Mietkürzungen

Instandhaltung oder Modernisierung? Was Mieter dulden müssen, und unter welchen Voraussetzungen sie das Recht zur Mietminderung haben.

Sanierungsmaßnahmen können Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache darstellen (sogenannte Erhaltungsmaßnahmen), die der Mieter unter den Voraussetzungen des § 555a BGB zu dulden hat. Sie können aber auch eine Modernisierung der Mietsache sein im Sinne von § 555b BGB, bei denen sich nach entsprechender Ankündigung im Sinne von § 555c BGB durch den Vermieter die Duldungspflicht des Mieters aus § 555d BGB ergibt. Im Hinblick auf die Frage der Minderung ist festzuhalten, dass dem Mieter ein entsprechendes einseitiges Mietkürzungsrecht auch dann zusteht, wenn er diese Sanierungsmaßnahme nach den vorgenannten Vorschriften dulden muss oder ihnen sogar ausdrücklich zugestimmt hat.

Die Rechtsgrundlage

Die Rechtsgrundlage für die Minderung, die im Vorhinein etwa im Mietvertrag nicht zu Lasten des Mieters vertraglich abgeändert werden darf, findet sich in § 536 BGB. Nach dessen Absatz 1 ist der Mieter für die Zeit, in der er wegen eines Mietmangels die Mietsache nicht nutzen kann, von der Entrichtung der Miete befreit (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB). Kann der Mieter die Mietsache nutzen, aber nur eingeschränkt, ist deren Tauglichkeit also gemindert, dann hat er nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Dabei wird oft übersehen, dass nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB eine nur unerhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache ohne Betracht bleibt, also ein Mietminderungsrecht nicht auslöst.

Erste Voraussetzung für das Mietminderungsrecht ist nach dieser Vorschrift, dass die Mietsache entweder zur Zeit ihrer Überlassung an den Mieter oder während der Mietzeit einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch (im Wohnraummietrecht also zum uneingeschränkten Wohnen) aufhebt oder einschränkt. Als erstes ist also zu prüfen, ob ein Mangel in diesem Sinne vorliegt.

Der subjektive Mangelbegriff

Das Mietrecht ist geprägt vom sogenannten subjektiven Mangelbegriff. Dies bedeutet, dass ein Mangel dann gegeben ist, wenn die Ist-Beschaffenheit der Mietsache von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Die Soll-Beschaffenheit bestimmt sich dabei in erster Linie nach den Absprachen im Mietvertrag und ansonsten nach der Verkehrsanschauung (also z. B. den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Standards und Normen – DIN, VDI-Richtlinien, Stand der Technik). Dieser Soll-Zustand muss daher zunächst ermittelt werden. Der BGH hat gerade jüngst festgehalten, dass dann, wenn zum Beispiel der Mieter einen höheren Standard wünscht (z. B. bei einer Wohnung in zentraler Lage einer Großstadt in Bezug auf den Verkehrslärm), er dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbaren muss (BGH, Urt. v. 19.12.2012 – VIII ZR 152/12). Ansonsten darf er nämlich auch nicht rechtlich geschützt darauf vertrauen, dass sich die Situation in der Umgebung der Mietsache nicht ändert; insbesondere Veränderungen während der Mietzeit im Umfeld der Mietsache, die der Vermieter nicht beeinflussen kann, die er nicht zu vertreten hat und die er selbst im Falle der Eigennutzung dulden müsste (§ 906 BGB) sind keine Mängel im Rechtssinne (BGH, Urt. v. 29.04.2015 – VIII ZR 197/14). Umgekehrt bedarf es auch einer ausdrücklichen mietvertraglichen Vereinbarung, wenn der Vermieter einen Sub-Standard zum Soll-Zustand erheben will.

