WEG-Recht: Kontoauszüge als Pflichtlektüre des Verwaltungsbeirates

(OLG München, Hinweisbeschluss vom 3.6.2026 – Az. 31 U 1110/26e)

DAS THEMA

Die Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung wird in der Praxis nicht selten als vorbereitender Routineakt behandelt. Der Verwaltungsbeirat gleicht einige Summen ab, lässt sich Anfangs- und Endbestände zeigen und empfiehlt sodann die Beschlussfassung. Dass eine solche Prüfung weitreichende Folgen haben kann, zeigt der Hinweisbeschluss des Oberlandesgerichts (OLG) München mit ungewöhnlicher Deutlichkeit.

Im entschiedenen Fall hatte die frühere Verwalterin 37.000 Euro vom Geldmarktkonto der klagenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ohne Rechtsgrund auf das Konto einer anderen von ihr verwalteten GdWE transferiert. Die Zahlung blieb bei der Belegprüfung unentdeckt. Jahre später scheiterte der Rückzahlungsanspruch nicht an seiner materiellen Berechtigung, sondern an der Verjährung. Das OLG wertete die unterlassene Kontrolle der Kontobewegungen als grob fahrlässig und rechnete der GdWE die Unkenntnis ihrer Beiratsmitglieder analog § 166 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu.

Die Entscheidung ist deshalb in zweifacher Hinsicht bedeutsam. Sie konkretisiert zunächst den Mindestumfang der Beiratsprüfung nach § 29 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Vor allem zeigt sie aber, dass eine unzureichende Prüfung nicht nur eine mögliche Haftung des Beirates auslösen kann. Sie kann der GdWE zugleich die Durchsetzung werthaltiger Ansprüche gegen Dritte abschneiden. Aus einer vermeintlich internen Nachlässigkeit wird damit ein vermögensrechtliches Risiko für die gesamte Gemeinschaft.

DER FALL

Die klagende GdWE verlangte von einer anderen GdWE die Rückzahlung von 37.000 Euro aus ungerechtfertigter Bereicherung. Die frühere Verwalterin beider Gemeinschaften hatte den Betrag am 22. August 2018 vom Geldmarktkonto der Klägerin auf ein Konto der Beklagten überwiesen. Ein Rechtsgrund für den Transfer bestand nicht.

Die Verwalterin betreute mehrere Gemeinschaften und unterhielt Konten, die auf ihren eigenen Namen lauteten, wirtschaftlich jedoch den jeweiligen GdWE zugeordnet waren. Im Rahmen eines sogenannten Überweisungskarussells verschob sie Beträge von insgesamt rund 3,6 Mio. Euro zwischen diesen Konten. Im Jahr 2021 wurde über ihr Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet.

Die Beklagte erhob die Einrede der Verjährung. Das Landgericht Traunstein wies die Klage nach Beweisaufnahme ab. Die Beiratsmitglieder hätten die Jahresabrechnung 2018 im Jahr 2019 nur ungefähr eine Stunde lang geprüft und die Kontobewegungen nicht nachvollzogen. Bei ordnungsgemäßer Prüfung hätte die Überweisung auffallen müssen. Mit ihrer Berufung verfolgte die Klägerin den Rückzahlungsanspruch weiter.

Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. Der bereicherungsrechtliche Anspruch unterliegt der regelmäßigen dreijährigen Verjährungsfrist nach § 195 BGB. Diese hat gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres 2019 begonnen, weil die Klägerin die anspruchsbegründenden Umstände und die Person der Schuldnerin damals ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erkennen müssen.

Grob fahrlässige Unkenntnis setzt einen objektiv schwerwiegenden und subjektiv nicht entschuldbaren Sorgfaltsverstoß voraus. Sie liegt insbesondere vor, wenn sich die maßgeblichen Umstände förmlich aufdrängen und leicht zugängliche Informationsquellen nicht genutzt werden. Nach Auffassung des OLG waren die Kontoauszüge eine solche Informationsquelle. Der Transfer über 37.000 Euro hätte dem Verwaltungsbeirat bereits wegen seiner Höhe ins Auge fallen müssen, zumal sich die gesamten Ausgaben der Gemeinschaft auf lediglich rund 32.000 Euro beliefen.

Der Beirat unterstützt und überwacht den Verwalter. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sollen vor den Beschlüssen nach § 28 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 S. 1 WEG geprüft und mit einer Stellungnahme versehen werden. Inhaltlich entsprach dies der im Prüfungsjahr 2019 geltenden Rechtslage.

Es ist nicht ausreichend, lediglich die rechnerische Schlüssigkeit der Abrechnung oder die ausgewiesenen Anfangs- und Endbestände anzusehen. Erforderlich ist vielmehr die Kontrolle, ob sich die Kontostände aus den in der Gesamtabrechnung erfassten Einnahmen und Ausgaben ergeben. Zudem ist zu prüfen, ob das Gemeinschaftsvermögen – insbesondere die Erhaltungsrücklage – ordnungsgemäß angelegt und sein Bestand durch Kontoauszüge, Sparbücher oder vergleichbare Nachweise belegt ist.

Die vernommenen Beiratsmitglieder hatten zwar Anfangs-und Endstände wahrgenommen, Transfers und einzelne Kontobewegungen aber nicht geprüft. Damit blieb gerade ungeklärt, ob es Abbuchungen gegeben hatte, die keiner Rechnung oder keinem sonstigen Beleg zugeordnet werden konnten. Diese Unterlassung ist – auch unter Berücksichtigung der ehrenamtlichen Tätigkeit – grob fahrlässig.

Entscheidend war schließlich, dass die Kenntnispflicht der Beiratsmitglieder der GdWE zugerechnet wurde. Die Beiräte waren mit der Prüfung der Jahresabrechnung und somit gerade mit der Kontrolle der Vermögenslage befasst. Ihre grob fahrlässige Unkenntnis wirkte deshalb verjährungsrechtlich zulasten der Gemeinschaft. Die Verjährungsfrist begann mit Ablauf des Jahres 2019 und war bei Klageerhebung bereits abgelaufen.

VERWALTERSTRATEGIE

Der Hinweisbeschluss des OLG München rückt die Beiratsprüfung aus dem Bereich unverbindlicher Plausibili-tätskontrolle heraus. Dem Beirat sollten die vollständigen Kontoauszüge sämtlicher Gemeinschaftskonten für den gesamten Abrechnungszeitraum vorliegen. Dazu gehören Giro-, Tagesgeld-, Festgeld- und Rücklagenkonten sowie ggf. von der Verwaltung geführte Treuhand- oder Sammelkonten. Wer eine Jahresabrechnung prüft, muss die tatsächlichen Kontobewegungen nachvollziehen und auffällige Transaktionen den Buchungen und Belegen zuordnen. Anfangs- und Endsalden allein vermitteln keine ausreichende Kontrolle über das Vermögen der GdWE, weil sie keine Prüfung einzelner Bewegungen ermöglichen.

Die Brisanz des Beschlusses liegt in der verjährungsrechtlichen Wirkung: Grob fahrlässig nicht erlangtes Wissen der Beiräte kann der Gemeinschaft zugerechnet werden und den Lauf der Verjährung auslösen. Eine unzureichende Prüfung gefährdet daher nicht nur die persönliche Haftung der Beiratsmitglieder, sondern unmittelbar die Ansprüche der GdWE. Für Verwaltungen und Beiräte führt an einer strukturierten, dokumentierten und kontenbezogenen Prüfung künftig kein Weg vorbei.