Mietrecht: Ein Stichtagszuschlag ist bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Basis des Verbraucherpreisindex nicht zulässig.

(AG Wiesbaden, Beschluss vom 26.2.2025 – Az. 935 C 4000/24)

Das Thema

Nicht selten sind qualifizierte Mietspiegel und die ihnen immanente Pauschalisierung Gegenstand von Kritik und Diskussionen. Berücksichtigt man, dass die ihnen zugrunde liegenden Daten und ihre Erhebung zum Zeitpunkt der Veröffentlichung in der Regel bereits überholt sind, erklärt sich der Unmut vieler Vermieter. Die steigende Inflation hat daher in jüngster Vergangenheit dazu geführt, dass ein Großteil der neu abgeschlossenen Mietverhältnisse eine Indexmiete vorsehen, bei der die Mietpreisbremse lediglich für die Ausgangsmiete, nicht jedoch für die Indexsteigerungen heranzuziehen ist, § 557b Abs. 4 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Fehlt eine Indexmietklausel, werden Vermieter oft „kreativ“. So auch im vorliegenden, vom Amtsgericht (AG) Wiesbaden zu entscheidende Fall, in dem der Vermieter „durch die Hintertür“ eine entsprechende Mietanpassung vorzunehmen versuchte.

Der Fall

Die Parteien des Rechtsstreits sind durch einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden und streiten über die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen der klagenden Vermieterin.

Die Klägerin forderte die Beklagten zur Zustimmung ihres Mieterhöhungsverlangens um 89 Euro auf insgesamt 682 Euro auf, was einer Quadratmetermiete von 9,45 Euro entspricht; der Mietspiegel weist als ortsübliche Vergleichsmiete der streitgegenständlichen Wohnung eine Preisspanne von 7,52 bis 9,12 Euro/qm (Mittelwert: 8,32 Euro/qm) aus. Neben dem Mietspiegel stützt sich die Vermieterin auf die Entwicklung des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Dieser ist von Januar 2021, dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des Mietspiegels, bis April 2024 von 101 Punkten auf 119,2 Punkte gestiegen, sodass sich eine Quadratmetermiete von 9,72 Euro, unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze von 15 Prozent von 9,45 Euro ergebe.

Die Beklagte stimmte der Mieterhöhung während des Prozesses zu; die Parteien erklärten den Rechtsstreit für erledigt. Das Gericht hatte nur noch über die Kosten zu entscheiden. Ohne Erledigung des Rechtsstreits wäre die Klage voraussichtlich abgewiesen worden, sodass die Klägerin die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat.

Die Klage ist bereits unschlüssig. Die Klägerin hat nicht ausreichend dazu vorgetragen, dass eine ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 9,45 Euro/qm anzusetzen gewesen sei. Insbesondere ist die Entwicklung des Verbraucherpreisindex seit Inkrafttreten des Mietspiegels nicht zur Ermittlung der behaupteten ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet. Zwar kann bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich ein Stichtagszuschlag berücksichtigt werden, wenn ein ungewöhnlicher Anstieg zwischen dem Stichtag der Erhebung des Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens vorliegt. Vortrag dazu hat die Klägerin jedoch nicht geleistet. Allein der deutliche Anstieg des Verbraucherpreisindex ist nicht ausreichend, um auf einen solchen ungewöhnlichen Anstieg zu schließen, da für den Verbraucherpreisindex ein umfassender „Warenkorb“ berücksichtigt wird. Insbesondere ist die starke Inflation maßgeblich auf die gestiegenen Energie-, Lebensmittel-und Dienstleistungspreise zurückzuführen, nicht jedoch auf die Entwicklung der Nettomietpreise. Der vom Statistischen Bundesamt gesondert veröffentlichte Index für die Entwicklung der Nettokaltmieten bestätigt den fehlenden Zusammenhang. Vom Zeitpunkt des Inkrafttretens des Mietspiegels bis zum Zugang des Mieterhöhungsverlangens ist dieser lediglich um 6,7 Prozent und nicht um mehr als 15 Prozent gestiegen.

Des Weiteren ermöglicht die Berücksichtigung eines Stichtagszuschlages auf Grundlage des Verbraucherpreisindex bei einem Mieterhöhungsverlangen es Vermietern, faktisch eine Indexmiete zu verlangen. Dies widerspricht den Regeln in § 557b BGB. Das Mieterhöhungsschreiben genügt schon formell den Anforderungen aus § 558a Abs. 1 und 2 BGB nicht.

VERWALTER STRATEGIE
Der Entscheidung des AG Wiesbaden ist zuzustimmen; die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung kann nicht auf den bestehenden Mietspiegel zuzüglich eines Stichtagszuschlags auf Basis des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes gestützt werden. Zwar hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 15. März 2017, Az. VIII ZR 295/15 (veröffentlicht u. a. in BeckRS 2017, 105293), entschieden, dass der zuständige Richter zur Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens in konkreten Einzelfällen, die dadurch geprägt sind, dass zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Anstiege der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, ein Stichtagszuschlag erhoben werden kann, wenn eine lineare Berechnung der Miete möglich ist. Der vom Statistischen Bundesamt veröffent­liche Verbraucherpreisindex ist jedoch keine geeignete Bezugsgröße zur Ermittlung des Stichtagszuschlags. Einerseits ist der Verbraucherpreisindex nicht spezifisch genug, berücksichtigt er doch mehr als 700 Güterarten. Andererseits ist er in räumlicher Hinsicht auf sämtliche privaten Haushalte in Deutschland bezogen und aus diesem Grund ebenso ungeeignet eine Bezugsgröße für die ortsübliche Vergleichsmiete – im konkreten Fall in Wiesbaden – zu sein. Eine hiervon zu unterscheidende Frage ist jedoch, ob das Mieterhöhungsverlangen den formellen Voraussetzungen entspricht, wenn es eine solche Stichtagsdifferenz als Zuschlag ausweist. Dies ist in der Literatur umstritten, im Sinne der Wahl des sichersten Weges jedoch für die Praxis nach dem Stand der heutigen Rechtsprechung zu verneinen. Streng nach Gesetzeswortlaut können Vermieter Mieterhöhungs-verlangen auf den Mietspiegel, die Auskunft einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen stützen, nicht jedoch auf weitere Begründungsmittel.