Mietrecht: Zur Erfüllungswirkung einer Zahlung an den Vermieter

(AG Leipzig, Urteil vom 1.6.2026 – Az.163 C 3664/25)

DAS THEMA

Banküberweisungen sind im Mietverhältnis alltäglich. Rechtlich sind sie gleichwohl nicht banal. Eine Geldschuld erlischt nicht bereits mit Erteilung des Überweisungsauftrags, sondern erst mit dem Eintritt des Leistungserfolgs. Zugleich muss geklärt werden, ob der Gläubiger den Zahlungsweg verbindlich vorgegeben hat, wem eine Mahnung zugegangen ist und ob der Schuldner eine ausbleibende oder verspätete Erfüllung zu vertreten hat.

Das Urteil des Amtsgerichts (AG) Leipzig bündelt diese Fragen in einem ungewöhnlichen Sachverhalt. Ein Jobcenter überwies eine Betriebskostennachforderung zwar auf ein Konto des Vermieters, jedoch nicht auf das im Abrechnungsschreiben bezeichnete Konto. Das Amtsgericht ließ die Tilgungswirkung erst mit der späteren Akzeptanz durch den Vermieter eintreten und sprach deshalb Verzugszinsen über einen Zeitraum von mehr als einem Jahr zu. Inkassokosten versagte es dagegen, weil sie vor Eintritt des Verzugs entstanden waren.

Die Entscheidung ist hinsichtlich des Verzugsbeginns und der Inkassokosten im Ausgangspunkt überzeugend. Ihre zentrale Aussage zur Erfüllung ist jedoch zu kategorisch. § 362 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) fragt nach der Bewirkung der geschuldeten Leistung, nicht allein nach der Übereinstimmung von IBAN und Zahlungsanweisung. War der Vermieter Inhaber des tatsächlich adressierten Kontos und konnte er über den Betrag verfügen, bedarf die Annahme fortbestehender Nichterfüllung einer genaueren Begründung. Ebenso hätte die fehlende Zurechnung eines Verschuldens des Jobcenters auf der Ebene des § 286 Abs. 4 BGB ausdrücklich geprüft werden müssen.

DER FALL

Der Kläger vermietete dem Beklagten Wohnraum. Mit Schreiben vom 20. Dezember 2024 rechnete er über die Betriebskosten des Jahres 2023 ab. Die Abrechnung endete mit einer Nachforderung von 3.000 Euro. Der Vermieter räumte eine vierwöchige Prüffrist ein und nannte den 19. Januar 2025 als Zahlungsziel. In dem Begleitschreiben bezeichnete er ein Konto, auf das die Nachforderung zu überweisen war.

Am 20. Januar 2025 übersandte der Kläger eine E-Mail mit einer Zahlungsaufforderung an ein „Sekretariat WHG“. Nachdem weiterhin keine Zahlung eingegangen war, beauftragte er ein Inkassounternehmen. Dieses forderte den Beklagten mit Schreiben vom 27. Januar 2025 zur Zahlung bis zum 6. Februar 2025 auf.

Der Beklagte bezog Leistungen des Jobcenters. Dieses überwies den geforderten Betrag am 20. Mai 2025 auf ein Konto des Klägers. Es handelte sich allerdings nicht um die Bankverbindung, die der Kläger im Anschreiben zur Betriebskostenabrechnung angegeben hatte. Nach Zustellung des Mahnbescheids am 29. März 2025 und Erlass eines Versäumnisurteils erklärte der Kläger die Hauptforderung nach dem Zahlungseingang für erledigt. Der Beklagte schloss sich der Erledigungserklärung nicht an.

Streit bestand damit noch über die Feststellung der Erledigung sowie über Verzugszinsen und Inkassokosten. Der Kläger nahm einen Verzug bereits ab dem 20. Januar 2025 an und sah die Nebenforderungen als ersatzfähigen Verzugsschaden an.

Das AG hielt die einseitige Erledigungserklärung hinsichtlich der Hauptforderung für begründet. Der Mahnbescheid ist am 29. März 2025 zugestellt und die Forderung damit rechtshängig geworden. Die Zahlung des Jobcenters ist erst danach erfolgt. Da die Betriebskostennachforderung als solche unstreitig bestanden hat, ist der ursprünglich zulässige und begründete Zahlungsantrag durch ein späteres Ereignis gegenstandslos geworden.

Die Tilgungswirkung trat nicht bereits mit der Überweisung vom 20. Mai 2025 ein. Das Jobcenter hat auf ein anderes Konto des Klägers gezahlt als dasjenige, das im Anschreiben zur Abrechnung benannt wurde. Erst mit Schriftsatz vom 8. April 2026 hat der Kläger diese Zahlung als schuldbefreiend akzeptiert. Bis zu diesem Zeitpunkt ist die Hauptforderung nicht erfüllt gewesen.

Einen Verzug ab dem 20. Januar 2025 lehnte das Gericht ab. Die im Begleitschreiben zur Betriebskostenabrechnung gesetzte Zahlungsfrist hat keine Mahnung nach Fälligkeit dargestellt. Ein Fall des § 286 Abs. 2 BGB ist nicht gegeben. Auch die Dreißigtage-Regel des § 286 Abs. 3 S. 1 BGB hilft dem Vermieter nicht, weil der Beklagte Verbraucher war und in der Rechnung nicht besonders auf diese Rechtsfolge hingewiesen wurde.

Die E-Mail vom 20. Januar 2025 war nach Auffassung des Gerichts ebenfalls ungeeignet. Sie war nicht an den Beklagten, sondern an das „Sekretariat WHG“ gerichtet. Verzug trat deshalb erst nach Ablauf der im Inkassoschreiben vom 27. Januar 2025 gesetzten Frist, mithin am 7. Februar 2025, ein.

Dem Kläger wurden daher die gesetzlichen Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz für den Zeitraum vom 7. Februar 2025 bis 8. April 2026 zugesprochen. Die Zahlung auf das abweichende Konto beendete den Zinslauf nach seiner Beurteilung noch nicht; maßgeblich ist erst die spätere Akzeptanz des Zahlungseingangs.

Die weiter verlangten Inkassokosten und sonstigen vor Verzugseintritt entstandenen Nebenforderungen wies das Gericht ab. Da das Inkassounternehmen bereits vor dem 7. Februar 2025 beauftragt worden war, fehlte es an einem durch den Verzug verursachten Schaden.

VERWALTERSTRATEGIE

Das AG Leipzig arbeitet zutreffend heraus, dass weder eine an Dritte gerichtete Nachricht noch die bloße Angabe einer Zahlungsfrist den Schuldner ohne Weiteres in Verzug setzt. Ebenso richtig ist es, vor Verzugseintritt entstandene Inkassokosten nicht als Verzugsschaden zuzusprechen.

Die Aussage zur Erfüllung bedarf dagegen einer engeren Fassung. Eine abweichende Kontonummer ist ein wichtiges Indiz für einen nicht vertragsgemäßen Zahlungsweg, aber nicht stets das letzte Wort. Erhält der Vermieter den geschuldeten Betrag endgültig auf einem eigenen, verfügbaren Konto und ist die Zahlung eindeutig zuordenbar, muss erläutert werden, weshalb der Leistungserfolg gleichwohl ausbleibt. Und selbst bei fortbestehender Hauptforderung setzt der Zinsanspruch ein vom Mieter zu vertretendes Ausbleiben der Leistung voraus. Gerade bei Direktzahlungen des Jobcenters entscheidet diese zweite Prüfungsstufe häufig über das Ergebnis.