GMG und Gebäudewende

Vom Ordnungsrecht zu Marktmechanismen: ein Reformschritt  im Spannungsfeld verbindlicher Ziele

Die geplante Überführung des Gebäude-energiegesetzes (GEG) in ein Gebäude-modernisierungsgesetz (GMG) wird politisch als Entlastung und Rückkehr zur Technologieoffenheit kommuniziert. Tatsächlich deutet sich jedoch eine grundlegende Verschiebung der Steuerungslogik an: weg von ordnungsrechtlich definierten Technologievorgaben hin zu einem System, in dem Investitionsentscheidungen stärker durch Preis- und Kostenentwicklungen, C O 2- Bepreisung und infrastrukturelle Rahmenbedingungen geprägt werden. Die Transformation soll damit weniger durch unmittelbare Vorgaben als durch wirtschaftliche Anreize und langfristige Kostenpfade erfolgen.

Diese Diskussion betrifft einen Sektor, dessen Emissionen weiterhin über dem vorgegebenen Zielwert liegen (2024: 100,5 Millionen Tonnen CO2-Äquivalent gegenüber 95,8 Millionen Tonnen Sollniveau). Zugleich verpflichtet die europäische Gebäuderichtlinie die Mitgliedstaaten, ihre Gebäudebestände schrittweise in Richtung Klimaneutralität zu entwickeln; ab 2028 sollen Neubauten im Eigentum öffentlicher Einrichtungen als Nullemissionsgebäude errichtet werden, alle übrigen ab 2030.

In Deutschland existieren rund 19,7 Millionen Wohngebäude, etwa 60 Prozent davon aus der Zeit vor 1979, also mit erheblichem energetischem Moder nisierungsbedarf. Ihnen stehen 2024 rund 251.900 neu errichtete Wohnungen gegenüber, was lediglich etwa 0,6 Prozent des Bestandes entspricht, sodass der Neubau Emissionen nur langfristig beeinflussen kann. Zugleich zeigen sich im Neubau deutliche technologische Verschiebungen: 69,4 Prozent der 2024 fertiggestellten Wohngebäude wurden mit Wärmepumpen ausgestattet, während Gas nur noch rund 15 Prozent erreicht.

Im Gesamtbestand spiegelt sich dieser Wandel bislang kaum wider: Rund 79 Prozent der Gebäude werden weiterhin mit fossilen Energieträgern beheizt, während der Anteil von Wärmepumpen lediglich rund vier Prozent beträgt. Vor diesem Hintergrund erfordert Klimaneutralität im Gebäudesektor eine Steuerungslogik, die den Gebäudebestand ins Zentrum der Transformation rückt. Kurz- bis mittelfristig liegt dort der zentrale Hebel für Effizienzsteigerungen und Emissionsminderungen.

Steuerungslogik im Wandel: das bisherige GEG

Das bislang geltende GEG setzt beim Heizungstausch maßgeblich auf ordnungsrechtliche Vorgaben. Zentrale Anforderung ist ein Anteil von mindestens 65 Prozent er­neuerbarer Energien (EE) bei neuen Heizungen. Damit wird unmittelbar in Investitionsentscheidungen eingegriffen, um langfristige Bindungen an fossile Technologien (Lock-in-Effekte) zu vermeiden.

Diese Anforderung gilt aktuell unmittelbar für Neubauten in Neubaugebieten. Im Gebäudebestand sowie bei Neubauten außerhalb solcher Gebiete ist ihre An­wendung hingegen an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt und greift grundsätzlich erst nach Ablauf der entsprechenden Fristen; liegt eine Wärmeplanung früher vor, gilt die 65-Prozent-EE-Pflicht einen Monat nach ihrer Bekanntgabe.

