Erhaltungskonzept und Erhaltungsrücklage

Ein Vorschlag für die anstehende Evaluation des Wohnungseigentumsgesetzes

Die Begründung zum Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) leitete die Bundesregierung mit den folgenden Worten ein: „Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist eine Erfolgsgeschichte.“ Bald zehn Millionen Eigentumswohnungen wurden im Rahmen des WEG geschaffen – durch Neuba oder durch Umwandlung bestehender Gebäude. Das WEG hat damit vielen Menschen den Erwerb von Wohneigentum ermöglicht. Doch ist es auch ein verlässlicher Garant für den langfristigen Erhalt der baulichen Substanz? Diese Frage stellt sich mit zunehmender Dringlichkeit – und sie bietet Anlass, im Rahmen der derzeit laufenden WEG-Evaluation einen konkreten Reformvorschlag in die Diskussion einzubringen.

Alternder Gebäudebestand, wachsender Erhaltungsbedarf

Der größte Teil der Wohnungseigentümergemeinschaften in Deutschland verfügt über Gebäude aus der Zeit vor 1980 – heute 40 Jahre alt und älter. Unter Berücksichtigung der normalen Lebensdauer von Bauteilen sind größere Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum vielerorts bereits notwendig oder stehen in absehbarer Zeit an. Die Ergebnisse einer Umfrage des VDIV Deutschland unter rund 1.600 Immobilienverwaltungen machen das Ausmaß des Problems deutlich: Über 96 Prozent der befragten Verwaltungen sehen Eigentümergemeinschaften finanziell nicht in der Lage, umfassende energetische Sanierungen vorzunehmen. 87 Prozent schätzen, dass die Erhaltungsrücklagen nicht ausreichen, um ältere Heizungen auszutauschen. Weit über 90 Prozent gehen davon aus, dass Eigentümer weder deutlich höhere Rücklagen leisten noch Sonderumlagen zahlen können. Dieses Bild lässt sich verallgemeinern: Vielen Gemeinschaften fehlen die finanziellen Mittel für größere Erhaltungsmaßnahmen – selbst wenn keine energetische Aufwertung angestrebt wird.

Erhaltungsrücklage: Anspruch und Wirklichkeit

Das WEG verpflichtet zur „Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage“ als Teil ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Der gesetzgeberische Gedanke ist klar: Die Rücklage soll bei Erhaltungsbedarf ausreichende Mittel sicherstellen und existenzbedrohende Sonderumlagen verhindern. Die Realität sieht in vielen Gemeinschaften anders aus – und das liegt selten an der Verwaltung. In der Praxis scheitert die Erhöhung der Rücklagenzuführung häufig am Widerstand der Eigentümer. Die Argumente sind bekannt: Jeder könne selbst ansparen und bei Bedarf eine Sonderumlage zahlen – wobei das eigene Ansparen dann meist unterbleibt. Die laufende Wohnungsfinanzierung lasse keinen Spielraum. Das eigene Lebensalter mache langfristige Planung überflüssig. Und der tatsächliche Erhaltungsbedarf wird schlicht bestritten: „Das hält noch.“ Hinzu kommen allgemeine Kostensteigerungen, die vielen Eigentümern keine Reserven für zusätzliches Ansparen lassen. Es gibt – aus subjektiver Perspektive – stets ein Argument, warum eine Erhöhung der Rücklage gerade jetzt unnötig erscheint. Eine weitere Möglichkeit zur Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen ist die Aufnahme eines Darlehens durch die Gemeinschaft. Auch dies wird von vielen Eigentümern abgelehnt – einerseits wegen der gesetzlichen Haftungsbestimmungen, andererseits wegen der langfristigen finanziellen Belastung, die mit dem Eigentum an der Wohnung verbunden bleibt.

