WEG-Recht: Erweiterung der Pflichten der GdWE bei unvollständig errichteten Wohnungseigentumsanlagen

(BGH, Urteil vom 27.2.2026 – Az. V ZR 219/24)

Das Thema

Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wohnungseigentumsanlage gehört seit jeher zu den Kernpflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Während die Rechtsprechung die Existenz eines solchenErstherstellungsanspruchs seit Langem anerkennt, war bislang ungeklärt, wie weit dieser Anspruch reicht, wenn ein Gebäude nie vollständig fertiggestellt wurde und die vorgesehenen Wohneinheiten lediglich als Rohbau existieren.

Mit Urteil vom 27. Februar 2026 befasst sich der Bundesgerichtshof (BGH) erstmals ausdrücklich mit dieser Problematik. Er stellt fest, dass sich der Erstherstellungsanspruch bei einem sog. „steckengebliebenen Bau“ nicht strikt an den sachenrechtlichen Grenzen zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum orientiert. Vielmehr kann die GdWE verpflichtet sein, auch solche Arbeiten auszuführen, die später dem Sondereigentum zuzuordnen wären, sofern nur auf diesem Wege eine plangerechte Fertigstellung der Wohnungseigentumsanlage erreicht werden kann.

Der Fall

Die Kläger waren Eigentümer mehrerer Dachgeschosswohnungen gen einer Wohnungseigentumsanlage. Die Einheiten waren allerdings nie vollständig hergestellt worden. Für ihre Fertigstellung war insbesondere eine Anhebung der Dachkonstruktion erforderlich. Bereits im Jahr 2019 wardie GdWErechtskräftig verurteilt worden, das Gemeinschaftseigentum entsprechend den Vorgaben der Teilungserklärung erstmalig plangerecht herzustellen. Nachdem den Klägern eine weitere Baugenehmigung für den Ausbau des Dachgeschosses erteilt worden war, beantragtensie inder Eigentümerversammlung u. a. dieGestattung zusätzlicher Dachflächenfenster sowie die Feststellung, dass zur geschuldeten Erstherstellung auch die Errichtung von Zwischenwänden, die Elektroinstallation und der Anschluss an die zentrale Heizungsanlage einschließlich Heizkörpern und Zuleitungen gehören.

Die erforderlichen Mehrheiten kamen nicht zustande. Die Kläger erhoben daraufhin Beschlussersetzungsklage. Während sie in den Vorinstanzen erfolglos geblieben waren, hatte ihre Revision vor dem BGH Erfolg. Dieser ersetzt den begehrten Beschluss und verpflichtet die GdWE zur Anerkennung eines entsprechend weitreichenden Erstherstellungsanspruchs. Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer die plangerechte Ersterrichtung des Gemeinschaftseigentums entsprechend der Teilungserklärung verlangen. Für den Sonderfall eines nie fertiggestellten Gebäudes ist jedoch eine rein sachenrechtliche Betrachtungsweise nicht praktikabel. Unterscheidet man strikt danach, welche Bauteile später Gemeinschafts- und welche Sondereigentum darstellen, ließe sich eine geordnete Fertigstellung vielfach kaum durchführen. Deshalb muss der Erstherstellungsanspruch über die dinglichen Eigentumsgrenzen hinausgehen.

Nach Auffassung des BGH umfasst der Anspruch insbesondere die Errichtung nichttragender Innenwände, die Herstellung der unter Putz verlaufenden Elektroinstallation, den Anschluss an die zentrale Heizungsanlage, die erforderlichen Zuleitungen sowie die Installation derHeizkörper. Allein dies istpraktikabel

und wird einem Interessenausgleich innerhalb der GdWE gerecht. Die Arbeiten können sinnvoll nur einheitlich und im Zuge der erstmaligen Herstellung durchgeführt werden. Auf die spätere dingliche Zu-ordnung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum kommt es insoweit nicht an.

VERWALTERSTRATEGIE

Bereits mit seinemBeschluss vom 20. Dezember 2024, Az. V ZR 243/23, hat der BGH festgestellt, dass bei einem „steckengebliebenen Bau“ grundsätzlich ein Anspruch auf erstmalige plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums zugunsten des einzelnen Eigentümers besteht, dassdieser Anspruch nicht nach § 22 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ausgeschlossen wird und lediglich durch die aus § 242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) folgende Unzumutbarkeitsgrenzebeschränkt werden kann. Gleichzeitig hat der Senat dort die Frage ausdrücklich offengelassen, welchen konkreten Umfang dieser Erstherstellungsanspruchim Einzelnen hat. Genau an dieser Stelle setzt die vorliegende Entscheidung an, die zu den bemerkenswertesten wohnungseigentumsrechtlichen Urteilen der letzten Jahre zählt. Während der BGH im Jahr 2024 die grundsätzliche Existenz des Fertigstellungsanspruchs bestätigt und dessen Grenzen definiert hat, konkretisiert er nunerstmals dessen materiellen Inhalt. Beide Entscheidungen bilden daher zusammen ein kohärentes Regelungssystem für den „steckengebliebenen Bau“: Das Urteil vom 20. Dezember 2024 beantwortet die Frage,ob ein Erstherstellungsanspruch besteht und welche rechtlichen Grenzen hierfür gelten; das Urteil vom 27. Februar 2026 beantwortet die daran anknüpfende Frage, was konkret zur geschuldeten Erstherstellung gehört.

Mit seinem Urteil vom 27. Februar 2026 erweitert der BGH den Erstherstellungsanspruch bei sogenannten „steckengebliebenen Bauten“ erheblich. Gerade bei nie fertiggestellten Gebäuden würde eine konsequente Orientierung an den Eigentumsgrenzen häufig zu kaum handhabbaren Ergebnissen führen. Die Herstellung einzelner Gewerke durch verschiedene Verantwortliche wäre mit erheblichen Koordinierungsproblemen, Kostenrisiken und technischen Schnittstellenproblemen verbunden. Wohnungseigentümer können künftig verlangen, dass die GdWE nicht nur das Gemeinschaftseigentum im engeren Sinn fertigstellt, sondern im räumlichen Bereich der betroffenen Einheit auch nichttragende Innenwände, unter Putz verlegte Leitungen sowie den Anschluss an zentrale Versorgungseinrichtungen errichtet. Die Entscheidung schafft erhebliche Rechtssicherheit fürbislang ungeklärte Fertigstellungsfälle. Zugleich markiert sie eine bemerkenswerte Verschiebung weg von einer strikt sachenrechtlichen Betrachtung hin zu einer funktionalen und praktikabilitätsorientierten Auslegung des Wohnungseigentumsrechts. Für Bauträgerobjekte, Ausbaureserven im Dachgeschoss sowie sonstige unvollständig hergestellte Wohnungseigentumsanlagen dürfte das Urteil künftig zu den maßgeblichen Leitentscheidungen gehören.