Damit verlagert sich ein Teil der praktischen Steuerung der Wärmewende auf die kommunale Ebene, da Zeitpunkt und Ausgestaltung zentraler Anforderungen zunehmend von lokalen Infrastrukturentscheidungen abhängen. Für Eigentümerinnen und Eigentümer wird damit entscheidend, welche Entwicklungen in ihrer Kommune vorgesehen sind und welche technologischen Optionen sich daraus ergeben.

CO2-Bepreisung als Steuerungsfaktor

Mit dem geplanten GMG verschiebt sich diese Logik voraussichtlich: An die Stelle direkter Vorgaben tritt eine stärkere Steuerung über Preis- und Kostenentwicklungen. Ein zentraler Mechanismus hierfür ist die CO2-Bepreisung. Der nationale CO2-Preis lag 2025 bei 55 Euro je Tonne; 2026 gilt erstmals ein Auktionskorridor von 55 bis 65 Euro. Damit entwickelt sich aus dem bislang weitgehend politisch gesetzten Preis ein zunehmend marktnahes Signal für Investitionsentscheidungen.

Für fossile Heizsysteme entstehen damit steigende und zugleich volatile Betriebskostenrisiken. Neben der CO2-Bepreisung wirken globale Markt- und geo­politische Faktoren unmittelbar auf Öl- und Gaspreise. Der aktuelle Referentenentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz sieht zugleich vor, neue Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen an den Einsatz klimafreundlicher Brennstoffe zu binden („Bio-Treppe“), etwa über Biomethan oder Wasserstoff. Damit sollen bestehende Infrastrukturen weiter genutzt und Emissionen schrittweise reduziert werden.

Für Bestandsgebäude stellt sich zunehmend die Frage, ob bestehende Systeme weiterbetrieben, schrittweise angepasst oder vollständig ersetzt werden – maßgeblich abhängig von Energiepreisen, lokalen Versorgungsstrukturen und verfügbarer Infrastruktur. Die Wirtschaftlichkeit fossiler Investitionen hängt damit nicht nur von regulatorischen Rahmenbedingungen, sondern ebenso von internationalen Markt- und Sicherheitslagen ab.

Elektrifizierung und Systementwicklung

Parallel dazu nimmt die Elektrifizierung im Gebäudebereich zu. Die installierte gebäudenahe Photovoltaik-Leistung beträgt inzwischen rund 72,56 GWp, 92 Prozent der neu installierten Anlagen werden zum Eigenverbrauch betrieben. Hinzu kommen etwa 1,8 Millionen Solarstromspeicher (dena-Gebäudereport 2026).

Mit wachsender dezentraler Stromerzeugung und Speicherintegration verändern sich die technischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Gebäudebereich. Strombasierte Wärmelösungen lassen sich zunehmend mit Eigenverbrauch, Speichern und Lastmanagement kombinieren. Damit entstehen im bestehenden System neue Kosten- und Nutzungsstrukturen, die für Investitionsentscheidungen im Gebäudebereich an Bedeutung gewinnen. In Verbindung mit der CO2-Bepreisung fossiler Energieträger verschieben sich die relativen Kostenverhält­nisse zwischen Technologien. Im Gebäudebestand ist die Integration solcher Systeme jedoch häufig mit zusätzlichen Anforderungen verbunden, sodass sich die Entwicklung bislang uneinheitlich vollzieht.

Auswirkungen auf Entscheidungsorganisation und Verwaltungspraxis

Die stärkere Orientierung an marktlichen Steuerungsmechanismen führt in der Verwaltungspraxis nicht zu einer Vereinfachung, sondern zur Verlagerung von Komplexität in die Entscheidungsorganisation. Ein Teil der politischen Steuerung wird damit faktisch auf die Ebene von Verwaltungen, Beiräten und Eigentümergemeinschaften übertragen.

