Mietrecht: Eigenbedarfskündigung und Gesundheitsrisiken – wann das Gericht ein Gutachten einholen muss

(BGH, Beschluss vom 28.10.2025 – Az. VIII ZR 17/25)

Das Thema 

Immer häufiger verteidigen sich Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung damit, dass ein Umzug schwerwiegende, nicht hinnehmbare gesundheitliche Folgen nach sich ziehen würde. Die Geltendmachung eines Härteeinwandes war auch Gegenstand des Beschlusses des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 28. Oktober 2025, mit welchem er seine gefestigte Rechtsprechung zum Härteeinwand nach § 574 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bestätigt und zugleich die verfahrensrechtlichen Anforderungen an die Tatsachengerichte verschärft: Wird eine unzumutbare Härte unter Vorlage fachärztlicher Atteste schlüssig dargelegt und vom Gegner bestritten, ist regelmäßig ein Sachverständigengutachten einzuholen. Unterbleibt dies, verletzt das Gericht den Anspruch des Mieters auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 Grundgesetz (GG).

Der Fall

Die über 80 Jahre alte Beklagte ist mit den Klägern über ein Mietverhältnis verbunden; die etwa 100 qm große Wohnung der Kläger in einem Mehrfamilienhaus bewohnt die Beklagte seit dem Jahr 1993. Im Dezember 2021 erklärten die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs mit der Begründung, die Wohnung werde für ihre Tochter und deren Familie benötigt. Die Beklagte widersprach der Kündigung unter Berufung auf unzumutbare Härtegründe aufgrund schwerwiegender gesundheitlicher Beeinträchtigungen im Falle eines erzwungenen Umzugs und stützte ihren Vortrag durch die Vorlage mehrerer fachärztlicher Atteste.

Das Amtsgericht verurteilte die Beklagte antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die hiergegen gerichtete Berufung blieb ohne Erfolg. Während die Vorinstanzen den Härteeinwand mit der Begründung zurückwiesen, der Sachvortrag sei widersprüchlich und ein Gutachten daher entbehrlich, korrigiert der BGH diese Sichtweise deutlich.

Der Senat ordnet den Fall nicht primär materiellrechtlich, sondern verfahrensrechtlich ein: Maßgeblich ist die Frage, unter welchen Voraussetzungen das Gericht bei streitigem Vortrag zur gesundheitlichen Umzugsunfähigkeit von der Beweiserhebung absehen darf. Die Antwort fällt eindeutig zugunsten einer umfassenden Sachaufklärung aus.

Ausgangspunkt der Begründung ist Art. 103 Abs. 1 GG. Das Gebot rechtlichen Gehörs verpflichtet die Gerichte nicht nur zur Kenntnisnahme, sondern auch zur ernsthaften Erwägung des Parteivortrags. Dies schließt die Berücksichtigung erheblicher Beweisangebote ein. Ein Gericht darf sich einem Beweisangebot nicht dadurch entziehen, dass es überspannte Anforderungen an die Substantiierung des Vortrags stellt.

Gerade bei der Geltendmachung gesundheitlicher Härtegründe im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB ist nach der ständigen Rechtsprechung des BGH Zurückhaltung bei der Ablehnung von Beweisanträgen geboten. Der Senat betont erneut, dass ein Härtegrund nicht nur bei absoluter Umzugsunfähigkeit vorliegt. Bereits die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustands kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertigen.

Von besonderer praktischer Bedeutung ist die Klarstellung zur Substantiierungslast des Mieters. Der BGH hält fest, dass ein Mieter als medizinischer Laie regelmäßig nicht mehr leisten kann und muss als die Vorlage aussagekräftiger (fach-)ärztlicher Atteste. Enthalten diese eine nachvollziehbare Diagnose sowie Aussagen zur Unzumutbarkeit eines Umzugs oder zu gravierenden Gesundheitsrisiken, ist der Vortrag hinreichend substanziiert.

Ist ein solcher Vortrag streitig, darf das Tatgericht – mangels eigener Sachkunde – nicht ohne Weiteres eine eigene Bewertung vornehmen. Vielmehr muss es sich regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein „genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild“ der zu erwartenden gesundheitlichen Folgen verschaffen. Dazu gehören insbesondere der Schweregrad der Beeinträchtigungen und die Eintrittswahrscheinlichkeit.

Die vom Berufungsgericht angenommene Widersprüchlichkeit des Vortrags weist der BGH überzeugend zurück. Die Möglichkeit eines zukünftigen freiwilligen Heim- oder Wohnungswechsels steht der aktuellen Unzumutbarkeit eines erzwungenen Umzugs nicht entgegen. Beide Situationen sind schon aufgrund der psychischen Belastungslage nicht vergleichbar.

VERWALTERSTRATEGIE

Der Beschluss fügt sich stringent in die bisherige Rechtsprechung des Senats ein und stärkt die Position von Mietern im Rahmen des Härtewiderspruchs. Zugleich setzt er den Tatsachengerichten enge Grenzen bei der Ablehnung von Beweisanträgen. Die Entscheidung macht deutlich, dass die Abwägung nach § 574 BGB ohne sachverständige Fundierung regelmäßig nicht tragfähig ist, wenn ernsthafte gesundheitliche Risiken behauptet werden. Für die Praxis bedeutet dies zweierlei: Mieter sind gut beraten, ihren Vortrag frühzeitig durch qualifizierte ärztliche Atteste zu untermauern. Gerichte wiederum müssen sich darauf einstellen, in diesen Konstellationen regelmäßig ein Sachverständigengutachten einzuholen. Eine „Abkürzung“ über eine vermeintlich unzureichende Substantiierung birgt ein erhebliches Risiko der Gehörsverletzung und der Aufhebung in der Rechtsmittelinstanz.