Jetzt die Weichen stellen

Die Fristen und Pflichten aus dem GEG für die Zukunft des Heizens in Eigentümergemeinschaften

Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 1. Januar 2024 in Kraft getreten. Immobilienverwaltungen müssen schon jetzt einige Vorgaben umsetzen und den Umstieg auf eine klimafreundlichere Heizungsanlage für die verwalteten Gebäude vorbereiten. Wichtig ist dabei, einen guten Überblick über die Fristen zu haben.

Bestandsgebäude

Für Bestandsgebäude gilt die Vorschrift, dass neu eingebaute Heizungsanlagen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien gespeist werden müssen, erst mit Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung; für Neubaugebiete gilt dies schon seit 1. Januar 2024.

Die kommunale Wärmeplanung soll je nach Größe der Gemeinde spätestens wie folgt vorliegen:

• mehr als 100.000 Einwohnende: 30. Juni 2026
• bis 100.000 Einwohnende: 30. Juni 2028

Neben der grundsätzlichen Anforderung, Anlagen zu verbauen, die zu 65 Prozent aus erneuerbaren Energien (65-EE) gespeist werden, regelt das Gesetz Übergangs­fristen, formuliert aber auch zum Teil sehr konkrete Anforderungen, bis wann Eigentümer über die zukünftige Versorgungsart ihrer Gebäude entschieden haben müssen.

Gasetagenheizungen: Bestandsaufnahme schon ab 2024

Auf Verwaltungen von Gebäuden mit Gasetagenheizungen kommen dieses Jahr einige Sonderaufgaben zu. Hier stehen in mittelbarer Zukunft Entscheidungen an, ob die Einzelfeuerstellen in Zukunft erhalten bleiben sollen, und wenn ja, ist damit die Frage verbunden, wie die Pflicht, eine Heizungsanlage zu betreiben, die die 65-EE-Regelung erfüllt, umzusetzen ist oder ob die Etagenlösungen durch eine zentrale Versorgung ersetzt werden soll. Vorzubereiten sind diese Entscheidungen durch die Immobilienverwaltung. Sie muss die Informationen über die Einzelfeuerstellen, die zum Sondereigentum gehören, bei den jeweiligen Wohnungseigentümern bis 31. Dezember 2024 anfordern. Ebenso sind Informationen zu den Gasthermen beim zuständigen Schornsteinfeger bis 31. Dezember 2024 abzufragen. Beide Parteien haben für die Beantwortung sechs Monate Zeit. Um den Aufwand übersichtlich zu halten, sollten Verwaltungen schon im Vorfeld Formulare erstellen, mit denen sie die etwaigen Informationen gezielt abfragen. Dies auch zur Vorbeugung, von jedem Eigentümer unterschiedliche Informationen über die jeweilige Anlage zu bekommen. Bei der Erstellung der Formulare hilft die VDIV-Handlungsempfehlung, die Mitgliedern kostenfrei zur Verfügung steht.

Nach Ablauf der Sechsmonatsfrist sind Immobilienverwaltungen verpflichtet, den Eigentümern die Informationen in konsolidierter Fassung innerhalb von drei Monaten zur Verfügung zu stellen. Sie soll als Entscheidungsgrundlage für die künftige Beheizung des Gebäudes dienen. Da nicht alle Eigentümer dem Informationsauftrag innerhalb der Frist nachkommen werden, ist es ratsam, mit dieser Aufgabe so früh wie möglich zu beginnen. Der Fall, dass ein Eigentümer dem Informationsauftrag nicht nachkommt, ist im GEG nicht vorgesehen. In der Praxis wird sich das höchstwahrscheinlich anders darstellen.

Immobilienverwaltungen sind gut beraten, die Konsolidierung zunächst ohne die fehlenden Informationen zu erstellen und bei säumigen Miteigentümern nachzufordern. Die konsolidierte Fassung muss nicht zwangsläufig per Post oder PDF übermittelt werden. Die Bereitstellung über ein Online-Portal reicht aus.