Worauf sich das Minderungsrecht erstreckt

Abgesehen davon, dass dem Mieter ein entsprechendes Minderungsrecht auch beim Fehlen von vermieterseitig zugesicherten Eigenschaften zusteht, soll dieses einseitige Mietkürzungsrecht einen Ausgleich für das gestörte Äquivalenzverhältnis zwischen der Hauptleistung des Vermieters (ungestörte Gebrauchsüberlassung der Mietsache während der gesamten Mietzeit) und der Hauptleistungspflicht des Mieters (nämlich die Miete zu bezahlen) darstellen. Daher erstreckt sich das Minderungsrecht auf alle vom Mieter als Gegenleistung geschuldeten Zahlungen, also auch auf die Vorauszahlungen oder eine etwa vereinbarte Pauschale auf die Betriebskosten wie auch auf den Nachzahlungsbetrag aus einer Nebenkostenabrechnung (vgl. hierzu BGH, Urt. v. 13.04.2011 – VIII ZR 223/10; Urt. v. 20.07.2005 – VIII ZR 347/04; Urt. v. 06.04.2005 – XII ZR 225/03).

Das Minderungsrecht selbst muss nicht angekündigt werden. Genauso wenig muss der Mieter abwarten, bis der Vermieter Abhilfe schaffen konnte. Auch auf ein Verschulden des Vermieters am Mangel im vorgenannten Sinne kommt es nicht an. Das Minderungsrecht beginnt in dem Moment, in dem die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung mehr als nur unerheblich beeinträchtigt ist, und endet dann natürlich auch, sobald die Beeinträchtigung wegfällt (taggenau). Dabei ist es durchaus auch denkbar, dass je nach Auswirkungen der Beeinträchtigungen jeden Tag unterschiedliche Minderungsquoten gerechtfertigt sind.

Mängel müssen angezeigt werden

Allerdings muss der Mieter dem Vermieter einen diesem nicht bekannten, also vor allen Dingen innerhalb der Mietwohnung liegenden Mangel anzeigen; ohne derartige Anzeige, also ohne dem Vermieter die Möglichkeit gegeben zu haben, Abhilfe zu schaffen, ist das Minderungsrecht des Mieters ausgeschlossen (§ 536c Abs. 2 BGB). Sobald allerdings die Anzeige erfolgt oder dem Vermieter ohnehin der Mangel bekannt ist, greift das Recht des Mieters zur Mietkürzung sofort wieder ein.

Ausnahme bei Sanierungsmaßnahmen

Vor diesem zusammengefassten Hintergrund ist es auch nachvollziehbar, dass selbst bei vom Mieter zu duldenden Sanierungsmaßnahmen Minderungsrechte bestehen und zwar exakt für die Dauer der Gebrauchsbeeinträchtigung. Allerdings gibt es bei Sanierungsmaßnahmen, die zugleich eine Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB darstellen, eine Ausnahme. Dabei muss es sich um bauliche Veränderungen handeln, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), durch die also für den Mieter eine Kostenersparnis ausgelöst wird. Darunter versteht man in erster Linie die Einsparung von Heizenergie (z. B. durch eine bessere Wärmedämmung, durch eine optimierte Heizungsanlage u. a.), aber auch von Strom. In einem derartigen Fall gilt die Sonderregelung des § 536 Abs. 1a BGB. Danach bleibt eine Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache durch diese energetische Modernisierungsmaßnahme (bei vollständiger Aufhebung der Tauglichkeit bleibt es dabei, dass der Mieter keinerlei Miete schuldet) für die Dauer von drei Monaten außer Betracht. Wichtig ist, dass es sich um eine energetische Modernisierungsmaßnahme in diesem Sinne handelt; andere, gegebenenfalls gleichzeitig durchgeführte Maßnahmen, die ebenfalls zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung zu Lasten des Mieters führen, berühren dessen Minderungsrecht nicht. Werden die Beeinträchtigungen einmal durch energetische Modernisierungsmaßnahmen und zum anderen durch nicht privilegierte sonstige Maßnahmen ausgelöst, muss im Einzelfall eine Bewertung der Auswirkungen dieser beiden Maßnahmen durch das Gericht geschätzt werden (§ 287 ZPO), wobei der Mieter die entsprechenden Anknüpfungstatsachen darlegen und beweisen muss.

