Haftungsvereinbarungen

Von manchen Verwaltungen unbemerkt hat der Gesetzgeber nicht nur die Grundbucheintragung von bestimmten Beschlüssen angeordnet, sondern auch die „ausdrückliche Eintragung“ von Vereinbarungen, die die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden ihrer Rechtsvorgänger, sog. Haftungsvereinbarungen, anordnen, s. § 7 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Nicht wenige Gemeinschaftsordnungen enthalten solche Vereinbarungen. Stammen sie aus der Zeit vor dem 1. Dezember 2020, müssen sie bis Ende 2025 im Bestandsverzeichnis eines jeden Wohnungsgrundbuchs eingetragen werden (s. § 48 Abs. 3 WEG).

Hintergrund

Grundsätzlich haftet derjenige, der Wohnungseigentum erwirbt, nicht für Schulden seines Rechtsvorgängers. Offene Forderungen aus der Zeit vor dem Eigentumsübergang muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) daher bei dem ausgeschiedenen Veräußerer eintreiben. Das gelingt nicht immer. Eine Haftungsvereinbarung schützt die GdWE, indem sie auch den Erwerber haften lässt, z. B. mit folgender Formulierung: „Der Rechtsnachfolger haftet gemeinsam mit dem Veräußerer für alle Verbindlichkeiten des Veräußerers gegenüber der Gemeinschaft. Dies gilt nicht beim Erwerb in der Zwangsversteigerung.“

Für den Erwerber sind solche Vereinbarungen riskant, weil die GdWE die Altschulden des Veräußerers dann (auch) bei ihm eintreiben kann. Um dieses Risiko für Erwerber deutlicher erkennbar zu machen, hat der Gesetzgeber deren ausdrückliche Eintragung im Grundbuch angeordnet. Bis zum 30. November 2020 genügte die pauschale Bezugnahme auf die Gemeinschaftsordnung, damit ein Erwerber an solche Haftungsvereinbarungen gebunden ist. Ein Erwerber musste alle in Bezug genommenen Unterlagen – also neben der Teilungserklärung auch alle Nachträge – durchsehen, um herauszufinden, ob er für Altschulden seines Vorgängers haftet.

Antragserfordernis und Konsequenzen bei Fristversäumnis

Stammt die Haftungsvereinbarung aus der Zeit vor dem 30. November 2020, ordnet § 48 Abs. 3 WEG die Nachholung der ausdrücklichen Eintragung an, wenn die Erwerberhaftung fortbestehen soll. Diese Eintragung muss in allen Wohnungsgrundbüchern vorgenommen werden und erfolgt nur auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder der GdWE (§ 48 Abs. 3 S. 2 WEG). Das Grundbuchamt wird also nicht von allein tätig, obwohl es sich um eine – an sich von Amts wegen vorzunehmende – bloße Richtigstellung (Berichtigung) im Grundbuch handelt, denn die Vereinbarung ist ja bereits eingetragen, wenngleich nur unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung.

Wird dieser Antrag nicht gestellt, besteht die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden des Rechtsvorgängers nur dann fort, wenn die Sondernachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintritt. Danach verliert die GdWE die Vorteile aus der Haftungsvereinbarung neuen Erwerbern gegenüber. Wenn dann Rückstände beim Veräußerer nicht einzutreiben sind, muss die entstehende Lücke ggf. durch eine Sonderumlage von allen Eigentümern geschlossen werden. Das werden die Eigentümer, mit Ausnahme des Erwerbers, eher negativ finden und eventuell Fragen an ihre Verwaltung richten.

Handlungsempfehlung

Aus der Praxis sind Fälle bekannt geworden, in denen es sich Verwaltungen dadurch „leicht“ gemacht haben, dass sie alle Eigentümer angeschrieben haben. Ohne zu prüfen, ob in der verwalteten Anlage eine Haftungsvereinbarung existiert, wurde „für den Fall, dass eine Haftungsvereinbarung bestehen sollte,“ darauf hingewiesen, dass beim Grundbuchamt ein Antrag auf ausdrückliche Eintragung bis zum 31. Dezember 2025 von den Eigentümern gestellt werden muss. Das wurde nach einem dem Verfasser vorliegenden Schreiben mit dem Hinweis verbunden, die Verwaltung könne das nicht tun.

Abgesehen davon, dass das Anschreiben aller Eigentümer einen unverhältnismäßigen Aufwand bedeutet, ist die Aussage, die Verwaltung könne den Antrag nicht stellen, schlicht falsch. Nach dem Gesetz hat sie die notwendige Vertretungsmacht, die GdWE auch bei dieser Angelegenheit zu vertreten.

Hierfür muss die Verwaltung nicht einmal zum Notar gehen. Wobst weist in seiner Kommentierung im Großkommentar von Staudinger (§ 48 WEG Rn. 11) darauf hin, dass dieser Antrag, weil er keine materiellrechtliche Erklärung enthalte, nicht in notariell beglaubigter Form gestellt werden muss, jedoch schriftlich. Auch Kosten dürften für diese Berichtigung nicht anfallen (s. hierzu Wobst MittBayNot 2021, 1, 6). Allerdings stellen manche Amtsgerichte dennoch Rechnungen. Diese sollte man angreifen und darauf hinweisen, dass es insofern an einem Gebührentatbestand fehlt.

Eigentümerbeschluss erforderlich?

An sich ist ein solcher Beschluss nicht erforderlich, weil die Antragstellung durch die Verwaltung von § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG gedeckt ist. Er wird zum Teil aber empfohlen.

Denkbar ist etwa der Fall, dass die Eigentümer ihre Haftungsvereinbarung durch Unterlassen einer Antragsstellung beim Grundbuchamt kostengünstig „beerdigen“ wollen, weil sie glauben, dass das Haftungsrisiko potenzielle Käufer abschrecken könnte. Sollte die Mehrheit die Verwaltung durch Beschluss anweisen, den Antrag nicht zu stellen, hat sie sich daran zu halten. Diejenigen, die überstimmt wurden, können den Antrag dann allerdings selbst stellen.

Ausblick

Ungeklärt ist, ob der Antrag gemäß § 48 Abs. 3 S. 2 WEG nach dem 31. Dezember 2025 noch gestellt werden kann. Das ist zu bejahen. Ab der ausdrücklichen Eintragung ist dann jeder künftige Sondernachfolger gebunden. Die Frage ist bislang aber wenig diskutiert. Sollte es nach dem 31. Dezember 2025 und vor der ausdrücklichen Eintragung bereits zu einem Eigentümerwechsel gekommen sein, könnte man sich auf den Standpunkt stellen, dass die Vereinbarung damit „untergegangen“ sei, weil diese nur allen Eigentümern gegenüber oder aber gar nicht gelten könne. Meines Erachtens besteht aber weder Anlass noch eine rechtliche Grundlage für diese rigide Sichtweise.