Wenn die erste Gastherme getauscht wird

Laut § 71n (4) GEG ist nach Kenntniserlangung, dass in einem Gebäude die erste Gastherme ausgetauscht werden muss oder bereits ausgetauscht wurde, unverzüglich eine Eigentümerversammlung einzuberufen, in der über die Vorgehensweise zur Erfüllung der Vorgaben des GEG beraten werden muss. Immobilienver-

waltungen sind dann verpflichtet, auf die Rechtsfolge des § 71l Abs. 4 hinzuweisen, die besagt: Wenn die Gemein­schaft nicht innerhalb der im GEG genannten Fristen eine Entscheidung trifft, wie das Gebäude in Zukunft beheizt werden soll, ist sie zur vollständigen Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage bei gleichzeitiger Erfüllung der 65-EE-Vorgaben verpflichtet. Nach der Entscheidungsfindung muss die Immobilienverwaltung dies dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger unverzüglich in Textform mitteilen.

Für Gebäude mit Gasetagenheizungen sind großzügige Fristen für die Umstellung der Beheizung vorgesehen. Nach Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung werden fünf Jahre für die Entscheidungsfindung eingeräumt. Dann kommen weitere Fristen für die Umsetzung der Maßnahmen hinzu:

• Umstellung auf Zentralheizung: Für die Umsetzung der zentralen Lösung hat die Gemeinschaft acht Jahre nach Entscheidungsfindung Zeit, in Summe also 13 Jahre.
• Erhaltung dezentraler Lösungen: Hier hat die Gemeinschaft fünf Jahre Zeit für die Umsetzung, in Summe also zehn Jahre.
• Keine Entscheidungsfindung: Der Umstieg auf eine zentrale Anlage ist innerhalb von acht Jahren Pflicht.

Übergangsfristen bei wasserstofffähigen Gasheizungen

Wird eine Heizungsanlage mit Erdgas betrieben und kann auf die Verbrennung von 100 Prozent Wasserstoff umgerüstet werden, kann sie zum Zweck der Inbetriebnahme auch nach dem 1. Januar 2024 eingebaut oder aufgestellt werden, und zwar ohne Einhaltung der 65-eE-Regelung (§ 71k GEG).

Dies gilt bis zum Anschluss an ein Wasserstoffnetz, aber nur wenn diese Bedingungen gänzlich erfüllt sind:

• Das Gebäude liegt in einem Gebiet, für das eine Entscheidung über die Ausweisung als Wasserstoffnetzausbaugebiet getroffen wurde.
• Dieses Gebiet soll bis zum Ablauf des 31. Dezember 2044 vollständig mit Wasserstoff versorgt werden.
• Der Betreiber des Gas-verteilernetzes, an das die Heizungsanlage angeschlossen ist, und die nach Landesrecht für die Wärmeplanung zuständige Stelle haben bis zum Ablauf des 30. Juni 2028 einen einvernehmlichen, mit Zwischenzielen versehenen, verbindlichen Fahrplan festgelegt, wie bis zum Ablauf des 31. Dezember 2044 die Umstellung der Netzinfrastruktur auf die vollständige Versorgung der Anschlussnehmer mit Wasserstoff erfolgt. Welche Informationen der Fahrplan enthalten muss, schreibt das Gesetz ebenfalls vor.

Die hieraus folgenden Konsequenzen sind höchst unübersichtlich und bergen für Immobilienverwaltungen sowie Eigentümer gewisse Risiken. Der verbindliche Fahrplan muss nämlich einen Investitionsplan mit zwei bis drei Meilensteinen für die Umsetzung des Neubaus oder die Umstellung des Gasnetzes auf Wasserstoff enthalten (§ 71k Abs. 2 GEG). Er wird nach der Genehmigung durch die Bundesnetzagentur wirksam und veröffentlicht, ferner regelmäßig alle drei Jahre überprüft (§ 71k Abs. 3 GEG).

