Mietrecht: Die Eigenbedarfskündigung durch die eGbR ist auch nach dem MoPeG weiterhin zulässig

(LG Bochum, Urteil vom 12.9.2025 – Az. 10 S 41/25)

Das Thema

Mit dem Inkrafttreten des Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetzes (MoPeG) zum 1. Januar 2024 stellen sich für Verwaltungen und Vermieter zahlreiche Anschlussfragen – insbesondere dort, wo Objekte von Gesellschaften bürgerlichen Rechts gehalten werden. Eine der praxisrelevantesten Unsicherheiten betrifft die Eigenbedarfskündigung: Darf eine im Gesellschaftsregister eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) weiterhin wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters kündigen oder hat die Reform hier eine grundlegende Änderung bewirkt?

Das Urteil des Landgerichts (LG) Bochum vom 12. September 2025 liefert hierzu eine erste klare Antwort und positioniert sich deutlich gegen die in der Literatur überwiegend vertretene Gegenauffassung.

Der Fall

Die Klägerin, eine im Gesellschaftsregister eingetragene GbR, nimmt den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von ihm genutzten Wohnung in Anspruch. Der Beklagte bewohnt die Wohnung gemeinsam mit seiner Ehefrau auf der Grundlage eines im Jahr 1989 geschlossenen Mietvertrages. Die Immobilie wurde im Jahr 2023 von der Klägerin erworben.

Mit Schreiben vom 3. Mai 2024 erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Januar 2025 und stützte diese auf Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter. Zur Begründung führte sie aus, dass der Gesellschafter B. die Wohnung künftig selbst nutzen wolle, nachdem zwischen ihm und seiner Ehefrau sowie Mitgesellschafterin die Entscheidung gefallen sei, aufgrund ehelicher Differenzen getrennte Haushalte zu führen. Der Beklagte widersprach der Kündigung.

Die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage blieb in erster Instanz ohne Erfolg. Mit ihrer Berufung verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter.

Nach der bis zum 31. Dezember 2023 geltenden Rechtslage war anerkannt, dass eine vermietende Außen-GbR in analoger Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter kündigen kann. Mit dem Inkrafttreten des MoPeG zum 1. Januar 2024 und der nunmehr gesetzlich normierten Rechtsfähigkeit der GbR ist diese Frage neu aufgeworfen worden. Ein erheblicher Teil der Literatur leitet aus der stärkeren Verselbstständigung der GbR ab, dass eine Eigenbedarfskündigung nunmehr ausscheide, da § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausschließlich auf natürliche Personen zugeschnitten sei.

Die Kammer gelangt hingegen zu dem Ergebnis, dass auch eine eingetragene GbR weiterhin berechtigt ist, sich auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter zu berufen.

Nach Auffassung des Gerichts besteht trotz der Reform eine planwidrige Regelungslücke. Weder aus dem Gesetzeswortlaut noch aus den Gesetzgebungsmaterialien zum MoPeG ergebe sich ein Wille des Gesetzgebers, die mietrechtliche Stellung der GbR – insbesondere im Hinblick auf Eigenbedarfskündigungen – zu verändern. Ziel des MoPeG sei es vielmehr gewesen, die anerkannte Rechtsfähigkeit der GbR gesetzlich zu konsolidieren und für mehr Transparenz im Rechtsverkehr zu sorgen. Das MoPeG regelt Struktur, Organisation und Publizität der GbR, trifft jedoch keinerlei Aussagen zur Reichweite mietrechtlicher Kündigungsrechte.

Besonders gewichtig ist zudem der Hinweis auf § 577a Abs. 1a BGB. Der Gesetzgeber ist bei Einführung dieser Vorschrift ersichtlich davon ausgegangen, dass Eigenbedarfskündigungen zugunsten von Gesellschaftern einer Personengesellschaft möglich sind. Eine gegenteilige Wertung im MoPeG hätte zwingend eine Anpassung dieser mieterschützenden Norm erfordert. Das Unterbleiben einer solchen Änderung spricht deutlich gegen einen Ausschluss des Eigenbedarfs der GbR.

Auch die stärkere Annäherung der GbR an die Personenhandelsgesellschaften rechtfertige nach Ansicht des LG Bochum keinen Systembruch im Mietrecht. Die für den BGH bislang maßgeblichen Erwägungen zur Vergleichbarkeit einer GbR mit einer nichtrechtsfähigen Personenmehrheit – insbesondere im Hinblick auf die für den Mieter erkennbare Gefahr einer Eigenbedarfs-kündigung – gälten unverändert fort. Diese Gefahr sei für den Mieter durch die Registerpublizität nach dem MoPeG sogar besser einschätzbar als zuvor.

VERWALTERSTRATEGIE

Die Entscheidung des LG Bochum schafft – zumindest erstinstanzlich – Klarheit für zahlreiche Konstellationen, in denen Wohnimmobilien von Familien- oder vermögensverwaltenden GbR gehalten werden. Gleichwohl bleibt die Rechtslage unsicher. Die Kammer hat die Revision zugelassen, sodass eine höchstrichterliche Klärung durch den BGH zu erwarten ist. Insgesamt überzeugt die Entscheidung durch ihre Orientierung am gesetzgeberischen Leitbild des MoPeG. Sie vermeidet einen nicht intendierten mietrechtlichen Paradigmenwechsel. Bis zur abschließenden Klärung durch den Bundesgerichtshof ist Vermietern zu raten, Eigenbedarfskündigungen durch GbR sorgfältig zu begründen, insbesondere im Hinblick auf die persönliche Nutzungsabsicht des begünstigten Gesellschafters und den Zweck der Gesellschaft.