Mietrecht:Schützt eine Mietsenkung während des laufenden Mietverhältnisses vor der Mietpreisbremse?

(BGH, Urteil vom 17.12.2025 – Az. VIII ZR 56/25)

Das Thema

Der Anwendungsbereich der Mietpreisbremse wirft immer wieder neue Abgrenzungsfragen auf. Besonders brisant wird es, wenn die Miete nach Vertragsschluss verändert wird: Greifen die §§ 556d ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auch dann, wenn Vermieter und Mieter während eines laufenden Mietverhältnisses eine niedrigere Miete vereinbaren? Oder bleibt die Mietpreisbremse strikt auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses beschränkt? Mit Urteil vom 17. Dezember 2025 hat der Bundesgerichtshof (BGH) hierzu nun eindeutig Stellung bezogen: Die §§ 556d ff. BGB finden auf eine während des laufenden Mietverhältnisses einvernehmlich vereinbarte Mietreduzierung keine Anwendung. Maßgeblich ist allein die bei Mietbeginn vereinbarte Miethöhe. Die Entscheidung ist für Vermieter, Verwaltungen und beratende Praktiker von erheblicher Bedeutung – nicht nur, weil sie Rechtssicherheit schafft, sondern auch, weil sie neue strategische Überlegungen im Umgang mit Mietanpassungen eröffnet.

Der Fall

Die Klägerin nimmt den Beklagten, Eigentümer eines in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gelegenen Mehrfamilienhauses, wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse in Anspruch. Der Beklagte begehrt im Wege der Widerklage die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Der Beklagte hatte mehrere leerstehende Wohnungen an einen Zwischenmieter vermietet, der diese zur Weitervermietung an Dritte nutzen sollte. Die Klägerin schloss auf dieser Grundlage zum 1. Juni 2020 einen Mietvertrag mit einer Nettokaltmiete von 670 Euro ab. Im April 2021 vereinbarten die Klägerin und der Zwischenmieter per E-Mail eine Reduzierung der Nettokaltmiete um 15 Prozent auf 579 Euro, rückwirkend ab 1. Dezember 2020. Ein entsprechender schriftlicher Nachtrag wurde übersandt. Kurz darauf kündigte der Beklagte das Mietverhältnis mit dem Zwischenmieter und lehnte den Abschluss eines eigenen Mietvertrages mit der Klägerin ab. Seitdem zahlt die Klägerin den bisherigen Mietbetrag unmittelbar an den Beklagten.

Mit Schreiben aus dem Jahr 2023 rügte die Klägerin gegenüber dem Beklagten einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und verlangte Auskunft gemäß § 556g Abs. 3 BGB. Während sowohl Klage als auch Widerklage in erster Instanz erfolglos blieben, verurteilte das Berufungsgericht den Beklagten zur Auskunftserteilung und wies die Widerklage ab. Hiergegen richtet sich die – beschränkt zugelassene – Revision des Beklagten. Zentral für die Entscheidung ist die vertragsrechtliche Einordnung der Mietreduzierung. Der Senat stellt klar, dass auf schuldrechtliche Forderungen nicht einseitig verzichtet werden kann, sondern es eines Vertrags im Sinne von § 397 BGB bedarf. Die per E-Mail ausgetauschten Erklärungen der Parteien seien als Angebot und Annahme nach §§ 145 ff. BGB zu qualifizieren. Damit sei eine wirksame Änderungsvereinbarung zustande gekommen, die die bisherige Miethöhe durch eine neue, verbindliche Miethöhe ersetzt habe.

Der nachfolgend übersandte „Nachtrag zum Mietvertrag“ bestätigte lediglich die bereits geschlossene Vereinbarung. Maßgeblich sei der übereinstimmende Wille der Parteien gewesen, das Mietverhältnis mit einer neu festgesetzten – niedrigeren – Miete fortzuführen. Eine bloße Einwendung oder ein temporärer Forderungsverzicht habe gerade nicht vorgelegen. In systematischer Hinsicht betont der BGH, dass die Mietpreisbremse ihrem Wortlaut und ihrem Zweck nach ausschließlich an die „Vereinbarung der Miete bei Mietbeginn“ anknüpft. Dies entspricht der gesetzgeberischen Konzeption, die auf die Begrenzung überhöhter Neuvertragsmieten in angespannten Wohnungsmärkten zielt. Vertragsänderungen im laufenden Mietverhältnis – sei es in Form einer Erhöhung oder einer Reduzierung – unterfallen dieser Regelung nicht.

Bereits mit Urteil vom 28. September 2022 hatte der Senat entschieden, dass auch eine einvernehmliche Mieterhöhungsvereinbarung während des bestehenden Mietverhältnisses nicht der Mietpreisbremse unterliegt. Die nunmehrige Entscheidung zur Mietreduzierung ist insoweit folgerichtig und stellt klar, dass es auf die Richtung der Vertragsänderung nicht ankommt.

VERWALTERSTRATEGIE

Für die Praxis ergibt sich eine klare Leitlinie: Einvernehmliche Mietänderungen während eines laufenden Mietverhältnisses unter-fallen grundsätzlich nicht den §§ 556d ff. BGB. Maßgeblich bleibt die Miethöhe bei Vertragsbeginn. Dies steht im Einklang mit dem eindeutigen Gesetzeswortlaut des § 556d Abs. 1 BGB, der an die Miethöhe „bei Mietbeginn“ anknüpft. Eine Ausdehnung auf spätere Änderungsvereinbarungen liefe auf eine teleologische Erweiterung hinaus, für die es weder im Normtext noch in der Gesetzesbegründung Anhaltspunkte gibt.

Gleichwohl birgt die Entscheidung Missbrauchspotenzial. Denkbar sind Gestaltungen, bei denen zunächst eine überhöhte Miete vereinbart und sodann kurzfristig „reduziert“ wird, ohne dass die abgesenkte Miete die zu­lässige Obergrenze unterschreitet. Derartige Konstellationen werden künftig verstärkt unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) sowie eines möglichen Umgehungsgeschäfts zu prüfen sein.

Mietern ist daher anzuraten, auch bei angebotenen Mietreduzierungen die Ausgangsmiete und deren Vereinbarkeit mit der Mietpreisbremse kritisch prüfen zu lassen. Vermietern wiederum ist zu empfehlen, Änderungsvereinbarungen klar als Vertragsänderung zu dokumentieren und transparent zu gestalten, um spätere Streitigkeiten über deren Rechtsnatur zu vermeiden.