Mietrecht: Warum Vermieter niemals zur Selbsthilfe greifen dürfen

(AG Lemgo, Urteil vom 20.11.2025 – Az. 18 C 369/25)

Das Thema

In der Praxis ist die Versuchung groß: Der Mietvertrag ist rechtswirksam gekündigt oder durch Zeitablauf beendet, die Wohnung wird weiterhin genutzt, vielleicht bestehen sogar Mietrückstände – und der Mieter zieht nicht aus. Der Griff zum Ersatzschlüssel erscheint als schnelle und konsequente Lösung. Doch genau hier liegt die rechtliche Falle. Das Urteil des Amtsgerichts (AG) Lemgo vom 20. November 2025 zeigt eindrücklich, dass kein Raum für „Selbstjustiz“ besteht. Wer ohne Räumungstitel das Schloss austauscht oder dem Mieter den Zutritt verweigert, begeht verbotene Eigenmacht – mit der Folge, dass der Mieter im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes die Wiedereinräumung des Besitzes verlangen kann. Die Entscheidung ist eine deutliche Mahnung an Vermieter und Verwaltungen: Besitzschutz wirkt unabhängig von der materiellen Rechtslage – und der falsche Schritt kann den eigentlich berechtigten Anspruch erheblich verzögern oder verteuern.

Der Fall

Im zugrunde liegenden Fall begehren die klagenden Mieter gegen die beklagten Vermieter im einstweiligen Verfügungsverfahren die Einräumung von Besitzschutz an einer Ferienwohnung. Die Verfügungskläger mieteten eine Ferienwohnung im Zeitraum vom 3. bis 8. November 2025 und zahlten den hierfür vereinbarten Mietpreis in Höhe von 475 Euro bei Anmietung. Streitig war, ob das Mietverhältnis bis einschließlich 3. Dezember 2025 verlängert worden war. Die beklagten Vermieter waren der Auffassung, dass über den 8. November 2025 hinaus kein Mietvertrag bestand, und verweigerten den Klägern ab 14. November 2025 durch das eigenmächtige Auswechseln der Schlösser den Zutritt zur Wohnung. Unabhängig von der materiellrechtlichen Frage, ob das Mietverhältnis tatsächlich über den 3. November 2025 hinaus verlängert wurde, stellte das Gericht klar: Maßgeblich ist allein die Besitzlage.

Das AG Lemgo betont den streng possessorischen Charakter des Anspruchs aus § 861 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Entscheidend ist, ob dem bisherigen Besitzer der Besitz ohne seinen Willen entzogen wurde. Ob dem Mieter ein Recht zum Besitz zusteht oder ob der Vermieter seinerseits einen Herausgabeanspruch nach § 546 BGB hat, ist grundsätzlich unerheblich. Die Rechtsordnung verweist den Vermieter auch bei offensichtlichem Vertragsende auf den Rechtsweg. Der eigenmächtige Entzug des Besitzes – durch den Austausch der Schlösser und die hierdurch bedingte Verweigerung des Zutritts – ist als verbotene Eigenmacht zu qualifizieren. Gegen eine solche Selbsthilfe kann sich der Mieter im Wege der einstweiligen Verfügung nach §§ 935, 940 Zivilprozessordnung (ZPO) effektiv zur Wehr setzen. Die Durchsetzung materieller Ansprüche darf nicht durch faktische Besitzverschiebung erfolgen, denn der Besitzschutz nach §§ 858 ff. BGB ist systematisch streng von der Frage zu trennen, ob ein Recht zum Besitz aus einem bestehenden Mietvertrag abgeleitet werden kann. Der Gesetzgeber hat bewusst ein System geschaffen, das eigenmächtige Rechtsdurchsetzung verhindern soll. Selbst ein berechtigter Anspruch auf Räumung und Herausgabe rechtfertigt keine Selbstjustiz. Besonders hervorzuheben ist weiter die Beweislastverteilung: Beruft sich der Vermieter darauf, der Mieter habe den Besitz freiwillig aufgegeben, trifft ihn die Darlegungs- und Beweislast. Gelingt der Nachweis nicht, geht dies zulasten des Vermieters und es bleibt bei der Vermutung der unfreiwilligen Besitzentziehung.

VERWALTERSTRATEGIE

Die Entscheidung hat erhebliche praktische Relevanz und setzt der Versuchung, zivilrechtliche Ansprüche durch faktische Machtausübung durchzusetzen, klare Grenzen. Sie verdeutlicht, dass Vermieter zwingend den gerichtlichen Weg beschreiten müssen, sofern der Mieter nicht freiwillig auszieht. Das eigenmächtige Auswechseln von Schlössern oder das faktische „Aussperren“ des Mieters stellt regelmäßig verbotene Eigenmacht dar. Der Mieter kann in solchen Fällen nicht nur einstweiligen Rechtsschutz in Anspruch nehmen, sondern u. U. sogar unmittelbare Besitzwehr gemäß § 859 Abs. 1 BGB ausüben. Vermieter sollten in Fällen fortgesetzter Nutzung nach Vertragsende unverzüglich Räumungsklage erheben oder – bei besonderer Dringlichkeit – den einstweiligen Rechtsschutz prüfen. Es führt kein Weg an der gerichtlichen Räumungs- und Herausgabeklage vorbei; eigenmächtige Maßnahmen sind strikt zu vermeiden. Zugleich empfiehlt sich eine sorgfältige Dokumentation etwaiger freiwilliger Besitzaufgaben. Kommt es zu Übergabegesprächen oder Schlüsselrückgaben, sollten diese durch Zeugen oder schriftliche Erklärungen abgesichert werden.