Schwierige Lage für Verwaltungen

Für Verwaltungen ist dies eine echte Gratwanderung. Wer sachlich auf dringenden Erhaltungsbedarf hinweist, wird häufig als Überbringer schlechter Nachrichten wahrgenommen oder bezichtigt, das Gebäude „schlechtzureden“. Die Rahmenbedingungen werden sich absehbar nicht verbessern: Baupreise bleiben hoch, Zinsen auf erhöhtem Niveau, Fördermittel für reine Erhaltungsmaßnahmen gibt es grundsätzlich nicht – und selbst energetische Förderprogramme lösen die Finanzierungsprobleme nicht. Der demografische Wandel erschwert langfristige Planungen zusätzlich. Das „System Wohnungseigentum“ funktioniert nur, wenn Eigentümer eine objektive Sichtweise auf die Notwendigkeiten haben. Fehlt die Bereitschaft zur Mehrheitsentscheidung für eine angemessene Rücklagenbildung, stößt das System an seine Grenzen. Die Möglichkeit, per Beschlussersetzungsklage eine angemessene Rücklage durchzusetzen, bleibt in der Praxis selten. Die Gefahr: Wo heute die Einsicht fehlt, entsteht morgen zwingender Handlungsbedarf, der einzelne Eigentümer finanziell überfordern kann.

Der Lösungsansatz: das Erhaltungskonzept

Wie lässt sich die Diskussion in Eigentümergemeinschaften versachlichen? Ein entscheidender Schritt wäre die gesetzliche Verankerung eines Erhaltungskonzepts. Auf neutraler, fachlicher Grundlage würde dieses den Gebäudezustand erfassen, den mittel- und langfristigen Erhaltungsbedarf prognostizieren und die notwendigen finanziellen Mittel beziffern. Eine solche Grundlage entzieht subjektiven Einwänden den Boden und erleichtert die Entscheidungsfindung erheblich. Das Erhaltungskonzept ist dabei ausdrücklich nicht mit dem individuellen Sanierungsfahrplan zu verwechseln: Dieser zielt primär auf energetische Verbesserungen ab. Beim Erhaltungskonzept geht es um die planmäßige Berücksichtigung der begrenzten Lebensdauer von Bauteilen und die daraus abzuleitenden Erhaltungsmaßnahmen. Dass dabei energetische Aspekte und bereits vorhandene oder zu erwartende Regelungen im Sinne der zu erreichenden Klimaneutralität eine Rolle spielen, ist selbstverständlich – aber nicht primärer Zweck.

Vorschlag an den Gesetzgeber im Rahmen der WEG-Evaluation

Derzeit wird das Wohnungseigentumsgesetz evaluiert. Diese Evaluation bietet die Chance, strukturelle Schwächen zu benennen und konkrete Verbesserungen vorzuschlagen. Der Vorschlag lautet: § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG sollte dahingehend ergänzt werden, dass zur ordnungsmäßigen Verwaltung künftig die „Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage auf der Grundlage eines Erhaltungskonzepts“ gehört. Diese Ergänzung würde den bislang wenig konturierten Begriff „angemessen“ mit konkretem Inhalt füllen und den Rahmen vorgeben, innerhalb dessen die Rücklagenbildung sachlich begründet und nachvollziehbar geplant werden kann. In der juristischen Literatur wird vertreten, dass sich bereits heute aus § 18 Abs. 2 WEG ein Anspruch der Eigentümer auf Erstellung eines Erhaltungskonzepts ableiten lässt. Doch mangels ausdrücklicher gesetzlicher Regelung wird dies vom „normalen“ Wohnungseigentümer weder so wahrgenommen noch in der Praxis gelebt. Eine klare gesetzliche Verankerung des Erhaltungskonzepts hätte daher einen ganz anderen Wirkungsgrad als eine juristische Auslegung: Sie schafft Klarheit, Verbindlichkeit und – vor allem – Akzeptanz. Die Einzelheiten – durch wen das Erhaltungskonzept zu erstellen und in welchen Abständen es fortzuschreiben ist – bedürfen gesetzlicher Ausgestaltung. Diese Detailfragen sind lösbar. Der erste und entscheidende Schritt ist, das Instrument des Erhaltungskonzepts als gesetzliche Grundlage der Rücklagenbildung zu verankern. Die „Erfolgsgeschichte Wohnungseigentum“ lässt sich nur dann fortschreiben, wenn die bauliche Substanz der Gebäude dauerhaft erhalten bleibt. Die WEG-Evaluation ist der richtige Moment dafür.

Was denken Sie?

Teilen Sie uns Ihre Meinung zu diesem Vorschlag und zu anderen Themen, die im Rahmen der Evaluation des Wohnungseigentumsgesetzes nach Ihrer Einschätzung relevant sind, gerne mit. Die Mailadresse lautet: evaluation@vdiv.de