Mietrecht: Zur Grenze des berechtigten Interesses nach § 553 BGB bei gewinnorientierter Gebrauchsüberlassung

(BGH, Urteil vom 28.1.2026 – Az. VIII ZR 228/23)

Das Thema

Die Untervermietung gewinnt zunehmend an Bedeutung im Wohnraummietrecht – sei es zur Abfederung veränderter Lebensumstände, zur Kostenentlastung oder zur flexiblen Nutzung von Wohnraum. Nach § 553 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann ein Mieter, soweit ihm ein berechtigtes Interesse zukommt, von dem Vermieter die Zustimmung zur teilweisen Gebrauchsüberlassung der Wohnung an einen Dritten verlangen. In der Verwaltungspraxis stellt sich dabei jedoch zunehmend die Frage, wo die rechtlichen Grenzen verlaufen und ob der Mieter die Wohnung lediglich „weitergeben“ darf, um eigene Kosten zu reduzieren oder ob er sie auch gezielt gewinnbringend verwerten darf.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) greift diese praxisrelevanten Fragestellungen auf und schafft Klarheit an einer zentralen Schnittstelle zwischen zulässiger Kostenentlastung und unzulässiger Gewinnerzielung. Für die Verwaltungspraxis liefert sie wichtige Leitlinien zur rechtssicheren Behandlung von Untervermietungsbegehren – und zeigt zugleich die erheblichen Risiken auf, die mit einer unzureichend geprüften oder gesteuerten Untervermietung verbunden sein können.

Der Fall

Dem Urteil lag ein langjähriges Wohnraummietverhältnis zugrunde. Der Beklagte war seit dem Jahr 2009 Mieter einer Zweizimmerwohnung in Berlin, deren monatliche Nettokaltmiete zuletzt 497 Euro betrug. Im Zusammenhang mit einem vorübergehenden Auslandsaufenthalt beantragte der Beklagte im Jahr 2018 die Zustimmung seiner Vermieterin zur Untervermietung der Wohnung. Diese wurde ihm für einen befristeten Zeitraum – von Mitte Juli 2018 bis Ende Januar 2020 – erteilt. In der Folge verlängerte sich der Auslandsaufenthalt des Beklagten über den ursprünglich geplanten Zeitraum hinaus. Gleichwohl vermietete er die Wohnung ab dem 2. Februar 2020 bis zum 31. Oktober 2020 erneut unter, ohne zuvor eine entsprechende Zustimmung der Vermieterin einzuholen. Die Wohnung wurde dabei an zwei Untermieter zu einer monatlichen Nettokaltmiete von insgesamt 962 Euro überlassen, mithin zu einem Betrag, der die vom Beklagten selbst geschuldete Miete deutlich überstieg. Zudem gab der Beklagte die Betriebskosten vollständig an die Untermieter weiter, sodass er aus der Untervermietung einen erheblichen wirtschaftlichen Überschuss erzielte. Trotz der vollständigen Überlassung der Wohnung behielt der Beklagte einen Schlüssel und lagerte persönliche Gegenstände sowie Kleidung in den Räumen, um den Charakter der teilweisen Gebrauchsüberlassung aufrechtzuerhalten.

Die Vermieterin reagierte zunächst mit einer Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung im Januar 2022. Der Beklagte rechtfertigte sein Vorgehen damit, auf die Untervermietung angewiesen zu sein, um die laufenden Kosten der Wohnung zu decken. Daraufhin erklärte die Vermieterin mit Schreiben vom 28. Februar 2022 die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

Die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage blieb in erster Instanz erfolglos. Im Berufungsverfahren änderte das Landgericht die Entscheidung ab und gab der Klage statt. Die Revision des Beklagten blieb ohne Erfolg.

Mit der nunmehrigen Entscheidung zieht der BGH jedoch eine klare dogmatische Grenze: Der Normzweck des § 553 BGB erschöpft sich in der Sicherung des Bestands des Mietverhältnisses bei veränderten Lebensumständen des Mieters. Eine darüberhinausgehende Gewinnerzielung ist hiervon nicht umfasst. Diese Differenzierung überzeugt. Sie entspricht sowohl der Entstehungsgeschichte der Vorschrift als auch ihrer systematischen Stellung im Gefüge des sozialen Mietrechts. § 553 BGB ist ersichtlich kein Instrument zur wirtschaftlichen Optimierung des Mietverhältnisses zugunsten des Mieters, sondern dient dessen Stabilisierung.

Der BGH stellt klar, dass eine Untervermietung jedenfalls dann nicht mehr vom Schutzbereich des § 553 Abs. 1 S. 1 BGB erfasst ist, wenn sie auf eine über die bloße Kostendeckung hinausgehende Gewinnerzielung gerichtet ist. Maßgeblich ist dabei eine wirtschaftliche Betrachtung: Entscheidend ist, ob der Mieter durch die Untervermietung einen Überschuss erzielt.

Im konkreten Fall lag eine solche Konstellation evident vor, da die vereinbarte Untermiete die vom Hauptmieter geschuldete Miete deutlich überstieg und darüber hinaus auch Betriebskosten vollständig weitergegeben wurden. Konsequent ist folglich die Annahme, dass eine ohne erforderliche Zustimmung vorgenommene gewinnbringende Untervermietung eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung darstellt und eine ordentliche Kündigung rechtfertigen kann.

VERWALTERSTRATEGIE

Mit der vorstehenden Begründung führt der BGH seine bisherige Rechtsprechung zur Reichweite des § 553 Abs. 1 S. 1 BGB fort und präzisiert zugleich die bislang in Literatur und Praxis umstrittene Grenzlinie zwischen zulässiger Kostenentlastung und unzulässiger Gewinnerzielung durch Untervermietung. Ausdrücklich offen gelassen hat der BGH die Frage, ob und inwieweit der Vermieter an einer erhöhten Untermiete zu beteiligen ist. Diese Problematik ist in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und Literatur seit Längerem umstritten. Teilweise wird angenommen, dass eine – maßvolle – Gewinnerzielung jedenfalls dann zulässig sein könne, wenn der Vermieter über § 553 Abs. 2 BGB angemessen beteiligt wird. Die Entscheidung gibt hierzu keine abschließende Klärung, deutet jedoch an, dass eine solche Konstruktion jedenfalls nicht im gesetzlichen Leitbild angelegt ist. Dennoch schafft das Urteil für die Praxis zumindest dahingehend Klarheit, dass Untervermietungskonzepte, die erkennbar auf Gewinnerzielung ausgerichtet sind, keinen Anspruch auf Zustimmung begründen. Der Wunsch des Wohnraummieters nach wirtschaftlicher Entlastung kann ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB begründen; eine darüberhinausgehende Gewinnerzielung durch Untervermietung ist hiervon jedoch nicht umfasst.

Zugleich verdeutlicht die Entscheidung, dass eine fehlende oder unzureichend eingeholte Zustimmung nicht lediglich ein formales Problem darstellt, sondern im Ergebnis den Bestand des gesamten Mietverhältnisses gefährden kann. Die Entscheidung stärkt damit die Systematik des Wohnraummietrechts und setzt zugleich ein deutliches Signal gegen eine zunehmende Kommerzialisierung von Wohnraummietverhältnissen durch Zwischenvermietung.