells: Festpreis, variabler Preis (Floater) oder hybride Modelle mit fixen und variablen Anteilen
• Bündelung der Energiebedarfe: Zusammenfassung von Gas- und Strommengen über mehrere Liegenschaften hinweg
• Laufzeitmanagement: Synchronisierung von Vertragslaufzeiten zur besseren Bündelung und Marktnutzung
• Risikodefinition: Welches Preisrisiko ist die Eigentümergemeinschaft bereit zu tragen?
• Das Ergebnis ist eine Beschaffungsstrategie, die in einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Planungssicherheit und Wirtschaftlichkeit steht.

Ausschreibung und Vertragsgestaltung

Die Ausschreibung bildet den operativen Kern des Energieeinkaufs. Sie sorgt für Markttransparenz und Wettbewerb. Wichtig sind klar definierte Leistungsparameter, die Vergleichbarkeit der Angebote und eine saubere Bewertung der Preis- und Vertragsbestandteile. In der Vertragsgestaltung sollten neben dem Arbeitspreis auch Regelungen zu Laufzeit, Verlängerung, Preisgleitklauseln, Abrechnung und Servicequalität berücksichtigt werden.

Plädoyer für den Energieberater

Viele Verwaltungen stehen vor der Frage, ob sie den Energieeinkauf selbst übernehmen oder extern vergeben. Unterstützung erhalten sie von Energieberatern, die den Bedarf der betreuten Liegenschaften analysieren und passende Strom- sowie Gasversorgungsverträge vermitteln. Sie prüfen Verbrauchsdaten, vergleichen Angebote verschiedener Energieversorger, beraten zu Preis- und Tarifmodellen und begleiten Verwaltungen beim Vertragsabschluss – mit klaren Vorteilen:

• Sie haben einen fundierten Überblick über den Energiemarkt und beobachten kontinuierlich die Preisentwicklung.
• Sie verfügen über etablierte Kontakte zu Energieversorgern.
• Sie haben Zugang zu exklusiven oder nicht öffentlich angebotenen Produkten.
• Sie agieren unabhängig und orientieren ihre Vorgehensweise an den Kundeninteressen.
• Sie erreichen eine höhere Anfragemacht durch Pooling der Energiebedarfe.
• Sie entlasten Verwaltungen, da diese keine zusätzlichen Personalressourcen aufbauen müssen.

Gerade bei einem großen Verwaltungsbestand und unterschiedlichen Versorgungsverträgen ist die Beauf­tragung eines Energieberaters zu empfehlen.