Mietrecht: Kein Wohnungsverlust wegen eines ausgezogenen Mitmieters – Zum berechtigten Interesse an der Teiluntervermietung in Wohngemeinschaften

(BGH, Beschluss vom 7.10.2025 – Az. VIII ZR 11/24)

Das Thema

Wohngemeinschaften gehören seitJahrzehnten zum festen Bestandteil des Wohnungsmarktes. Gleichwohl wirft ihre rechtliche Ausgestaltung weiterhin erhebliche Fragen auf. Besonders konfliktträchtig sind Fallgestaltungen, in denen einer von mehreren Hauptmietern auszieht, während die übrigenBewohner das Mietverhältnis fortsetzen möchten. Da Vermieter regelmäßig weder zur Entlassung eines Mieters aus dem Mietvertragnoch zurAufnahme eines neuen Mieters verpflichtet sind, stellt sich häufig die Frage, ob jedenfalls ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung besteht.

Mit Beschluss vom 7.Oktober 2025 konkretisiert der Bundesgerichtshof (BGH) die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für derartige Konstellationen und stellt klar, dass das berechtigte Interesse an einer Teiluntervermietung nicht bei sämtlichen Hauptmietern vorliegen muss. Ausreichend ist vielmehr, dass die in der Wohnung verbleibenden Mieter ein nachvollziehbares Interesse an der Aufnahme eines Untermieters haben. Damit stärkt derBGH die Rechtsposition von Wohngemeinschaften erheblich und verhindert, dass der Auszug eines Mitmieters faktisch zum Verlust der Wohnung führt.

Der Fall

Die Kläger waren gemeinsam Mieter einer Dreizimmerwohnung. Nachdem einer der drei Hauptmieter im Jahr 2022 ausgezogen war, beantragten die verbliebenen Bewohner bei der Vermieterin die Erlaubnis, das frei gewordene Zimmer an einekonkret benannte Person unterzuvermieten. Die Vermieterin verweigerte ihre Zustimmung. Sie war weder bereit, den ausgezogenen Mieter aus dem Mietvertrag zu entlassen, noch einer Vertragsübernahme oder einem Mieterwechsel zuzustimmen.
 

Die hierauf gerichtete Klage auf Erteilung der Unterver-mietungserlaubnis hatte bereits vor dem Amtsgericht Erfolg. Auch das Berufungsgericht bestätigte den Anspruch. Es vertrat die Auffassung, dass das berechtigte Interesse an der Untervermietung lediglich bei den in der Wohnung verbleibenden Mietern vorliegen müsse. Gegen diese Entscheidung legte die Vermieterin Revision ein; ohne Erfolg.

Nach § 553 Abs. 1 S. 1 BGB kann ein Mieter die Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung verlangen, wenn nachAbschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse entsteht. Nach ständiger Rechtsprechung sind hieran keine hohen Anforderungen zu stellen. Es genügt, dass vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Aufnahme eines Dritten sprechen. Als berechtigt gilt jedes Interesse von nicht unerheblichem Gewicht, das mit der Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht.

Vor diesem Hintergrund erkennt der BGHausdrücklich an,dass die Verringerung der eigenen Mietbelastung ein solches berechtigtes Interesse darstellen kann. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Auszug eines Mitmieters dazu führt, dass die verbleibenden Bewohner dessen Mietanteil faktisch mittragen müssen und ihnen hierdurch wirtschaftliche Nachteile bis hin zum Verlust der Wohnung drohen. Bei einer Mehrheit von Mietern müssen nicht sämtliche Vertragsparteien ein entsprechendes Interesse aufweisen. Jedenfalls in der Konstellation, dass ein Mitmieter dauerhaftausgezogen ist und die verbleibenden Bewohner einen Dritten aufnehmen wollen, genügt das Interesse der weiterhin in der Wohnung lebenden Mieter. Dies gebietet der Schutzzweck des § 553 BGB. Die Norm soll verhindern, dass Mieter ihre Wohnung allein aufgrund veränderter persönlicher oder wirtschaftlicher Umstände verlieren. Genau diese Gefahr droht jedoch den verbleibenden Mietern, wenn sie die erhöhte Mietlast nicht mehr tragen können und zugleich weder ein Mieterwechsel noch eine Untervermietung ermöglicht wird.