Ist Contracting ein Zukunftsmodell für die Wohnungswirtschaft?

PRO

Contracting als Betriebssystem der Wärmewende

Immobilienverwaltungen stehen vor großen Herausforderungen. Personalprobleme, bürokratischer Aufwand und die derzeit schwierigen wirtschaftlichen Bedingungen setzen sie unter Druck. Hinzu kommen sich wandelnde regulatorische Anforderungen, insbesondere in Bezug auf die Organisation der Wärme- und Stromerzeugung sowie -lieferung und die Umsetzung der geforderten Dekarbonisierung. Contracting kann hier als Betriebssystem der Wärmewende fungieren: Es strukturiert Erzeugung, Betrieb und Finanzierung effizient und verlässlich.

Contracting als Entlastung

Contracting kann Immobilienverwaltungen operativ spürbar entlasten, Investitionen besser verteilen und Kapazitäten freisetzen. Denn bis 2045 werden selbst heute neu installierte Systeme voraussichtlich erneut angepasst oder vollständig erneuert werden müssen. Reinvestitionen und ergänzende Technologien sind damit unvermeidlich. Diese Aufgabe können viele Wohnungsunternehmen allein kaum stemmen. Parallel dazu fallen Investitionen für Instandhaltung und Modernisierung der Gebäude an, etwa für Dämmung, Fenster, Türen oder Fassaden. Umso wichtiger ist es, Partner zu haben, die einen Teil dieser Investitionen übernehmen und sinnvoll strukturieren.

Contracting im klassischen Sinne ist eine Form gewerblicher Wärmelieferung mit Effizienzvorteilen, der Übernahme anfallender Investitionskosten sowie der Betriebsführung über die gesamte Vertragslaufzeit. Der Contractor plant, installiert, betreibt und finanziert die Wärmeerzeugungsanlage, für die er auch die volle Verantwortung übernimmt. Die erzeugte Wärme verkauft er an den Gebäudeeigentümer, der die Kosten wiederum gemäß Heizkostenverordnung auf die Wohnungsnutzer entsprechend ihres Verbrauchs und ihrer Fläche umlegt. Er wird so spürbar entlastet und erhält viele Leistungen, auch die Mess- und Abrechnungsdienstleistung, aus einer Hand.

Rechtliche und organisatorische Vorteile

Ein wesentlicher Vorteil liegt in der rechtlichen Entlastung: Alle Betreiberpflichten wie Wartung, Prüfung und Dokumentation liegen beim Energiedienstleister, der der Lieferpflicht unterliegt und Versorgungssicherheit garantiert. Das ist für WEG-Verwaltungen relevant, aber auch für Wohnungsbaugesellschaften.

Lange Vertragslaufzeiten von zehn bis 15 Jahren können für Beschlussfassungen und die Betriebskostenumlage zwar problematisch sein, bieten jedoch Planungssicherheit. Vor allem aber ermöglichen sie den Einsatz Erneuerbarer Energien, was langfristig die CO₂-Preise senkt und damit die Gesamtkosten.

Technische und operative Vorteile

Ein weiterer Vorteil liegt in der Dezentralität der Wärme-und Stromversorgung. So bleiben Gebäude von einem Blackout unberührt, weil die Anlagen unabhängig vom öffentlichen Netz arbeiten. Netzverknüpfungspunkte dienen lediglich als Absicherung, während digitalisierte Regelungstechnik und intelligente Frühwarnprogramme rechtzeitig auf Störungen reagieren.

Für Immobilienverwaltungen entfallen die Organisation der Heizungswartung, die Koordination bei Notfällen und Haftungsrisiken, weil die Zuständigkeiten klar geregelt sind und bei Defekten der Notdienst des Contractors 24/7 einspringt.

Investitionen ermöglichen

Gebäudeeigentümer, die ihre Heiztechnik modernisieren möchten, müssen nicht selbst hohe Einmalinvestitionen tätigen. Die Kosten werden über die Vertragslaufzeit ver­teilt – eine Chance, veraltete Gas- oder Ölheizungen zu modernisieren und die Zukunftsfähigkeit von Immobilien zu sichern.

CONTRA

Das Rundum-Sorglospaket kann zur Kostenfalle werden

Contracting verspricht Wohnungseigentümergemeinschaften eine neue energieeffiziente Heizung – mit der Möglichkeit, mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen und damit alle Anforderungen des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes zu erfüllen. Und das alles ganz ohne eigenes Kapital. Das ist nicht unbedingt eine gute Idee.

Die Preisgestaltung entscheidet

Beim Wärme-Contracting übernimmt ein Dienstleister, der Contractor, Investition, Einbau und Inbetriebnahme sowie den laufenden Betrieb der neuen Heizung. Die erzeugte Wärme liefert er gegen Entgelt. Und das kann hoch ausfallen. Der Preis enthält nämlich nicht nur die laufenden Energiekosten, sondern auch die Investitionskosten, die laufenden Wartungs- und Instandhaltungskosten und nicht zuletzt auch die Marge des Contractors.

Lange Vertragsbindung

Damit dies ein Geschäftsmodell für den Contractor ist, werden außerdem vergleichsweise lange Laufzeiten für den Wärmeliefervertrag abgeschlossen. Verträge mit 15 Jahren Bindung sind keine Seltenheit. Solche Contracting-Verträge sehen darüber hinaus regelmäßig Preisgleitklauseln vor. Sie ermöglichen dem Contractor Preiserhöhungen, z. B. als Folge der Verteuerung des Energieträgers und sonstiger Kostenbestandteile der Wärmelieferung.

Achtung: Kostenfalle

Wer als Eigentümer eine Wohnung vermietet, hat dann auch noch Grenzen bei der Umlage der Betriebskosten. Bei einer Mietwohnung können zwar normalerweise die Heiz- und Warmwasserkosten entsprechend der Heizkostenverordnung voll auf die Mietpartei umgelegt werden. In Verbindung mit der Wärmelieferverordnung schreibt § 556c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) aber vor, dass die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung kostenneutral zu erfolgen hat. Sie darf also nicht teurer werden. Das kann bedeuten, dass der Wohnungseigentümer einen Teil der Heiz- und Warmwasserkosten seiner vermieteten Wohnung künftig selbst bezahlen muss. So kann das Rundum-Sorglospaket schnell zur Kostenfalle werden.

Förderangebote nutzen

Wer eine alte, fossile Heizung gegen eine moderne austauscht, kann dafür im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude eine Einzelmaßnahmenförderung beantragen. Die Höhe des zu erwartenden Zuschusses ist schon bei 30 Prozent beträchtlich. Selbstnutzende Wohnungseigentümer können den auf sie entfallenen Investitionskostenanteil mit bis zu 70 Prozent fördern lassen.

Ein Contractor kann ebenfalls eine Förderung beantragen, aber nicht mehr als die Grundförderung von 30 Prozent. Die kann er in den Wärmepreis einkalkulieren – muss er aber nicht.

Eine Eigentümergemeinschaft mit geringer Erhaltungsrücklage kann im Rahmen der Bundesförderung Energieeffiziente Gebäude (BEG) den KfW-Ergänzungskredit nutzen. Selbstnutzende Wohnungseigentümer erhalten dabei zusätzlich einen Zinsvorteil. Die eigene Investition in die Heizungserneuerung ist somit kostengünstiger als Contracting. Bei der Auswahl der geeigneten Heizung hilft die Energieberatung der Verbraucherzentrale.