Verwaltungen treffen zwar keine eigenen Investitionsentscheidungen, prägen jedoch maßgeblich deren Vorbereitung und Strukturierung. An die Stelle klar definierter technischer Vorgaben tritt zunehmend die Aufgabe, zwischen mehreren zulässigen Optionen abzuwägen, die sich hinsichtlich Wirtschaftlichkeit, Risiko und langfristiger Tragfähigkeit unterscheiden. Die Entscheidungsfindung verschiebt sich damit von einer primär rechtlichen hin zu einer stärker ökonomisch geprägten Abwägung.

In Anbetracht der kollektiven Entscheidungsprozesse in Wohnungseigentümergemeinschaften, in denen unterschiedliche finanzielle Spielräume, Planungshorizonte und Risikobewertungen zusammengeführt werden müssen, steigt der Koordinationsaufwand deutlich. Investitionsentscheidungen erfordern integrierte Bewertungen von Investitions- und Betriebskosten, Förderfähigkeit sowie infrastrukturellen Anschlussoptionen. Verwaltungen übernehmen dabei verstärkt eine Schnittstellenfunktion zwischen Fachplanung, Energieberatung, Finanzierung und Eigentümerinteressen.

Investitionsentscheidungen im Gebäudebestand und in Eigentümergemeinschaften

Diese veränderten Anforderungen treffen im Gebäudebestand auf spezifische strukturelle Rahmenbedingungen. Modernisierungen sind kapitalintensiv und durch lange Investitionszyklen geprägt. Zugleich bestehen häufig komplexe Eigentümerstrukturen.

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für solche Investitionen werden maßgeblich durch Förder- und Finanzierungsinstrumente beeinflusst, insbesondere durch den Klima- und Transformationsfonds (KTF). Für Maßnahmen der Energieeffizienz und erneuerbarer Energien sind im KTF-Wirtschaftsplan 2026 rund 12 Mrd. Euro vorgesehen, was gut einem Drittel der Gesamtausgaben entspricht. Ein erheblicher Teil dieser Mittel fließt jedoch nicht unmittelbar in investive Maßnahmen, sondern in Zuschüsse und Zuweisungen. Damit prägt die konkrete Ausgestaltung der Förderarchitektur die Investitionsbedingungen im Gebäudebereich wesentlich.

Investitionen – insbesondere in langlebige Heizsysteme – basieren auf Erwartungen über Energiepreise, CO2-Kosten, Förderbedingungen, regulatorische Entwicklungen sowie die infrastrukturelle Einbindung von Gebäuden, etwa über Netzkapazitäten, Wärmeplanung und Systemkompatibilität. Damit gewinnt weniger die kurzfristige Wirtschaftlichkeit einzelner Optionen an Bedeutung als deren Tragfähigkeit unter unsicheren und sich verändernden Rahmenbedingungen. Verändern sich diese, können steigende Betriebskosten oder Anpassungs­bedarfe entstehen, die zu Verteilungskonflikten, Sonderumlagen oder Blockaden weiterer Modernisierungsschritte führen.

Schlussbetrachtung

Die geplante Reform markiert eine grundlegende Verschiebung der Steuerungslogik im Gebäudesektor: An die Stelle ordnungsrechtlicher Vorgaben treten zunehmend preis- und kostenbasierte Mechanismen, die Investitionsentscheidungen indirekt lenken. Damit verlagert sich die Umsetzung der Wärmewende stärker auf die Ebene individueller und kollektiver Entscheidungen im Gebäudebestand. Gerade dort treffen diese Mechanismen jedoch auf strukturelle Trägheiten, komplexe Eigentümerstrukturen und langfristige Investitionszyklen. Die Transformation hängt damit weniger von der Verfügbarkeit technischer Lösungen allein ab als von den Bedingungen, unter denen Entscheidungen tatsächlich getroffen und umgesetzt werden.

Der Erfolg der Gebäudewende entscheidet sich daher künftig daran, ob Investitionsentscheidungen unter unsicheren Rahmenbedingungen wirtschaftlich tragfähig, infrastrukturell anschlussfähig und verfahrensseitig belastbar vorbereitet werden.