Mietrecht: Wohnungsrückgabe durch Schlüsseleinwurf in den Vermieterbriefkasten

(LG Essen, Urteil vom 11.9.2025 – Az. 10 S 22/25)

DAS THEMA

Die Beendigung eines Mietverhältnisses verläuft in der Praxis nicht immer im Rahmen eines gemeinsam vereinbarten Übergabetermins. Nicht selten räumt der Mieter die Wohnung, ohne dass der Vermieter zur Abnahme bereit ist, und wirft die Schlüssel anschließend in dessen Briefkasten. Ob hierin bereits eine ordnungsgemäße Rückgabe der Wohnung liegt, hat weitreichende Folgen: Ein noch anhängiger Räumungsanspruch kann erlöschen, ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) entfallen und die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB zu laufen beginnen.

Das Landgericht (LG) Essen bejaht eine Rückgabe, wenn der Mieter die Schlüssel in den persönlichen Hausbriefkasten des Vermieters einwirft und damit seinen Besitz an der Wohnung vollständig und erkennbar aufgibt. Eine Mitwirkung oder Zustimmung des Vermieters ist für den tatsächlichen Besitzwechsel nicht erforderlich.

Die Entscheidung entspricht im Ausgangspunkt der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) zum Rückerhalt der Mietsache. Sie gibt zugleich Anlass, die Begriffe der Rückgabe nach § 546 BGB und des Rückerhalts nach § 548 BGB voneinander abzugrenzen.

DER FALL

Die Parteien waren durch einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden. Wegen Zahlungsverzuges kündigte der Vermieter das Mietverhältnis und erhob anschließend Räumungs- und Zahlungsklage. Die Klage wurde dem Mieter am 28. März 2024 zugestellt.

Der Mieter behauptete, die Wohnung bereits vom 26. bis 28. Februar 2024 renoviert und anschließend vollständig geräumt zu haben. Am 29. Februar 2024 habe er die Wohnungsschlüssel in einem Umschlag in den Hausbriefkasten des Vermieters eingeworfen. Zuvor habe er mehrfach erfolglos an dessen Wohnungstür geklingelt.

Das Amtsgericht führte eine Beweisaufnahme durch. Es hörte einen Zeugen an und nahm eine Videoaufnahme in Augenschein. Danach sah es den Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters als bewiesen an. Der Mieter habe seinen Besitz an der Wohnung vollständig aufgegeben und dem Vermieter die tatsächliche Sachherrschaft verschafft. Das Amtsgericht wies den Räumungsantrag deshalb als unbegründet ab.

Nachdem der Vermieter die Wohnung zwischenzeitlich betreten hatte, erklärte er den Räumungs- und Herausgabeanspruch in der Berufungsinstanz für erledigt und beantragte, dem Mieter die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. Der Mieter schloss sich der Erledigungserklärung nicht an. Die Berufung des Vermieters hatte keinen Erfolg.

Bei einer einseitig gebliebenen Erledigungserklärung ist zu prüfen, ob die Klage ursprünglich zulässig und begründet war und erst durch ein nach Rechtshängigkeit eingetretenes Ereignis unbegründet geworden ist. Daran fehlte es. Der Räumungs- und Herausgabeanspruch ist bereits vor Zustellung der Klage erfüllt gewesen.

Nach Auffassung des LG Essen hatte der Mieter die Wohnung durch den Einwurf der Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters zurückgegeben. Für die Rückgabe ist entscheidend, dass der Mieter seinen Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt und der Vermieter die tatsächliche Sachherrschaft über die Mieträume erlangt. Diese Voraussetzungen waren erfüllt. Der Mieter hat die Wohnung geräumt und die Schlüssel in den persönlichen Briefkasten des Vermieters eingeworfen. Danach hat der Mieter nicht mehr auf die Wohnung zugreifen können. Demgegenüber hat der Vermieter die alleinige Möglichkeit erhalten, die Wohnung zu betreten und über sie zu verfügen. Der Besitzaufgabewille des Mieters ist durch den Schlüsseleinwurf nach außen erkennbar geworden. Das Gericht grenzt den Fall ausdrücklich von einer Ablage der Schlüssel in der Wohnung oder im Briefkasten der Mietwohnung ab. In diesen Fällen erhält der Vermieter die tatsächliche Sachherrschaft grundsätzlich erst, wenn er selbst Zugang zu den Schlüsseln erlangt.

Da der Räumungsanspruch schon vor Rechtshängigkeit erfüllt war, ist die Räumungsklage von Anfang an unbegründet gewesen. Eine Erledigung erst während des Rechtsstreits konnte daher nicht festgestellt werden.

VERWALTERSTRATEGIE

Der Einwurf sämtlicher Wohnungsschlüssel in den persönlichen Hausbriefkasten des Vermieters kann die Rückgabe der Wohnung bewirken. Voraussetzung ist, dass der Mieter seinen Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt und der Vermieter die alleinige tatsächliche Zugriffsmöglichkeit erhält. Eine Zustimmung des Vermieters oder eine förmliche Wohnungsabnahme ist hierfür nicht erforderlich.

Die Besitzverschaffung kann dem Vermieter damit auch gegen seinen Willen aufgedrängt werden. Sie führt allerdings nicht automatisch zu einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses. Bis zum Vertragsende bleibt grundsätzlich die vereinbarte Miete geschuldet. Nach Vertragsende scheidet dagegen eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB regelmäßig aus, wenn der Vermieter die tatsächliche Sachherrschaft bereits zurückerlangt hat.

Für Vermieter ist besondere Vorsicht geboten: Der Schlüsseleinwurf kann zugleich die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB auslösen. Unangekündigt zurückgegebene Schlüssel sollten deshalb niemals unbeachtet bleiben. Die Wohnung ist unverzüglich zu besichtigen und der Zustand beweissicher zu dokumentieren.