Mietrecht: Eigenbedarfskündigung im Untermietverhältnis – Anforderungen an das berechtigte Interesse des Zwischenmieters

(AG Berlin-Mitte, Urteilvom 15.1.2026– Az.122 C36/25)

Das Thema

Die Geltendmachung von Eigenbedarf gehört zu den praxis-relevantesten und zugleich streitträchtigsten Konstellationen im Wohnraummietrecht. Während die dogmatischen Grundlinien für das klassische Verhältnis zwischen Eigen-tümer und Mieter weitgehend geklärt sind, wirft die Eigenbedarfskündigung im Untermietverhältnis nach wie vor erhebliche Unsicherheiten auf. Gerade in Ballungsräumen, in denen Untervermietungen – sei es zur wirtschaftlichen Entlastung oder zur flexiblen Wohnraumnutzung – zum Alltag gehören, gewinnt diese Fallgestaltung zunehmend an Bedeutung. Die Entscheidung des Amtsgerichtes (AG) Berlin-Mitte beleuchtet die hierbei zentralen Fragen näher: Kann sich auch der Zwischenmieter auf Eigenbedarf berufen, obwohl er selbst nicht Eigentümer der Wohnung ist? Welche Anforderungen sind an die Darlegung eines berechtigtenInteresses i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu stellen?

Der Fall

Die Klägerin war Hauptmieterin zweier Wohnungen in Berlin. Während sie gemeinsam mit ihrem Ehemann und ihrem volljährigen Kind eine etwa 103 qm große Wohnung im Bezirk Steglitz bewohnte, hielt sie zusätzlich eine weitere, rund 53 qm große Wohnung in einem anderen Berliner Stadtteil angemietet. Diese kleinere Wohnung überließ sie im Wege eines Untermietvertrages dem Beklagten zum alleinigen Gebrauch.

Im Jahr 2024 entwickelte die Klägerin die Absicht, die untervermietete Wohnung künftig ihrem Kind zur Verfügung zu stellen. Bereits ab Ende März 2024 unterbreitete sie dem Beklagten mehrfach alternative Wohnungsangebote, um ihm einen Auszug aus der streit-gegenständlichen Wohnung zu ermöglichen. Nachdemeine einvernehmliche Lösung nicht zustande gekommen war, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 8. Juli 2024 die ordentliche Kündigung des Untermietverhältnisses unter Berufung auf Eigenbedarf.

Zur Begründung führte sie aus, ihr Kind beabsichtige, in Berlin eine künstlerische Ausbildung im Bereich Bühnen-plastik aufzunehmen. Für dessen berufliche Entwicklung sei es erforderlich, aus dem bisherigen familiären Haushalt auszuziehen und eigenständig zu wohnen. Die konkret in Rede stehende Wohnung sei hierfür besonders geeignet, da sie sich in einem kulturell geprägten, international geprägten Umfeld befinde, das für die angestrebte Aus-bildung förderlich sei.

Nachdem der Beklagte die Wohnung trotz Kündigung nicht räumte, erhob die Klägerin Klage auf Räumung und Herausgabe. Infolge ihres Ausbleibens im Termin erging zunächst ein klageabweisendes Versäumnisurteil, gegen das sie fristgerecht Einspruch einlegte und ihr Begehren weiterverfolgte. Das Amtsgericht weist den Einspruch zurück und verneint einen Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe gemäß § 546 Abs. 1 BGB; die Klage hat keinen Erfolg. Zwar stellte das Gericht klar, dass eine Eigenbedarfskündigung auch im Verhältnis zwischen Mieter und Untermieter grundsätzlich zulässig ist. Maßgeblich ist allein, dass der Kündigende im konkreten Vertragsverhältnis die Stellung eines Vermieters innehat; eine Eigentümerstellung ist nicht erforderlich.

Allerdings bedarf es – wie auch im „klassischen“ Mietverhältnis – eines berechtigten Interesses i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Dieses setzt voraus, dass der Nutzungs-wunsch auf nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen beruht. Ferner ist bei einem Untermietverhältnis zu be-rücksichtigen, dass anders als im Verhältnis Eigentümer zu Mieter sich hier lediglich Besitzpositionen gegenüber-stehen. Diese sind im Ausgangspunkt gleichrangig, weshalb im Rahmen der Interessenabwägung keine strukturelle Vorrangstellung des kündigenden Zwischenmieters besteht.

Im konkreten Fall verneint das Gericht daher ein über-wiegendes Nutzungsinteresse. Der Wohnbedarf des Kindes der Klägerin ist bereits gedeckt, da keine beengten Wohnverhältnisse vorlägen. Die geltend gemachten persönlichen und sozialen Gründe genügen daher nicht, um die Kündigung zu rechtfertigen.

VERWALTERSTRATEGIE

Zutreffend stellt das AG Berlin-Mitte klar, dass § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB keine Eigentümerstellung verlangt. Der Begriff des Vermieters ist rein schuldrechtlich zu verstehen. Damit ist anerkannt, dass auch der Zwischenmieter Eigen-bedarf geltend machen kann. Diese Sichtweise entspricht sowohl dem Wortlaut als auch der Systematik des Mietrechts. DasUntermietver-hältnis ist ein eigenständiges Mietverhältnis und unterliegt grundsätzlich denselben Beendigungsregeln wie das Hauptmietverhältnis.

Kritisch zu sehenist insbesondere die Argumen-tation des Gerichtes zur Gleichrangigkeit der Besitzpositionen. Zwar ist zutreffend, dass im Untermietverhältnis keine Eigentümerposition betroffen ist. Jedoch übersieht das Gericht, dass auch die Rechtsposition des Mieters verfassungsrechtlichen Schutz genießt. DieAnnahme einer strukturellen Gleichrangigkeit der Besitzpositionen darf nicht dazu führen, die Anforderungen an das berechtigte Interesse faktisch zu verschärfen.

Die Entscheidung verdeutlicht, dass Eigen-bedarfskündigungen im Untermietverhältnis einer besonders sorgfältigen Begründung be-dürfen. Zwar gelten keine strengeren rechtlichen Anforderungen als im Hauptmietverhältnis; faktisch kann die Abwägung jedoch zulasten des Zwischenmieters ausfallen, wenn kein klarer und gewichtiger Nutzungsgrund vorliegt. Für die Praxis bedeutet dies, dass Zwischenmieter ihren Eigenbedarf substantiiert darlegen und insbesondere nachvollziehbare Gründe für die konkrete Wohnungswahl vorbringen müssen.