EPBD und Energieausweise

Was sich künftig ändert

Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, Richtlinie (EU) 2024/1275) bringt weitreichende Änderungen für Energieausweise in Europa. Die Mitgliedstaaten müssen die Vorgaben bis spätestens 29. Mai 2026 in nationales Recht umsetzen. In Deutschland sollen dafür die Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes im Rahmen des geplanten Gebäudemodernisierungsgesetzes angepasst werden. Viele Details sind noch offen, die Richtung ist jedoch klar: Energieausweise werden stärker vereinheitlicht, digitalisiert und häufiger Bestandteil gesetzlicher Nachweis- und Verwaltungspflichten.

Ziel: einheitliche Energieausweise

Auf europäischer Ebene unterscheiden sich Energieausweise bislang teils deutlich – etwa bei Skalen, Darstellungen und Klassengrenzen. Mit der überarbeiteten EPBD sollen neue Energieausweise deshalb stärker vereinheitlicht, digitalisiert und besser vergleichbar werden. Dadurch gewinnen sie an Bedeutung als Informations- und Entscheidungsinstrument, etwa bei Verkauf, Finanzierung oder Sanierung.

Zentral ist die einheitliche Effizienzskala von A bis G, die in Deutschland für neue Ausweise die bisherige A+-bis-H-Systematik ersetzen soll. Klasse A steht für Nullemissionsgebäude, Klasse G für die energetisch schlechtesten Gebäude des jeweiligen nationalen Bestandes. Die Gesamtenergieeffizienz wird dabei u. a. über einen Primärenergiekennwert in kWh pro Quadratmeter und Jahr dargestellt, um die Vergleichbarkeit für Eigentümer, Mieter, Käufer, Banken und Behörden zu verbessern. Die Grenzwerte werden weiterhin national festgelegt, sodass Unterschiede innerhalb der EU bestehen bleiben.

Erweiterte Pflichtfälle: mehr Anlässe für Energieausweise

Neben der neuen Skala erweitert die EPBD auch die Pflichtfälle für Energieausweise. Künftig sollen sie nicht nur bei Verkauf und Neuvermietung erforderlich sein, sondern auch bei größeren Renovierungen und bei der Verlängerung von Mietverträgen. Wie diese Vorgaben konkret im deutschen Recht umgesetzt werden, ist noch offen – etwa bei den Schwellenwerten der Effizienzklassen, der Abgrenzung größerer Renovierungen, möglichen Übergangsregelungen und den konkreten Pflichten bei Mietvertragsverlängerungen. Energieausweise werden somit stärker in laufende Bewirt-schaftungs- und Vertragsprozesse eingebunden und künftig häufiger zu prüfen oder zu aktualisieren sein.

Digitalisierung und Übergangsphase

Energieausweise sollen künftig grundsätzlich digital ausgestellt und stärker in nationale Gebäudedatenbanken eingebunden werden. Dadurch werden sie Teil einer fortlaufenden energetischen Gebäudedokumentation.

Da Energieausweise in Deutschland in der Regel zehn Jahre gültig sind, werden alte Ausweise mit bisheriger Skala und neue Ausweise mit A-bis-G-Systematik über Jahre parallel im Umlauf bleiben.

Was Immobilienverwalter jetzt beachten sollten

Für Immobilienverwaltungen bedeutet die EPBD vor allem zusätzlichen organisatorischen Aufwand. Wichtig ist eine vollständige Übersicht darüber, für welche Ge­bäude oder Einheiten ein Energieausweis vorliegt, wann er ausgestellt wurde, wann er abläuft und wo er digital hinterlegt ist. Zudem sollten Vermietungs-, Verkaufs-, Vertragsverlängerungs- und Sanierungsprozesse so organisiert werden, dass rechtzeitig geprüft wird, ob ein gültiger Energieausweis vorliegt oder neu erstellt werden muss. Auch die Zusammenarbeit mit qualifizierten Ausstellern sollte frühzeitig gesichert werden, da die Nachfrage steigen dürfte. Entscheidend sind verlässliche interne Prozesse für fristgerechte Beschaffung, korrekte Nutzung und nachvollziehbare Dokumentation.