Mietrecht: Die prozessualen Hürden der Eigenbedarfskündigung

(LG Berlin II, Beschluss vom 9.3.2026 – Az. 64 S 41/25)

DAS THEMA

Kaum ein Kündigungsgrund ist so stark von inneren Tatsachen geprägt wie der Eigenbedarf. Der Vermieter beruft sich auf einen persönlichen Entschluss, die Wohnung künftig selbst oder durch eine privilegierte Bedarfsperson zu nutzen. Das Gericht darf ihm grundsätzlich nicht vorschreiben, welchen Wohnbedarf er als angemessen ansehen soll. Daraus folgt jedoch nicht, dass die bloße Erklärung des Nutzungswunsches den Räumungsanspruch trägt.

Der Beschluss des Landgerichts (LG) Berlin II macht diese Grenze deutlich. Die Vermieter wollten eine seit mehr als zwanzig Jahren vermietete Zweizimmerwohnung künftig für häufigere Berlinaufenthalte nutzen. Trotz Bestreitens blieben ihre Angaben zu bisherigen Aufenthalten, zukünftiger Nutzung und Verlagerung ihres Lebensmittelpunkts vage. Einen geeigneten Beweis boten sie in erster Instanz nicht an, weil sie rechtsirrig davon ausgingen, die Darlegung eines vernünftigen Interesses genüge. In der Berufungsinstanz war es für eine Korrektur zu spät.

DER FALL

Die Kläger verlangten von den Beklagten die Räumung und Herausgabe einer seit 1. Oktober 2002 vermieteten Zweizimmerwohnung im achten Obergeschoss eines Berliner Gebäudes. Die Kläger selbst bewohnten ein großes Einfamilienhaus mit Garten. Für Aufenthalte in Berlin nutzten sie daneben eine Zweizimmerwohnung im neunten Obergeschoss desselben Hauses.

Mit Schreiben vom 22. Dezember 2023 kündigten sie das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Sie wollten künftig mehr Zeit in Berlin verbringen. Die vermietete Wohnung sei hierfür besser geeignet als die eigene Einheit im neunten Obergeschoss: Sie sei etwa zehn Quadratmeter größer, ruhiger, biete eine bessere Aussicht und verfüge über eine abgeschlossene Küche. Die bisher genutzte Wohnung solle verkauft werden; im Laufe des Rechtsstreits wurde sie tatsächlich veräußert.

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab. Der Vortrag zu Häufigkeit und Umfang früherer Berlinaufenthalte sowie zur künftig beabsichtigten Verlagerung des Lebensmittelpunkts sei vage geblieben und spreche eher für eine Vorratskündigung. Zudem hätten die Kläger für ihr bestrittenes Vorbringen keinen geeigneten Beweis angetreten.

Mit ihrer Berufung hielten die Kläger daran fest, bei einem Eigenbedarf für die eigene Person genüge die Darlegung berechtigter Interessen in Verbindung mit dem Wunsch, die Wohnung zu beziehen. Ein weitergehender Beweisantritt sei nicht erforderlich. Das LG Berlin II wies darauf hin, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg habe. Es beanstandete zunächst, dass die Kläger ihren behaupteten Nutzungswunsch auch in der Berufungsinstanz nicht mit hinreichenden Tatsachen unterlegt hatten. Konkrete Angaben zu Reisedaten und Aufenthaltsdauern der vergangenen Jahre fehlten ebenso wie nachvollziehbare Angaben zu bereits geplanten künftigen Berlinaufenthalten.

Die allgemeinen Vorteile der Wohnung – größere Fläche, ruhigere Lage, bessere Aussicht und abgeschlossene Küche – konnten zwar erklären, warum gerade diese Wohnung bevorzugt wurde. Sie belegten aber nicht, dass und in welchem Umfang die Kläger ihren Lebensmittelpunkt tatsächlich nach Berlin verlagern oder die Wohnung künftig regelmäßig selbst nutzen wollten. Der Nutzungsentschluss blieb damit in seinem Kern unbestimmt.

Zwar darf das Gericht den Wohnbedarf des Vermieters grundsätzlich nicht durch eigene Vorstellungen angemessenen Wohnens ersetzen. Für die Schlüssigkeit reicht deshalb ein vernünftiger und nachvollziehbarer Nutzungswunsch aus. Bestreitet der Mieter jedoch, dass dieser Wunsch tatsächlich besteht, greifen die allgemeinen Regeln der Darlegungs- und Beweislast. Der Vermieter muss das Vorliegen des behaupteten Eigenbedarfs zur Überzeugung des Gerichts nachweisen. Eigenbedarfsklagen sind von diesen prozessualen Grundregeln nicht ausgenommen.

Als Reaktion auf die erstinstanzlich festgestellte Beweisfälligkeit hatten die Kläger in der Berufungsbegründung im Wesentlichen ihre eigene Parteivernehmung angeregt. Die Voraussetzungen einer Parteivernehmung von Amts wegen nach § 448 Zivilprozessordnung lagen nach Auffassung des Gerichts jedoch nicht vor.

Das Unterlassen eines weiteren Beweisantritts beruhte nach den Feststellungen des Gerichts weder auf einem Missverständnis noch auf einem Versehen. Die Kläger hatten vielmehr bewusst keinen Beweis angeboten, weil sie die Rechtsauffassung vertraten, ein Nachweis des Nutzungswillens sei nicht erforderlich. Ein vermeidbarer Rechtsirrtum eröffnet nicht ohne Weiteres die Möglichkeit, das Versäumte im Berufungsverfahren nachzuholen.

VERWALTERSTRATEGIE

Das LG Berlin II erinnert an einen selbstverständlichen, in der Praxis aber häufig unterschätzten Grundsatz: Auch der Eigenbedarf des Vermieters ist eine beweisbedürftige Tatsache. Die verfassungsrechtlich geschützte Freiheit, den eigenen Wohnbedarf zu bestimmen, befreit nicht vom Nachweis, dass der behauptete Nutzungswille tatsächlich, ernsthaft und bereits im Kündigungszeitpunkt bestand. Das Kündigungsschreiben muss die Bedarfsperson eindeutig bezeichnen und den Lebenssachverhalt darstellen, aus dem sich das Nutzungsinteresse ergibt. Bei Eigenbedarf des Vermieters selbst sind Zweck und Grund der beabsichtigten Nutzung so konkret zu schildern, dass der Mieter erkennen kann, welcher Bedarf geltend gemacht wird. Nicht jede Einzelheit des späteren Prozessvortrags muss bereits aufgenommen werden. Gleichwohl empfiehlt sich eine anschauliche Darstellung der tatsächlichen Ausgangslage, des konkreten Veränderungswunsches, der Eignung der Wohnung und des vorgesehenen zeitlichen Ablaufs. Pauschale Formeln wie „künftig häufiger vor Ort“ oder „Verlagerung des Lebensmittelpunkts“ sind ohne weitere Tatsachen prozessual riskant.

Wer erst im Berufungsverfahren erkennt, dass ein plausibler Wunsch kein Beweismittel ist, kann den Prozess bereits verloren haben. Nur wenn Kündigungsgrund, Prozessvortrag und Beweisstrategie ineinandergreifen, wird aus einem nachvollziehbaren Nutzungswunsch ein durchsetzbarer Räumungsanspruch.