Stellt die Bundesnetzagentur fest, dass die Umsetzung des Fahrplans doch nicht den Anforderungen entspricht, muss jede Heizungsanlage, die spätestens bis zum Ablauf eines Jahres, nachdem der Bescheid öffentlich bekannt gegeben worden ist, neu eingebaut oder aufgestellt wurde, die Anforderungen aus § 71 Abs. 1 GEG spätestens bis zum Ablauf einer Übergangsfrist von drei Jahren erfüllen (§ 71k Abs. 4 GEG).

Wenn dies für Gebäudeeigentümer zu Mehrkosten führt, sollen ihnen Erstattungsansprüche gegen den Betreiber des Gasverteilernetzes zustehen, an dessen Netz die Heizungsanlage angeschlossen ist. Dies gilt jedoch nicht, wenn Betreiber des Gasverteilernetzes die Entstehung der Mehrkosten nicht zu vertreten hat. Die wasserstofffähige Gasheizung kann in manchen Fällen am Ende also sehr teuer werden.

Übergangsfristen bei Neu- und Ausbau des Wärmenetzes

Soll ein Gebäude an ein Wärmenetz angeschlossen werden, kann bis zum Anschluss eine Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme eingebaut oder aufgestellt und betrieben werden, die der 65-eE-Regelung nicht entspricht. Allerdings sind hierfür Voraussetzungen zu erfüllen. Zulässig ist dies nur, wenn

• der Gebäudeeigentümer einen Vertrag a) zur Lieferung von mindestens 65 Prozent Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme sowie b) zum Anschluss des Gebäudes an ein Wärmenetz nachweist, auf dessen Basis er ab dem Zeitpunkt des Anschlusses des Gebäudes an das Wärmenetz, spätestens innerhalb von zehn Jahren nach Vertragsschluss, beliefert wird,
• der Wärmenetzbetreiber der nach Landesrecht zuständigen Behörde für das Versorgungsgebiet einen Wärmenetzausbau- und Dekarbonisierungs-fahrplan, der in Einklang mit den jeweils geltenden gesetzlichen Anforderungen steht, mit zwei- bis dreijährlichen Meilensteinen für die Erschließung des Gebiets mit einem Wärmenetz vorgelegt hat und
• der Wärmenetzbetreiber sich gegenüber dem Gebäudeeigentümer verpflichtet, dass das Wärmenetz innerhalb der vom Wärmenetzausbau- und Dekarbonisierungsfahrplan vorgesehenen Fristen, spätestens innerhalb von zehn Jahren nach Vertragsschluss, in Betrieb genommen wird.

Gebäudeeigentümer sollten sich vor Einbau der Heizungsanlage schriftlich bestätigen lassen, dass diese Anforderungen erfüllt sind.

Es kann der Fall eintreten, dass der Wärmenetzausbau dann aber nicht wie geplant umgesetzt, sondern aufgegeben wird. Stellt die nach Landesrecht zuständige Behörde dies fest, muss in diesen Gebieten jede Heizungsanlage, die bis zum Ablauf eines Jahres nach der rechtskräftigen Feststellung durch die Behörde neu eingebaut oder aufgestellt worden ist, die Anforderungen aus § 71 Abs. 1 GEG erfüllen, und zwar spätestens bis zum Ablauf einer Übergangsfrist von drei Jahren. Sollte die Heizungsanlage nicht über das Wärmenetz mit mindestens 65 Prozent Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme betrieben oder versorgt werden können, ist der Gebäudeeigentümer verpflichtet, die Anlage nachzurüsten, sodass sie die Anforderungen aus § 71 Abs. 1 GEG binnen drei Jahren erfüllt – was aller Voraussicht nach sehr teuer wird.

Einziger Trost: Gebäudeeigentümer haben dann Anspruch auf Erstattung der Mehrkosten durch den Wärmenetzbetreiber, der sich zum Anschluss des Objekts an das Wärmenetz verpflichtet hatte. Kein Anspruch soll allerdings bestehen, wenn der Wärmenetzbetreiber die Entstehung der Mehrkosten nicht zu vertreten hat. Fraglich ist auch, ob die von Eigentümern einzuholenden Bestätigungen des Wärmenetzbetreibers so formuliert sein werden, dass tatsächlich etwas zu holen ist, falls eine zugesagte Wärmeleitung doch nicht errichtet wird.