Der Dreimonatszeitraum

Der Dreimonatszeitraum beginnt mit der ersten spürbaren Beeinträchtigung und endet dann exakt nach drei Monaten, unabhängig davon, ob die Modernisierungsarbeiten – aus welchen Gründen auch immer – länger dauern. Bei verschiedenen energetischen Modernisierungsmaßnahmen, für die es sachliche Gründe gibt, sie nicht gemeinsam durchzuführen, kann die Privilegierung des § 536 Abs. 1a BGB gegebenenfalls sogar wiederholt und mehrfach in Anspruch genommen werden. Allerdings darf der Vermieter durch eine künstliche Aufsplittung der Maßnahmen den Dreimonatszeitraum nicht umgehen. Dies hängt vom jeweiligen konkreten Einzelfall ab.

Die Höhe der Mietminderung

Im Hinblick auf die Höhe der Minderung lassen sich keine allgemein gültigen Grundsätze aufstellen. In dem Rahmen, in dem die nach dem Mietvertrag geschuldete Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt ist, kann der Mieter die vertraglich geschuldete Miete kürzen. Orientierungshilfe bieten die veröffentlichten Gerichtsurteile über bereits entschiedene Minderungsquoten bei verschiedenen Mängeln. Allerdings lassen sich die dort festgestellten Gebrauchsbeeinträchtigungen selten auf die dann konkret im eigenen Fall zu beklagende Gebrauchsbeeinträchtigung 1 : 1 übertragen.

Verteilung der Darlegungs- und Beweislast

Entscheidend für den Prozessausgang ist auch bei Mietminderungsfällen im Fall der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen die Verteilung der Darlegungs- und Beweislast. Zunächst ist der Mieter gefordert, den Mangel darzulegen und nachzuweisen, wobei es nach der Rechtsprechung genügt, dass der Mieter das von ihm ohne eingehende Untersuchungen festgestellte Symptom beschreibt (Feuchtigkeit, Schimmel u. a.). Allerdings muss er dieses Symptom so genau beschreiben, dass der Vermieter allein anhand dieser Mangelanzeige weiß, wo er mit Abhilfemaßnahmen ansetzen (lassen) muss. Vom Mieter kann nicht verlangt werden, dass er zum Umfang und zur Intensität der Gebrauchsbeeinträchtigung ausführliche Darlegungen macht oder zu Mängelursachen oder den Mangel detailliert beschreibt (vgl. BGH, Urt. v. 29.02.2012 – VIII ZR 155/11; Urt. v. 25.10.2011 – VIII ZR 125/11). Natürlich ist es erforderlich, den Mangel konkret zu beschreiben: Hierfür genügt aber z. B. bei behaupteten Lärmbeeinträchtigungen durch Sanierungsmaßnahmen die Angabe, an wie vielen Tagen über welchen Zeitraum Lärmbelästigungen durch Baumaschinen oder Bauarbeiten zu beklagen waren. Die Vorlage eines detaillierten „Lärmprotokolls“ kann vom Mieter nicht verlangt werden. Ist der Vermieter der Auffassung, dass er sich mit Erfolg auf den Ausschlusstatbestand des § 536 Abs. 1a BGB berufen kann, dann hat er dessen Voraussetzungen nachzuweisen. Gleiches gilt, wenn der Vermieter meint, der Mieter habe den Mangel – aus welchen Gründen auch immer – verschuldet.

Abschließend bemerkt

Allein der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung und auch sein Minderungsrecht besteht unabhängig von einem Verschulden des Vermieters am Mangel. Macht der Mieter dagegen Schadensersatz für während der Mietzeit aufgetretene Mängel etwa an seinem Eigentum geltend, dann steht ihm ein derartiger Anspruch nur dann zu, wenn den Vermieter am Mangel oder an der Verzögerung der Mangelbeseitigung ein Verschulden trifft (§ 536a Abs. 1, 2. u. 3. Alternative BGB).

Alle hier zitierten BGH-Entscheidungen sind unter Eingabe des angegebenen Datums oder Aktenzeichens kostenlos abrufbar unter: www.bundesgerichtshof.de/entscheidungen

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