Sonderaufgaben aus dem GEG gesondert vergüten lassen

Heizungsoptimierung

Ergänzt werden diese schon recht umfangreichen Regelungen durch allgemeine Pflichten, etwa zur Überprüfung von Wärmepumpen, Heizungen sowie deren Optimierung, außerdem gibt es Sonderregelungen zum hydraulischen Abgleich und weiteren Maßnahmen zur Heizungsoptimierung.

Der hydraulische Abgleich ist seit 1. Januar 2024 für jede neu errichtete Heizungsanlage gesetzliche Pflicht. Er wurde zuvor erstmalig durch die Mittelfristenergiever-sorgungssicherungsmaßnahmenverordnung (EnSimiMaV 2022) vorgegeben. Die kurze Umsetzungsfrist stellte und stellt Immobilienverwaltungen wie Eigentümer vor große Herausforderungen. Gebäude mit mindestens sechs Wohneinheiten müssen noch bis Herbst dieses Jahres abgeglichen werden. Die Fristen laufen dann aber mit dem 30. September 2024 aus. Sie gelten zwischenzeitlich parallel zu den Vorgaben aus dem GEG.

Das neue GEG schreibt nun vor, dass ältere Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger dahingehend geprüft werden müssen, ob man sie optimieren kann (§ 60b GEG). Dafür setzt das Gesetz auch Fristen:

• Heizungen, die nach dem 30. September 2009 eingebaut wurden und die in Gebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten stehen, sind 15 Jahre nach der erstmaligen Inbetriebnahme innerhalb eines Jahres einer „Heizungsprüfung und Optimierung“ zu unterziehen.
• Für Heizungen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, muss dies bis 30. September 2027 erfolgen.

Die aufgeführten Optimierungsmaßnahmen entsprechen denen aus der EnSimiMaV in großen Teilen. Der hydraulische Abgleich nach EnSimiMaV und nach GEG ist ein eigenes Kapitel und soll hier nur kurz umrissen werden.

Fazit

51 Prozent der deutschen Haushalte heizten 2022 noch mit Gas, 20 Prozent mit Heizöl, 18 Prozent waren an ein Fernwärmenetz angeschlossen (Statistisches Bundesamt 2023). Der Ausstieg aus den fossilen Energien ist also eine Mammutaufgabe, bei deren Umsetzung Immobilienverwaltungen eine Schlüsselrolle innehaben.

Verwaltungen werden sich im Zuge dessen trotzdem auf viele Diskussionen über den Sinn der zu beschließenden teuren Maßnahmen einstellen müssen. Hier gilt es, sehr viel Aufklärungsarbeit zu leisten, mit Verweis auf die geltenden Pflichten und die drohenden Bußgelder bei Nichtumsetzung. Die Sonderaufgaben, die mit der Umsetzung des GEG verbunden sind, sollten sich Verwaltungen unbedingt gesondert vergüten lassen.

Bei vielen Themen lässt der Gesetzgeber die Branche im Regen stehen, etwa bei der Frage, wie mit der auslaufenden EnSimiMaV umzugehen ist, wenn die Frist bis September nicht gehalten werden kann. Darüber hinaus bedarf es einer klaren gesetzlichen Regelung zur Durchführung der virtuellen Versammlung. Die zu treffenden Entscheidungen werden sich in einer Eigentümerversammlung pro Jahr nicht mehr abbilden lassen – schon gar nicht wenn es zudem um Angebote von Handwerksbetrieben geht, die nur kurz befristet gelten. Auch das Aufsetzen einer verlässlichen, beständigen Förderrichtlinie, welche die langen Entscheidungswege in Eigentümergemeinschaften im Blick hat, wäre begrüßenswert.